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【#MF投資熱話】【內房債危機】內房股債務健康參差 部分已達危險邊緣 富力「三條紅線」全踩

內房股近日受恒大（3333）事件困擾，雖然該板塊之前一度作勢反彈，惜今日又變「彈散股」，幾乎全線見紅報跌。正當全城聚焦恒大之際，其實還有一隻內房股同樣瀕臨生死邊緣，所指的是富力地產(2777)。近日獲主要股東提供80億元資金的富力，債務狀況其實已達到近乎爆煲的境地，中央監管機構設立的「三條紅線」均已盡踩，故恐隨時成為繼恒大(3333)後，另一隻落入破產邊緣的內房股。

內地監管部門去年8月為內地房企融資設置了「三條紅線」的監管新規定，目的是控制內房的有息債務增長，禁止內房企業過份借貸，免造成潛在的倒閉風險甚至對社會經濟造成風險。內地官方「三條紅線」定義及要求如下:

紅線1:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
紅線2:房企凈負債率不得大於100%；
紅線3:房企現金短債比不小於1倍；

監管部門根據內房觸及「三條紅線」的情況，將內房分類，由低至高分為「紅」、「橙」、「黃」、「綠」四個檔次，完全沒踩紅線的房企便是財政最安全的「綠」檔。若房企踩一條條線（違反其中一條紅線規定）會列入「黃」檔」；踩兩條紅線會列入「橙」檔；若三條紅線全踩，則會被視為負債情況最高危的「紅」檔房企。這四個檔次對內房的生死存亡極之關鍵，因為各內房企業的有息負債規模增長速度上限，便是根據其所屬檔次而釐定。換言之，債務健康狀況愈佳的企業，距離「三條紅線」愈遠，所處檔次便愈高，其獲監管部門容許的有息負債規模增長速度上限也就愈高，更容易籌得資金周轉。

根據內房今年的中期業績，內地房地產行業研究平台貝殼研究院統計了85間重點內房「三條紅線」的情況。其中，本港上市的雅居樂(3383)、中海外(0688)及潤地(1109)均屬最高級的「綠檔」，即是沒有踩（違反）任何紅線規定。

碧桂園(2007)及融創(1918)是較次級的「黃檔」，即是踩了一條紅線。至於債務風暴一發不可收拾的恒大，早已觸及三條紅線之中的兩條，被列入「橙」檔，距離最高危的檔次只差一級。但按官方定義，比恒大更不堪的，還有三條紅線均已全數踩中的富力地產（2777），難免令人憂慮富力會否步恒大後塵，成為下一隻瀕臨爆煲的內房股。

Text by BusinessFocus Editorial

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＃第二波線上課程來搂~ 名額有限~趕緊來搶課阿

這次是小編最喜歡KK老師的夾鼠蹊特攻班，超級有感，上完課後會回味哦～相約一起來上課啦😆

🪧KimiBarre美型運動線上直播課程
(需自備美型棒)

本次課程主題

步驟一：準備好觀看直播的軟體[Google Meet]
步驟二：準備美型棒、毛巾、水
步驟三：仔細閱讀注意事項，我們就準備線上見囉！

📄報名表單：如果不能填單就代表課程已額滿囉

⚠️ 此次表單有變動，請確認後填寫送出，一旦送出將無法更改

1️⃣ 台灣地區
KimiBarre美型運動課程(7/6- 7/27 )

7/6 (週二) 19:30 - 20: 20 KimiBarre Body
“人數已達上限啦” 趕緊搶下面少少名額！！

7/13 (週二 19:30 - 20: 20 KimiBarre Body
7/20 (週二) 12:30 - 13:20 KimiBarre Body
7/27 (週二) 12:30 - 13:20 KimiBarre Body

報名連結 🔗 https://bit.ly/3xf3cfs

2️⃣ 海外地區KimiBarre美型運動四堂課程(7/6- 7/27 )套裝組合課：

7/6 (週二) 19:30 - 20: 20 KimiBarre Body
7/13 (週二 19:30 - 20: 20 KimiBarre Body
7/20 (週二) 12:30 - 13:20 KimiBarre Body
7/27 (週二) 12:30 - 13:20 KimiBarre Body

報名連結 🔗 人數已達上限啦🙀🙀下次要再手刀快搶啊😼

✏️報名流程：
1️⃣報名課程後，請於7/6週六晚上20:00前完成匯款，並訊息告知我們，逾期視同放棄！

2️⃣台灣地區客服Line ( ID @kimibarre ) 請訊息我們以下資訊姓名、電話、匯款末五碼、匯款成功截圖
💁Line客服加入方式：
請在您的Line加好友搜尋ID的地方輸入 @kimibarre，即可加入

