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【葉凌棋：房價透明大耀進】
房地產的價格決定權，回到市場和消費者手上，而非仲介業者手上。仲介業者僅提供消費者清楚便捷的房市資訊、以及房地產的專業知識，協助消費者做出最有利的判斷，成為民眾成家圓夢的幫手...

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今天1/14（二）蘋果日報刊登我第46篇專欄文章「期待反省，隱憂監督」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

這篇是對這次大選結果後的個人感想，有期待，也有隱憂！我始終認為政府進步的動力來自內部的「反省」與外部的「監督」兩股力量。我具體提出三點「反省」供蔡政府第二任完全執政的參考，另外也提出一點「隱憂」供在野黨參考。

我引用了電影《教宗的繼承》（The Two Popes），其中兩句話「承認錯誤，不是認輸；放下驕傲，才能成長」，希望是對這次國民兩黨選舉結果的期許！

最後給蔡政府的建言是：「堅持理想、務實作法、尊重專業」，希望執政者「身在公門好修行」！

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張金鶚專欄：期待反省，隱憂監督
（張金鶚，清華大學科管院榮譽講座教授）

蔡總統這次大選獲得史上最高票連任成功，民進黨國會過半，再次完全執政。蔡政府沒有連任的包袱壓力，我有期待，也有隱憂。

我始終認為政府進步的動力來自內部的「反省」與外部的「監督」兩股力量！期待蔡總統在勝選感言所提，選舉結束了，過去做不好或做不夠的要「反省」，加速落實。然而有那些需要反省之處？又該如何加速落實？以下僅就個人熟悉的居住領域，提供參考。

積極處理投資炒房

首先，蔡政府必須面對「高房價」與「高空屋率」的反省。為何薪資與物價都沒上漲，而房價卻不斷的上漲，面對高房價多數人努力工作一輩子也買不起房子，但少數人卻能不斷買房炒房，而且還空屋囤房，浪費資源。這不但影響多數人無法安居樂業，人民的日常生活乃至結婚生子也都受到影響；而少數人的投資炒房，造成社會貧富差距擴大，同時過度的房地產投資，也排擠其他產業的投資資源，影響總體經濟發展。如此基本關鍵的嚴重問題，過去三年半蔡政府並未積極面對，值得反省。

按理說，高空屋率反映市場供過於求，房價應該下跌而不會持續上漲。此矛盾現象顯示「市場失靈」，房市資訊被蒙蔽扭曲，實價登錄缺乏精確地點與即時資訊且容易作假，更別提關鍵的預售屋銷售狀況只有「業者說」，完全缺乏公開透明，房市誇大不實的欺騙行為，政府是否應該以「詐欺行為」而非「廣告不實」積極介入，如此「健全房市」不但可以打破高房價的假象，也避免購屋者的焦慮與損失。

當然有部分高房價與高空屋率是因為投資炒作所造成，而且沒有什麼持有成本，尤其空屋囤房不像囤油、囤糧乃至囤衞生紙都要遭受嚴懲，其中預售屋的紅單炒作，更是變本加厲，如此好康，有機會不去投資炒房應該是笨蛋吧！政府是否應該積極透過「稅制」與「金融」等手段，增加投資的交易與持有成本，使投資者無利可圖，如此才能降低高房價與空屋率，避免房屋變成投資炒作「商品」，保障房屋作為「居住」本質。

其次，蔡政府必須面對「租屋黑市」與「弱勢家庭居住協助」 的反省。許多年輕人根本不可能買屋，只能選擇租屋生活，然而台灣的房東大多不申報租賃所得稅，形成租屋市場地下化，租屋品質良莠不齊且居住安全堪慮，政府竟然長期漠視。如此租屋黑市現象，不但資訊不透明、租屋品質不佳且缺乏保障，而且使得政府的「租金補貼」與「包租代管」等弱勢家庭居住協助也無法落實，因為房東寧可選擇逃漏稅相較接受政府補貼划算。因此應先積極解決租屋黑市，針對職業房東，分割多間雅房、套房等大戶優先稽查，同時輔以限時租稅特赦及吹哨子檢舉條款，讓租屋市場正常化，相信弱勢家庭居住協助才能真正落實。

容積獎勵不宜浮濫

第三，蔡政府必須面對《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與「都市更新」的反省。危險與老舊房屋並不同義，不應以等同方式處理，過去三年的實施經驗的利弊得失影響，應有公正客觀的評估報告，逐步取消《危老條例》回歸建管及都更法令才是正途。

危老與都更都應具有公共利益才有獎勵的正當性，容積獎勵不宜過度浮濫，天下應該沒有白吃的午餐，影響居住安全不應只有蘿蔔，還要有棒子。而「老屋健檢」更是危老及都更的前提關𨫡，建立此條例法制化應可有效推動危老及都更的工作。另外，都更除拆除重建外，整建維護多元價值的都更模式也應被重視推廣。

這次大部分的年輕人都支持了蔡總統與民進黨，然而「世代居住不正義」的現象，非常嚴重。年輕人不但努力工作一輩子仍然買不起房子，即便要在都市工作租到安全合適且可負擔的房子都相當不容易；相對中老世代在過去都能在努力工作下擁有房子的情境，有相當落差。希望蔡政府不要辜負年輕人對「居住正義」的期待！

最大在野的國民黨內部不團結，「私心、貪心、野心」讓人看到內部彼此的相互爭權算計，完全背離年輕人的想法。另外第三勢力兩小黨也無法成為關鍵的力量，如此在野「監督制衡」力量將無法展現，令人憂心！期待國民黨的改革成功，也期待第三勢力的突破。惟有在野各黨本於專業理性問政，以人民福祉為本，認真監督完全執政的蔡政府，才能獲得人民的尊敬，未來才有機會東山再起。

堅持理想務實作法

前陣子看了部電影《教宗的繼承》（The Two Popes），其中有兩句話「承認錯誤，不是認輸；放下驕傲，才能成長」，也適合對這次國民兩黨選舉結果的期許！

選舉已經結束，期待台灣能夠真正團結，也需要「世代的傳承、交替與融合」，期盼台灣各階層及不同世代的人民未來生活都會更好！最後期待蔡政府第二任能夠「堅持理想、務實作法、尊重專業」。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20200114/38545695

今天12/31（二）蘋果日報刊登我第45篇專欄文章「相信自己也希望相信市場與政府」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

這是2019年最後一天的專欄文章，特別對個人長期關注的居住正義提出回顧與展望。

2020年住宅新希望：「一定要相信自己，也希望能夠相信市場與政府！」

在此也祝福大家新的一年：心想事成！平安健康！

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張金鶚專欄：相信自己也希望相信市場與政府
（張金鶚，清大「科管院榮譽講座」教授）

值此歲末年終，又面臨即將來臨的總統與國會大選，回顧過去，展望未來，我們的心情有些複雜與擔憂，但也充滿希望與期待！雖然過去生活有些不盡令人滿意，尤其面對工作、家庭、居住與夢想實踐的日益困境，似乎對未來充滿許多不確定性，但大家都期盼明天會更好，2020新年新希望，我們自己該如何因應？對市場與政府又該有那些期待？

就以我個人長期關注的居住正義回顧與展望，提供一些觀察與省思，希望能夠避免持續惡化，而能產生正面循環的力量，讓我們的居住環境變得更理想。

過去一年來，房市看似回溫，尤其商辦與產辦明顯供不應求，引發住房的供給面也逐漸恢復信心，但需求面仍有些觀望。住房投資需求靠紅單短線炒作；但自住需求仍缺乏所得支撑，在擔心房價只漲不跌下，忐忑不安的焦慮心情，信心有些動搖，然基本面的回溫力道缺乏支撐。由於近來不同產品個案及區位地點銷售好壞差異大，房市訊息真假混亂，未來房市仍需審慎因應。

改善弱勢家庭戶數

台灣長期在高房價、高空屋率、高自有率的「三高」矛盾困境下，住宅不缺供給，而是需求不足。換言之，當前台灣住宅的房市是「供過於求」，而非供不應求。若按照健全市場機制的力量發揮，房價應該會逐漸下滑，不良業者應該出局。然而因爲產品及區位差異大，資訊不透明，供給者透過投資客行銷扭曲甚至欺騙作假，讓消費者無法掌握房價及銷售狀況，使得市場供需及奬優懲劣的機制無法發揮，一般人不相信市場，產生「市場失靈」現象。