3️⃣海外地區客服Email (信箱：kimibarrelive@gmail.com) 請訊息我們以下資訊匯款帳號姓名、匯款成功截圖

4️⃣收到客服回覆確認就是報名成功

💰匯款資訊 / 請於7/6週六晚上20:00前完成匯款並聯繫客服
台灣地區收款帳戶：
第一銀行 新湖分行：007
帳戶：奇米果工作室
帳號：169-10-031328
海外地區收款帳號 （目前僅提供PayPal帳號）
Paypal帳號連結:https://www.paypal.me/kimibarre

📌付款須知：
＊請詳閱健康安全免責聲明及注意事項，確認報名付款後視同同意健康安全免責聲明及注意事項，後果應自行負責。
＊本課程價格為單人計價，線上課程報名完成後，恕不退費及延期、改期，但可將名額轉讓。
＊線上課程中，若因為個人因素導致無法連線，不得退費。
＊主辦單位保有活動更改、異動、停止之權利；如有任何爭議，主辦方將保有最終解釋權。
＊此方案期限為填寫Google報名表單完成者（請於7/6週六晚上20:00前完成匯款並聯繫）。
＊課程中若因個人因素導致無法連線不得退費。上課前請先確認網路訊號品質是否穩定，建議提早20分鐘進入課程測試。

【龔成問答信箱】（Q19441-Q19460）

Q19441：

老師，我時常記着「當別人恐懼時我貪婪，當別人貪婪時要恐懼」，我明白這個道理。市場高位時，旁人不停賺錢時更加要克制；反之，耐心待跌市時別人恐懼時就是開始入貨的好機會。

我深深明白亦非常同意應該要長線持有優質股。但是如果明知道熱潮後有回落，那是不是需要在高位先放出然後待回落再買？？

這一點有時真的想不通⋯⋯⋯⋯⋯

謝謝解答！

龔成老師：

我地原則上，是長線持有股票，同時集中持有優質股，這點是不變的。

當然，有時當佢處於貴的時候，我地都有可能賣出，但我不建議全部賣，只建議賣出部分，因為當你賣出優質股後有機會買唔翻的！

所以，我建議點都要有優質股在手，就算貴，都只賣部分，盡量不要賣全部。

你這一句：「我深深明白亦非常同意應該要長線持有優質股。但是如果明知道熱潮後有回落，那是不是需要在高位先放出然後待回落再買」。

最大最大的問題，就是「明知」。

真的是明知嗎？

好多人會估大市將會升或跌，但最後都估錯，記住，唔好有「明知會跌」這總想法，好危險。

就算這刻真的貴，股市可以再貴，如果企業價值不斷上升，之前的貴過2年就可能合理。

港交所由幾蚊上市，不斷創新高，好多人在當中都認為「明知佢會跌，要盡快賣出」，佢地錯過了賺100倍的機會。

有D香港人，在過往樓市不斷上升時，因為「明知」樓市會跌，所以賣出自住樓，到最後永遠買唔翻。

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Q19442：

你好龔sir,我為左自己定下了個人目標為三年後有50萬資產

現有10萬元資產包括：
領展 300股
盈富 1500股
中國生物製藥 2000股
眾安 400股
$10000 現金

每月可儲$5000-$7000

1. 我點做先可以三年後完成目標，係米無咩可能做到？

2. 而家有既股票係米太散？ 洗唔洗集中一點？

3. 我想問新手應該睇股票勝經先定80後百萬富翁先？

多謝龔Sir

龔成老師︰

1） 以恆指平均年回報10%計，月儲$7000 + 本金10萬，大約可增值至40萬。

但由於3年唔算長時間，會有機會出現波動，令你最終回報的不確定性增加，你要知這個風險。

2） 唔算散，你每月儲$7000可先用一半做月供。餘下一半和1萬現金，就等大跌市。

你可考慮用$2000供盈富（2800），再加一隻潛力股$1500，好似安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）都可以。

3） 其實初學者，我建議2本都要睇。

另外想提你，眾安（6060）這類股，好難玩的，因為多年都在燒銀紙，就算近年才初見盈利。但都仍未能確定長線情況，這類股要估值好難。

因此，股價一定好波動，所以組合中不宜有太多。

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Q19443：

HI 龔成
我有一個比較複雜既證券戶口問題。

我本身持有以下股票
1177 2手
788 6手
2018 10手
883 6手
1398 13手
5 6手
3 5手
405 5手

全部都捱價中，一直想溝貨，但係現用的倉有存倉費及最低佣金費。雖然這些費用不算多，但長遠就以存倉費一年己被收300，我覺得不合理，假設長期持有，同時每年又被扣300，這些也是成本。同時，溝貨的話又被收最低佣金費。

我見有別間收費是不設最低收款額及存倉費，我打算在新的戶口溝貨，一心以現金儲有資產這信念。

以下我遇到的情況，應該怎樣好？
1）全部股票轉倉。蝕轉倉的手續費。
2）舊倉KEEP住，新倉溝貨。慢慢減持舊倉。

龔成老師︰

1） 其實存倉費佔整體成本好少，我唔會特別理。而我自己每年買賣次數係好少，優質股我買完就長放係度，所以佣金費高低影響唔大。

如果是我，就無必會做轉倉這個動作。

2） 你分開2個戶口，反而令整體成本多左。如果你真係想轉，最好一次過處理，選定以後用邊個。

另外，我想清楚"溝貨"與"分注"的分別。溝貨指是愈跌愈入，同時不理企業質素，不理自己的設定金額，盲目去入。

分注則是「一早定好買入策略，一早定好本金總數，並以有策略的模式進行」。

如果你係"分注"的話，你可因應平貴和質素，去進行。但若果係"溝貨"，就不是再入貨，因為再平，都只會令你增加風險。

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Q19444：

想與你分享一個好消息，剛完成月結，剛好衝破一百萬關口，而且比30歲的目標還提早了半年達成，多謝你所教的方法，亦都有幸成為你第N+1個達成這個目標的學生。

為了第二個一百萬，思考了下列的問題，希望可以指引一下我

1.第二個一百萬的目標設定為三年至三年半是否合理?第一個一百萬要5年，用乘的方法的話，第二個所要的時間假定為第一個的60-70%。

人工17K+3-4K pt(將來半年會上堂，預計減半)每月可儲10K。

2.資產分配方面，現金有30萬，股票70萬，其中包括一些之前買落的蟹貨(現值都有約4萬)，理智上明知清左佢地應該好些，總是不肯下定決心，甚至[陪]到我上到100萬...。

雖然黎緊會清左佢地，可是不夠理智這一點將會是接下來要改善的地方。要如何才能好像你這樣呢?

3.購置物業方面，因人工不高，按揭不會有太多的成數，也暫沒有購買的必要，所以暫不考慮。

不過，只要人工不高，便等於要動用大部分現金作首期才能置業，但樓價會同時上升，這便變了死胡同或者要起碼到150-200萬才能考慮?
多謝你。

龔成老師：

恭喜你！我記得當年我月結計到自己身家超過$100萬，都好開心的！第一個$100萬是最開心！

因為第一個是最難，之後反而錢滾錢的力量較大，會更加順利。

1）合理，但當然無絕對的答案，你只要保持進行之前所做的事。同時，由於你現時資金大左，每1%的回報差都會大左，因此，你應該投入更多時間去研究股票，提高回報率。

2）你要理性，這是成功投資者好重要的因素。

我會以更長遠的角度分析，例如5年、10年，現有資產怎樣幫我建立更多財富，如果該股的增長力不強，即是無作用，那就應該盡快賣出，轉其他。

唔好比過往的所謂買入價，影響左你，最重要分析佢將來會增值多少。

3）可以到近$200萬先考慮，因為股票的增長力較高，你利用股票增長去追物業，比起太急投資物業，會較好。

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Q19445：

早晨龔sir, 我就黎睇完你既股票勝經, 有個問題想請教你。

你話當股市越熾熱，個個都買股票貪婪既時候就係我地要遠離股市既時候。你覺得而家美股係咪呢個情況？我睇左好多間公司都係2020年3月後直線上升咁，身邊好多朋友都開始炒美股。

我暫時仲係增加投資知識既階段，未敢入場住，但見隻隻都升到飛天. 你覺得我應該點做

龔成老師：

2020年3月，當時是恐慌期，正正是《股票勝經》所講的買入時機，你可以睇翻書中的要點，因此，當時不少股都處平的狀態。所以，你會見到股價不斷向上，這是不少市場都有這情況。