很遺憾的過去政府受到業者及少數投資客和地主等既得利益者的影響與壓力，未能糾正市場不當的扭曲與欺騙行為，不但假借房市資訊揭露透明會侵犯人民隱私權，而失信於民原本要健全透明房市的承諾；也未能積極查核房市資訊的正確性，嚴格查核並懲罰不良業者不當的扭曲與欺騙行為，讓政府提供的房市資訊也缺乏公信力。如此一來，人民不相信政府有決心會要整頓健全房市，產生「政府失靈」現象。

人民對政府失去信心，不僅在健全房市的承諾未能落實，在蔡總統曾強調房屋應作為居住使用，不應成為投資炒作的商品的宣示。然不論在稅賦與金融制度改革，亦未見有具體政策落實，能讓自住者獲得保障，而抑制非自住者的投資炒作。換言之，住宅去商品化應是落實居住正義的重要政策，也是人民是否相信政府的重要依據。

目前政府將住宅政策聚焦在興建及包租代管的「社會住宅戶數」上，而忽略住宅政策的真正目標應是要協助改善「弱勢家庭戶數」居住困境，前者只是「手段」，後者才是「目的」，讓手段變成目的，兩者搞混了。更別提當前社宅戶數的目標中央與地方仍有相當差距爭議，而弱勢家庭戶數的協助就明顯不足了。如何增加幫助弱勢家庭戶數的居住困境，而不應區分年齡（如只限青年）或職業（如只有學生或警消）等身份（這些未必弱勢）而有不同待遇，這是政府尚待努力加強之處，以建立人民對政府實踐居住正義的信任。

面對人民長期對市場與政府的缺乏信任，這現象並非短期能夠改善。這必須透過人民自我的覺醒，建立「民間居住消費者組織或網路平台」，以集體力量一起認識市場與政府的運作行為，一方面認清優良與不良業者並要求業者公會改善市場扭曲或欺騙行為，建立職業道德規範；另一方面以集體力量監督並要求政府建立法令制度，信守居住正義的承諾。

建立沒騙人的房市

2020年新希望：建立一個沒有騙人的房地產市場，相信市場能夠發揮供需法則與奬優懲劣的機制；同時建立一個尊重專業的政府組織，相信政府能夠說到做到居住正義的承諾。然而在新希望未能落實之際，只能相信自己的判斷，多作功課，了解自己心中之尺，認清市場之尺，不要受到市場欺騙誤導。最後，別忘了個人房地產投資賺錢只是手段，改善自己的生活居住品質才是目的，千萬別為了賺錢而犧牲了生活品質，個人的手段與目的也別混淆了！

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20191231/38535268

說明：210808TVBS 北市「單戶平均房價」破2500萬！教你看透最底價
新聞原址→https://news.tvbs.com.tw/money/1561535
TVBS原影→https://youtu.be/bjSJRe-x2Oc

實價登錄2.0從上個月起上路，跟過去相比民眾透過手機，走在路上輸入「社區名」就能把每一層樓的價格都看透，甚至鄰居房價買多少也能查到，但對部分民眾來說，查得下手卻買不下去，台北市去年一戶的成交平均價格已經破2500萬，比前年又貴了快100萬。

記者 林旼叡 / 攝影 黃冠瑋 報導……↓

記者林旼叡：「在台北市買房真的愈來愈不容易，你知道嗎從去年的數字來看，想在台北市買房子，這平均的成交總金額已經破了2500萬，相比2019年那時候的2400多萬，又貴了近100萬成長超過3%。」

想要一望無際的市景？還是交通方便離捷運車站近？台北居大不易，如果你正想買屋怕當盤子「實價登錄升級2.0」後你鄰居家買多少？坪數多大都能知道！

房仲陳泰源：「從外觀我們從人行道這樣走過去，就可以知道說，到底是哪一戶？幾樓？成交。」

走在街上用手機LINE或任何查房網到內政部官網，都能把整條路房價看透，像華固LongIsland11樓5320萬、7樓4900萬、6樓多少都能比較，隔一條街遠雄金華苑11樓6100萬、9樓5122萬或轉角宏泰Home14樓6800萬，每個樓層都能查到，未來民眾買房也會傾向不二價避免買貴。