你最重要是分析平貴，優質。現時的市況，有少少貴，部分股過熱，因此你應該投資一些無咁熱的股。

同時，如果你完全無貨，一直等，又不建議，所以，最簡單是投資一些指數基金，如果你睇好美股，可投資VOO，追蹤標普500指數，你分注入就得。

點解我成日叫人分注入或月供，就是平均買入價風險，同時可以避免一直等待。

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Q19446：

龔成老師，你好!~依幾個月開始follow你facebook，之後買左80後百萬富翁黎睇，發現自己起步得太遲~

我30幾歲，已婚有一子，家庭月收入約80k，有一自住物業，月供18k，仲有約400萬先供完~

另外係XX買左每月派息基金，每月約派息3-4000，打算用依4000蚊黎月供股票，依個做法可行嗎？

1. 如果供2000盈富，1000領展，1000雅生活，依個組合ok ma？

2. 我地儲多二年錢，應該可以買第二層樓細價樓收租，用D租黎供樓，會大風險嗎？

3. 我自己每月儲到10k，應儲起黎作第二樓層首期，定點樣運用好呢？

4. 我地本身已買保險，現金儲備應該有幾多先叫穩健呢？

謝謝老師，希望可以得到你解答

龔成老師：

雖然方法不是不可，但未必是最好的做法，但如果你認為這總買派息基金，然後月供股票的方法，較適合你的風險度，都可以進行的。

其實，當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

1）可以，都是有質素的，可長線。

2）其實唔需要太急買第二層，這動作會令你財富太集中在物業類，因此可等你有較多財富才進行這動作。希望做各類資產都有，而不是只集中在物業。

3）可以投資股票，令財富有更好的增長。

4）最少3-6個月的基本開支。同時要留部分資金等投資機會。

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Q19447：

老師，想問下 中電 算係收息股定平穩增長股 同埋 我月供計劃 有冇好太問題

4000元2800
1500元0823
1500元0002
求老師指點

龔成老師：

中電（0002）是收息股，加少少增長力。

你上述月供的，都是有質素的，可以長線保持進行，是平穩增長模式，當然增長力就不算好強。

另外，建音你同時留有某部分現金，等機會投資。這樣並行的策略較好。

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Q19448：

龔成老師我今年33歲，自从睇左你FB先知道，長線的重要性同埋我依家睇緊年報勝經。我手上有3隻股

中國鐵塔（788）5手@1.45
中興通訊（763）1手@18.9
中國移動（941）1手@47.7

手上有現金3萬，想買其他股，同埋月供$2000的話，應該買晒盈富基金嗎？我目標在1年儲多20萬，謝謝

龔成老師：

先講你上述股票，太過集中在同一類別，你會出現集中風險。上述股不是無質素，你可以持有，但之後最好增加其他類別的股票。

手上的資金$3萬，暫時唔好心急動用，等大市回翻D先用。

另外，當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你投資盈富（2800），可以，但應該同時投資其他潛力股。你33歲，仍是增長的時期。

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Q19449：

龔成老師，我看完你的「80後百萬富翁」和「股票勝經」，其他作品也準備看，想問1928受新冠肺炎影響

賭收咁差都30幾蚊，現價算貴嗎？想下個月開始做月供，還是再等佢跌下？

龔成老師：

金沙（1928）現價合理。當我地投資及計算企業價值時，會著重長期的因素。

因此，金沙中短期雖然不利，但疫情總會過去，因此你現時開始月供，無問題。當然，你不能用盡資金，要同時留有現金。

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Q19450：

老師你好 今年26歲由3年前開始睇你既書 搵到覺得識合自己既方向 備戰半年到就開始入市

當中經歷中美貿易戰同COVID-19 賬面一度出現虧損 但是有緊守到價值投資既準則 現在賬面總值已經升值一倍有多 突破人生第一個一百萬

目標係一直享受複利既好處直到財務自由 題外話係比起巴菲特 我更中意彼得林區既書

龔成老師：

太好了！我記得我當年有第一個$100萬都好開心！

你保持進步就得，之後的錢會以更高速成長。

我地投資，唔好太著重短期回報，一定要睇長。

其實巴菲特的書都是其他作者寫的。佢兩個都是高手，都值得學習，可以配合運用的。

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Q19451：

老師，想同你分享好消息，按照進度，我同女朋友將會在兩個月內（市況好的話一個月）達成100萬淨資產的目標！

如你所講，知識同回報成正比，你嘅12本大作我都有睇晒，獲益良多！

我運用書上嘅投資心法，嚴選幾隻優質潛力股作長線投資。另外我和媽媽建立的退休組合亦因為比亞迪爆升而賺了不少，一年半已累積了23萬股票資產。

我已經當你係半個師父
雖然我仲未抽到時間上你堂

龔成老師：

太好了！

我相信你地都付出了一定的努力，無論是儲錢，還是增加知識，這是你地應得的。男女朋友能有共同目標，往往效果會更好，你地可以再定出不同的共同目標。

總之，保持知識增長，財富都會不斷增加！

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Q19452：

老師~我依家睇緊你既一本年報勝經,學緊如何睇主席報告分析股票,但佢有時一d文字藝術都要分析下。

我有個關於溝貨既問題想問下,我有個朋友之前有買3662奧園健康,好似9月嗰陣物管股炒到好勁,佢已經開始入從7蚊開始

之後應該每跌一成佢都會入,依家應該買左10萬元以上3662,之前我有提過佢唔好再買物管股,之後會再跌短時間都唔會升上去。你是否不建議不停地溝貨?

佢諗住如果一升就可以賺得最多,這樣的想法。我自己之前都買左2168,蟹左。我估應該要等一段長時間先會升番,龔sir你建唔建議放左一部分?

之前講到我買左831,佢賣左ok店之後想發展網上平台,依家香港疫情問題會不會對佢有d有利既因素?