房仲陳泰源：「未來的趨勢就是愈來愈不二價了，過去資訊不透明，所以建商可以開高價，讓買方有一種殺價的快感，但是因為現在資訊真的太透明了，透明到你往上開人家只是覺得，你這個建商是不是在耍我。」

買房不再被建商牽著鼻子走，最便宜多少查得到！但，有些地方恐怕你查得下去卻買不下手，台北市「住宅平均總價」最貴第一名至少連2年是大安區，要花3821萬才買得到，第二高才是大家以為的信義區、第三高黑馬漲幅達18%的士林區、最便宜為萬華區，不少人訝異信義輸大安或士林第三，因為信義區老宅比例比大安區高，而大安近幾年建案都是大坪數戶。

想挑區選大小看格局喜不喜歡？要有至少一半的選擇權？請先準備台北市交易平均總價至少2573萬！

陳泰源YT→https://youtu.be/8Vp-mRz7svw

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/08/210808tvbs-2500.html

210711三立iNEWS 實價登錄2.0價格更透明 可能議價空間變小
三立原影→https://youtu.be/HcJgwnXhKZY

以往想買預售屋，就先看看樣品屋，有喜歡坐下來慢慢談，看不到實體，不少民眾都會趁機殺價，能砍多少是多少，不過現在議價空間可能會縮小。

記者／張珈瑄、王承偉 採訪報導……↓

原因就在實價登錄2.0主打資訊更透明，有專家分析現在「預售屋」建案名稱、價格全都露，可能會帶動不二價現象。

原因就出在，假設A買家用1千萬買一戶預售屋，而B買家只用8百萬，因為現在預售屋成交物件必須在一個月內登錄，這樣一個月後A買家發現自己買貴了，代銷人員恐怕會面臨消費糾紛。

房仲業者／陳泰源：先買的買家，會讓他們有一種不公平的感覺，萬一越買越低的話怎麼辦？有一些建商或許會鑽這個漏洞，先找自己人左手換右手，先買一個、揭露一個比較高的價錢之後，一旦這個價格被定住了，之後接手的買家就會一直不斷往上墊高價。

專家解釋，就怕預售屋價格成為有心人士「定錨價」，因此不二價似乎更保險，所以在這種情形下，可能也會帶動房價緩漲，不過也有另一派專家認為，其實還是要看當時景氣好壞。

房市專家／黃舒衛：相對來講，如果景氣翻轉之後，如果現在登錄的狀況或者是登錄的買氣就變成消費者殺價的基礎，所以基本上我認為說，實價登錄是有一個助漲或助跌的這個效果。

也就是說實價登錄價格可能是地板價，也有可能是天花板，專家提醒民眾，實價登錄還是參考用，不管看到什麼價格，還是得多看、多比較，不要因此失去自身對房價的判斷。

陳泰源YT→https://youtu.be/BM7n4I1rlEQ

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210711inews-20.html

00:00 主題大綱介紹
01:06 複習上次直播：打房來了 一次搞懂央行四大政策 房市何去何從？
01:22 禁炒房
01:44 五面向：紅、登、稅、貸、宅
02:13 實價登陸2.0具體內容
02:20 門牌/地號完整揭露
03:42 預售屋全面納管&即時申報
06:35 增加實價登錄不實查核權&罰責
08:35 紅單交易納管
11:15 預售屋定型化契約備查
11:55 帶來的影響與常見QA
12:11 Q1門牌實價揭，露國外行之有年，他們的價格就不波動了嗎？
15:50 Q2、預售屋實價登錄，會影響議價空間嗎？
17:10 Q3預售屋合約要報備，表示以後不會有交易安全或糾紛了嗎？
18:37 Q4、實價登錄價格以後比較真實可信了吧？
19:46 Q5預售屋、新成屋、中古屋熱度會如何變化？
21:23 如果...可以建議政府的話
22:54 2021「青年安心成家購屋優惠貸款」，真的比較優惠嗎？
24:25 同學Q&A
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