龔成老師：

其實溝貨最大的問題是「超出預期的買入金額」，我平時叫人同「分注買入」，原理是先定出一筆資金，這是入貨的上限，然後就分注入，這是整個策略。

而溝貨則是無預算無策略，將買入的資金不斷增加，這當然會提高風險。

同埋，「諗住如果一升就可以賺得最多」，這是有問題的想法。

我經常講，我地要「先想風險，後想回報」，我地要建立一個平衡的組合，同時在資金方法要控制適當，之後先穩中求勝。

佳兆業美好（2168）由佳兆業集團（1638）分拆上市，整體都有質素的，有長線投資的價值。不過規模不大，母公司不算強，因此估值不會太高。

睇翻佢的財務數據，正面，生意與盈利有不差的增長，現金流強，有長線投資。

現價合理，不過行業股價上落較大，要注意風險，同時這股規模唔算大，因此唔值得太大注。

你唔應該以中短期股價去衡量佢的價值，應該以質素，以及這股在你組合的角色，去衡量應該持有多少。

利亞零售（0831）出售香港「ＯＫ便利店」業務，作價２７﹒９億元現金，交易完成後，擬向股東派發特
別現金股息每股３﹒８５元。利亞零售預期出售收益約２９億元。

利亞零售表示，便利店業務主要以密集運營模式服務香港市場，並且由於其覆蓋之產品種類繁多，因此涉及相對龐大的物流營運設置以及供應鏈基礎設施。

另一方面，剩餘集團的品牌（聖安娜、Ｍｏｎ　ｃｈｅｒ和Ｚｏｆｆ），其實都適合利用互聯網及線上平台，對中等收入客戶群更具吸引力，並且更少依賴物流設置以及供應鏈基礎設施。

但始終賣左資產後，發展只是一般，同埋之後好睇佢資金的運用情況，現價合理區中上部，投資價值只是中等。

要留意，唔好只貪佢特別息，派息後股價會除淨，自然下跌翻，而特別息只有一次，之後唔會有的。

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Q19453：

你好，我試問你請教，因我們聾人們用手語溝通或用筆談，我們是新手，所以很開心看到fb多人問你，我找你請教。

不幸被拉我們入群組認識股票，喊叫我們試下，第一次買1376可賺3百幾元，第二次買1953可賺2百幾元，在今年8月25日第三次買1894買入5.43第四天很快下跌

現在0.19，我們傷心了，未沽出，我們心想等升上可拿回。請問有沒有機會等一年？兩年？令1894升上嗎？
買了三股共8萬幾元，也有買了一股27300元

龔成老師：

我建議你們增加投資知識，《股票勝經》適合你們的，同時不要再相信這些投資群組，要有自己的獨立分析能力。

往後投資，要買一些大型的優質企業，長線持有，如不懂，就投資盈富（2800）。

恒益控股（1894）每年的營業額很少，盈利不多，加上中期業績盈利大跌，因此投資價值不高。

這股要升到$1以上，不容易。因為企業本身的增長力不強，無獨特優勢。

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Q19454：

你好，想請教：

1）希望你可以簡單講下係用乜嘢方法令自己由百萬富翁變成千萬富翁呢？當中過程用左幾多年時間？

2）請問你現時的現金流，在股息、收租物業/鋪位/車位等，比重係點？因為想知道點取得平衡

3. 2021年，老師覺得邊幾隻有機會成為倍升股呢？

龔成老師：

1）大約用了6-8年時間。主要是投資，股票增值，同時其他收入增加左，我開發了打工以外的收入，過往只靠打工，之後不斷開發其他收入，例如出書、做生意、教班等，當其他收入增加，就亂去銀行工，全力發展其他事業。

2）你預我大部分是股票，之後到物業，餘下是現金。

3）由於2020年新經濟股已有少少熱，所以2021年反而唔好太過進取，加上疫情減去令新經濟股的動力減左，因此應該建立平衡組合。同時留意翻D舊經濟類。

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Q19455：

成哥，睇完你本身書，你點睇樓齡？有一些大型屋苑，樓齡快超過40年，你認為我們應該選擇這些樓齡大，但是是大型屋苑還是比較新的半新樓？

龔成老師：

最好的樓齡在30年以下，除了考慮本身維修因素外，你都要考慮若果日後賣出，下一手的買家會怎樣買，如果下一個買家認為質素唔好，自然會影響你物業的價值。

當然，本身的維修質素有好大影響，大型屋苑如果各方做得好，其實市場價值仍會好高。所以，觀察維修保養，有無做大維修，都是要考慮的因素。

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Q19456：

老師你好。 我今年32歲
請問我的強積金投資組合，有一半在保證基金，好嗎？

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你32歲，可以進取少少。你保證基金的比例50%，太高。你可以減少至20%以下，甚至0%。

將資金轉去均衡基金、亞太股票、中國股票。你年輕，可承受風險，可以進取少少，加上複息原理，你年輕增長力高，長遠有著數。

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Q19457：

老師，領展，我用 2012-2019年 市賬率 去估值，睇到 1.23-1.316 係 合理價

但 衣家 領展 68.9 （股價）除 77.609 （每股賬面淨值）= 0.89 （市賬率）

但於合理市賬率，甘係咪 代表 係平位？

龔威老師：

如果你記得我上堂講過，領展（0823）比起其他房託較為進取，佢唔單計持有物業，同時會買賣。如果你睇翻第4堂筆記，地產發展商的市賬率，都出現一個持續下跌的情況，不過我地擔心佢谷大左賬面值，而領展都有少少這種情況。

當我地見到有可能出現這情況，市賬率運用時就要小心，可能用的年份只能較近期，或作出一些調整。

而我見你用1.23-1.316，其實有少少高估，最好調低翻15%。

至於你計算方面，用佢股價，除以每股賬面淨值，正確。之後再比較翻合理範圍。所以你方向正確。

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Q19458：

龔sir，不好意思，我數學邏輯不太好，在閱讀中遇到問題，盼賜教

第6版 財務自由行/第249頁
不明解以下2點：

1）每月的供款就會為$19700
不應是（$270萬 x 1.03利率）/ 14年 / 12月 = $16553？

2）樓價由$300萬跌至$150萬，但資本上卻是由$30萬增值至$150萬？感謝

龔成老師：

1）因為「供款」是包左每月要還的本金，以及要比的利息，即是你每月供樓，其實都是包左這兩個數。你可以上一些銀行的網站有按揭計算機，能計到這數的。

2）因為每月都會還本金，而書的例子是14年就能還清本金，即是完全擁有物業，因此，最後就是完全擁有該樓，而該樓價值$150萬，所以擁有$150萬財富。

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Q19459：

成哥，我想問1d關於買樓既問題。

我宜加26歲，儲到31萬，人工＄24000，目標下年每月儲大概＄15000，如果想2023年置業，仲有3年時間畀自己。

假設人工每年加4％，到2023年應該有＄26.x K。如果想買400萬的樓，我預計股票固報（15%/year)連儲到既錢2023年年頭會有80幾萬。加上家人可以借50萬畀我，共130萬。

上網做過壓力測試，如果到時2023年人工有＄26.x K，其實我係咪首期要儲到150萬先穩陣買樓？（130萬首期，再借7成按揭(人工要求$26.5k)，20萬作後備之用）。

其實我想借足8成，除左擔保人外仲有冇其他方法，因為父母都係做兼職，銀行應該唔接納。

希望成哥可以指點下，等我目標更加清晰。

唔知條數計得岩唔岩？

龔成老師：

大約計算正確，不過到時買入前要再計清楚。

其實最好都是用擔保人，但具體銀行接受擔保人收入的定義，你可以再問清楚，只要有收入證明或有交稅，都會接受的。

另一方法就是提高你的收入，你現時26歲，好年輕，思維可以闊少少，唔好只打算永遠做一份工，可能改變有突破。同埋思維上，唔好比一層樓永遠困死你的青春。

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Q19460：

老師想請教
BTC是否最好唔好touch？

龔成老師：

虛擬貨幣，是人為創造出來的，絕對不是「資產」，有沒有真正的價值，如何定義真正的價值，我有相當的疑問。

這些人為創造的貨幣，因為關注度由很少變得大，價格會大升，但這背後是否有真正的支持，我不知道。只能說，投資這些貨幣，投機味好重，可能大賺，亦可能蝕到一文不值，因為，當中有沒有價格，我不知道。

但這不代表佢無價值，佢可能好勁，只是我自己不知佢好勁定好差。

佢長遠的價值，取決於「有多少人用」，即是說，雖然無真實價值，但可以有「交易價值」，如果長遠好多人用，的確可能有高價值。

因此，這些虛擬貨幣，由於我無法作出專業分析，所以，我不會投資。

但如果你分析到佢長遠的交易大，大家都持續關注，就有價值，就值得你投資。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

限聚令延長至年初六，同親友拜年?實體利是無望，政府帶頭鼓勵香港人轉派電子利是，更有宣傳短片教學，建議用轉數快（FPS）派電子利是。其實派電子利是又點止轉數快？還有一些大家常用的電子錢包都可以，例如PayMe、八達通銀包O!ePay、Tap&Go和BoC Pay等，以下將會逐個介紹並作出比較。

PayMe是滙豐的產品，但非滙豐銀行用戶亦可使用，支持大部份銀行戶口以及信用卡。透過PayMe app可以簡單轉賬給朋友，並經WhatAapp、facebook Messenger或SMS提醒朋友。經PayMe派利是就如平常使用PayMe轉賬，不過就新增了一套新年sticker供WhatsApp使用，大家轉賬派利是時，除了可以輸入文字賀辭，更可加入富有新年氣氛的sticker。此外，由於PayMe有收款功能，用戶亦可主動向對方請求付款，大家就可用此功能向親朋?利是，餘額上限達$100,000，包你收利是收到手軟。

https://hk.appledaily.com/lifestyle/20210210/3TWFGPRP7NEBJOXQQUDK3RKXDQ/

影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)

果籽 ：http://as.appledaily.com
籽想旅行：http://travelseed.hk
健康蘋台： http://applehealth.com.hk
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政府派10000, 銀行大優惠

Hello大家好我係阿Tsar

近排大家最關心嘅就係政府幾時派10000蚊,

點樣申請， 亦會講下海外居民點樣申請,

同埋點樣選擇銀行大優惠

令到你賺取更多優惠啦，呢個唔係廣告

只係因為我算死草嘅性格, 鍾意賺到盡啫,

而且仲會建議大家點樣好好利用呢一萬蚊添, 事不宜遲

快啲睇下今日嘅政府派10000, 銀行大優惠, Are u ready?

首先去睇下申請資格先啦,

1. 於2021年3月31日或之前年滿18歲

2. 香港永久性居民

3. 持有於2003年6月23日或以後簽發的香港永久性居民智能身份證，或由人事登記處處長根據《人事登記規例》（第177A章）發出的《豁免登記證明書》

至於登記日期呢, 市民可於6月21日父親節可透過電子銀行進行登記，

截止日期為明年12月31日，料最快可於7月8日收到錢。

領取款項方式有以下兩種方法:

1. 透過銀行戶口轉帳

2. 親身領取支票


現時最少已有21間銀行，宣布推出優惠活動，

包括抽獎、現金回贈、定期利息、向有需要家庭捐食品包等，

以吸引客戶透過該行登記領取政府一萬元。

21間銀行裏面, 銀行戶口轉帳登記方式有以下三種：
網上理財網頁
網上理財app
網站上登記

大家可以參考返呢個表格, 睇下邊間自己相熟嘅銀行最為方便快捷
因為21間銀行裏面, 並非所有銀行都提供全部登記途徑。

至於電子登記方面, 就有以下兩種:
1網上理財服務
透過網上理財服務網站或流動應用程式，登記時輸入聯絡電話號碼及選擇收款的帳戶。
2透過銀行網站登記
若未有設立網上理財服務，可在銀行網站進行登記。輸入身份證號碼的首四個字母或數字、聯絡電話號碼及收款帳戶號碼, 咁就得㗎喇。

而書面登記方便,請參考下面五點：

1. 政府官方網站下載申請表格，或在參與銀行分行、各郵政局、民政事務總署各區諮詢服務中心、社會福利署各區福利辦事處，及房委會轄下公共屋邨辦事處和客戶服務中心領取表格

2. 登記時要填寫中英文姓名、身份證號碼、聯絡電話號碼、收款銀行名稱、收款帳戶號碼

3. 可郵寄至郵政總局郵政信箱182020號，信封上需要填上收款銀行名稱，在本地寄出毋須郵費。市民亦可投到指定銀行分行的收集箱。

4. 計劃開始登記的首六個星期，選擇以書面表格登記的合資格人士, 須按出生年份組別分批登記。

5. 不接受以傳真或掃描登記表格後以電郵方式遞交的表格

書面登記分3階段進行:

現金發放計劃於6月21日（周日）父親節開始接受登記，屆時參與銀行旗下分行及郵局均會在周日開門營業，讓市民領取及交回表格。

書面登記將分3階段進行、每批隔兩星期進行，首批（即1955年或之前出生人士）可於6月21日起開始遞交表格，預料最快7月20日收到款項。市民可透過指定的個人銀行戶口收取款項；或選擇向香港郵政遞交書面登記表格，領取抬頭支票。

但係書面登記有兩大伏位, 大家一定要諗清楚先至好決定呀:

1支票逾期未兌現或作廢
登記人於香港郵政領取的支票有效期為發出當日起計的六個月內，如領取者未在支票有效期內兌現或將其存入銀行，將被視為放棄按現金發放計劃領取款項的權利。

2誤投收集箱或延遲收錢
書面登記人需按照申請途徑（銀行、香港郵政），將表格投入正確之收集箱。如出現誤投情況（如信封面寫A銀行卻投入B銀行收集箱，或原本希望透過香港郵政收取款項卻投入銀行收集箱），當局會協助將表格轉交正確機構或部門處理，但係當中可能造成延誤，推遲登記人收錢時間。

如果你唔係用銀行轉數嘅話, 喺你領取「抬頭支票」登記方式：

登記人經登記後，必須親身到指定郵政局領取支票，並出示身份證及香港郵政發出的領取支票通知。登記人可親身到本港任何一間指定的中國銀行（香港）分行，向職員出示身份證及兌現支票；或到任何一間本地銀行，把支票存入其銀行帳戶。


至於領取時間：

透過電子方式登記：

在開始登記的首10天、即2020年6月21日至6月30日，進行的電子登記，款項會同時於7月8日左右陸續存入登記人指定的銀行帳戶。而於7月1日起登記的合資格人士，會在登記約1星期後收到款項。

好明顯透過電子方法登記嘅程序係非常之快捷簡便。

另外透過書面方式登記：

於計劃開始登記的首6個星期，款項會按登記人出生年份組別發放。8月1日後遞交登記的合資格人士，則會於登記後約2星期收到款項或支票領取通知。

至於有特別需要人士的安排：

1. 社會福利署會向其合法監護人或受委人發信，以確認代為登記及領取款項。

2. 他們可簽署該信件，並寄回香港郵政總局郵政信箱180000號

不屬於以上兩個類別的無精神行為能力人士

1. 由其親屬以代理人身份代為登記及領取款項。

2. 代理人須親臨「現金發放計劃秘書處」 辦理登記手續，並提交所需要的文件核實。

海外居民登記方法有以下幾項可以注意下:
1.合資格人士。
2.如有本地個人名義的銀行戶口, 但冇網上理財服務,可登入銀行網頁了解是否有電子登記方式。
3.填寫所需資料後提交申請, 亦可下載表格郵寄回港已作申請.




以下就係 15間銀行優惠:
我會重點講一下非常好嘅銀行優惠畀大家分享

花旗銀行, 喺8月31號前, 透過citibank網上理財登記政府款項, 可獲取68蚊現金獎賞, 並且自動參加大抽獎, 贏取十萬蚊現金(名額一位)

東亞銀行客戶透過電子網絡銀行服務cyberbanking或者 BEA app登記收取現金嘅客戶將自動參加大抽獎,贏取三種現金獎賞, 包括一萬蚊(名額五位)、五千蚊現金獎賞(名額六位)同埋一千蚊現金獎賞(名額20位)

渣打客戶凡於8月15日之前登記計劃, 成功收取款項後有機會贏取額外嘅一萬蚊現金獎

新舊客戶凡於工商亞洲手機銀行或者網上銀行登記領取一萬蚊, 即可獲取50蚊現金, 如果成功推薦朋友一齊開戶, 則可額外得到50蚊禮券或者可以參與抽獎活動, 獎品包括一萬蚊現金回贈

大新銀行, 手一千明電子登記客戶全部可獲二十蚊現金獎, 另外登記人亦會自動參與終極大抽獎, 有機會贏得額外一萬蚊現金, 名額五個

滙豐銀行表示，個人客戶透過滙豐申請政府現金派發計劃，可享港元儲蓄優惠年利率及有機會獲取豐富獎品。在2020年8月31日或之前透過滙豐登記，並在2020年9月17日或之前成功領取派發現金的客戶，即可享有1個月10%港元儲蓄優惠年利率，本金上限港幣 1 萬元。客戶需要在優惠期內完成最少一項指定的數碼程序或交易。

此外，於推廣期內登記的合資格客戶亦有機會獲得1萬元獎金（30個名額）、 蘋果iPhone SE 128GB智能電話（60個名額）及蘋果iPad Air 256GB平板電腦（20個名額）。

客戶成功透過滙豐香港流動理財或個人網上理財登記，可享4次抽獎機會，若經滙豐分行遞交登記表格或於滙豐網頁申請則可享1次抽奬機會。

滙豐3部流動銀行會額外提供服務接收申請表格。

計劃由2020年6月21日開始接受登記，截至 2021年12月31日止。合資格申請的滙豐客戶，可透過流動理財、個人網上理財登記，同時可在滙豐網頁 www.hsbc.com.hk(毋須登入帳戶)或親臨其中一家指定分行遞交表格。

...................
詳情請睇影片。

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Payme可以話係香港近年流行嘅電子錢包、除咗因為介面易用之外，作為第一批本地嘅電子錢包，喺「早着先機」嘅情況之下，亦都加大咗 Payme 嘅市場佔有率。

2018 年當轉數快推出嘅時候，Payme 系統未有即時加入轉數快嘅功能，相信一眾用家都非常失望。不過呢個功能最近就隨住新版 Payme 而一齊推出，同大家一齊睇下！

新一代嘅 Payme 支援由更多銀行增值電子錢包，同埋發錢去其他嘅電子錢包陣營，不過如果你好似我咁，之前已經加咗滙豐銀行嘅戶口同埋信用卡，以前已經設定咗滙豐嘅收款戶口、呢個新功能就幫助唔大。

不過我就建議你 Update 咗 Payme app 之後第一時間去設定「轉數快」喇。好似我咁，只要確認番你嘅手機號碼同埋電郵地址，轉數快就好快設定好。好處就係當你要喺 Payme 收錢嘅時候，有人無 Payme，你一樣可以用其他嘅網上銀行或者電子錢包增值，方便好多架！

我就試一次由 Tap and Go 嘅 App 過錢去 Payme 先。首先打開我嘅 Tap and Go App，之後揀 Pay Buddy，再輸入銀碼，好等我試吓轉15蚊先， 跟住輸入番收款人、即係我嘅電話，再揀埋 Send 去我嘅 Payme 戶口。睇番 Payme App，15蚊已經即時到帳啦。

另外、如果你預設嘅收款銀行唔係滙豐，以前你可能要等多一個工作天先至可以拎到錢。但係隨著 Payme 加入轉數快服務，而家只要設定好 FPS 轉數快嘅設定，喺錢包過錢落自己銀行嘅戶口，都可以做到即時收款啦！

提提大家啦，因為增值方便咗，所以官方透露可能減低每個月由信用卡增值電子錢包嘅上限，由原先港幣$5000一個月大幅減到兩千蚊一個月，鍾意用呢個方法儲分嘅朋友就要額外留意！

《Z世代達人》
麥卓華