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【政府工商舖減辣 - 回顧及展望】金管局放寬非住宅物業按揭(2020年8月20日生效)，由最多四至最多五成， 我形容是遲來的春天，而家商舖係經歷緊冰河時期，真係屍橫遍野，但暖返啲點都好過無。

我琴日先同記者講，舖市係過去一星期內連續錄得5間嘅街舖蝕讓， 只睇帳面，唔計手續費，我後面呢間香港仔大道 Bar Pacific 持貨8年蝕700萬， 尖沙咀亞士厘道吉舖持貨9年蝕438萬， 葵芳信芳街米線舖持貨3年蝕200萬， 土瓜灣美景街車房持貨8年蝕188萬， 北角英皇道吉舖，(前)耀才證券， 持貨8年蝕1700萬。

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香港仔大道238號地下1＆2號舖，Bar Pacific, 建築面積2592呎，租93800，回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入，3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】

尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖)，交吉，蝕讓，建築850呎，2011年12月3938萬入，3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】

葵芳信芳街10至20號B3舖，米線舖，建築1200呎，租48070，回報2.5%。2017年4月2500萬入，2300萬出。【蝕200萬】

土瓜灣美景街2至28號地下25號舖，車房，租金24800，建築面積800呎，原業主2012年11月用1188萬買入，1000萬出。【蝕188萬】

北角英皇道上潤中心地下G2舖， 建築面積1200呎， (前)耀才證，現吉舖， 原業主2012年11月用6500萬買入，4800萬賣出。 財務公司加按急售盤【蝕1700萬】

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一星期內，合共五間街舖蝕讓 帳面就唔見咗3226萬，我咁大個仔未見過。

回望返過去11年，政府多次推出辣招， 主要針對樓市，但工商舖都多次受波及，包括:

2010年11月， 當政府首次推出SSD (額外印花稅)嘅時候， 雖然SSD只適用於住宅，但同一時間所有工商舖物業按揭成數上限劃一由六/七成，降至五成。

2011年6月，所有按揭，如果主要收入並非源自香港，按揭成數上限再下調一成，至四成。

2012年9月， 供款佔入息比率上限由五成下降至四成。再首次加入利息壓力測試。 假設利息上升兩厘， 供款佔入息比率不可佔多於五成。

2013年2月， 加強利息壓力測試，由假設由升兩厘， 增至升幅3厘。

仲有，登登登登.... 呢招甘! Double stamp duty, 雙倍印花稅， 最高稅率由物業總值嘅4.25%增至8.5%。 以前係等物業成交先俾，而家改例，簽署 S&P 30日內就要俾。 成本馬上重咗好多。我都畀咗好多千萬， this is the killer.

仲有，就係工商舖按揭最高成數全面再下調一成，即係首置及無其他物業有關擔保係身， 過到重重嘅壓力測試之後，就最多借4成。非首置，有其他物業擔保喺身，或者用有限公司來買工商舖就最多借3成。

但你要記住，無人買舖係首置 㗎，首置都先去咗買樓啦。 樓都未有得住，唔通瞓喺間舖?! 因此絕大部分惜，都只係最多借三成。

仲有，如果主要收入非源自香港或者係用資產水平為基礎申請按揭的話， 再減低一成，即只係最多借(首置)三成，(非首置)就兩成。

That is 如果你本事，就借到兩至三成。 但以我所知，絕大部分投資者都借唔足兩三成，因為 (1) 過唔到加息3厘的壓力測試，(2) 間舖係吉鋪或租約就嚟到期，銀行唔計未來租金收入， 咁供款佔入息比例就過唔到4成嗰關，(3) 最重要係銀行估價不足。 而家攞間舖去銀行做按揭，好似當你係個賊咁， 以為你想打劫間銀行一樣。 因為吉舖太多， 間間銀行都落雨收遮，好多間根本唔想做你生意。佢會諸多藉口， 經濟唔好呀、租金唔穩定呀、間舖有僭建呀、樓契文件唔齊呀、等等等等，去壓低你估價， 拖慢審批程序等你知難而得退，甚至乎一口拒絕唔做， 我都收唔到唔少呢啲電話，就係個業主啱啱買咗間舖，銀行借唔到錢問我點， 除咗叫佢打 2110 2110 ，我真係唔識幫佢。 所以我同我所有朋友都講，如果你今時今日唔能夠 full pay 間舖，你就唔好買啦。

計計數，買間二千萬嘅舖， 以前當最多借到兩三成， 連手續費及雙倍印花稅，就要攞1800萬出來。今日起好啲，1600萬就夠啦，但都係個唔少嘅數字。 相比起我2009年開始買舖嘅時候，只係需要攞700萬就得啦。 所以今時今日，買得工商舖真係真金白銀，絕對無泡沫㗎。

總結，我覺得舖市唔會升返，只會跌少啲。 借多一成， 相對起中美貿易戰/社運/肺炎等，根本唔夠力， 但大家見到政府開始做嘢係個好開始，為舖市打入一支強心針。接下來我相信雙倍印花稅，the killer，也會逐漸寬減，如果成事，將會是工商舖的救星。 至於工商舖幾時到底? 下年肺炎疫苗成功推出， 大家個個成功接種，再講啦!

李根興 (盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人) 2020年8月20日 星期四 聯絡我 whatsapp (+852) 90361143

#政府工商舖減辣，#非住宅按揭成數，#商舖一週連環蝕讓，#金管局放寬按揭至五成，#工商舖辣招回顧及展望

「以弱戰強系列(二)︰狂漢自製重裝戰車報復貪污，連SWAT也只能跟著跑」
（恐懼鳥 著）

戰車影片在犯罪鳥歌節目第四集有播放
 https://youtu.be/r4lt9vSca_U

關於復仇，小編早前已透過不同文章表達出一個觀點：在身陷絕望的復仇者們面前，道德批判是毫無意義的。儘管如此，個人來說，復仇形式都有高低之分。
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以連環殺人犯和隨機殺人犯為例，他們一般因為對社會與女人懷著種種憤怒，而做出殺害無辜的事。這不是為了迎合大眾道德，但小編一直覺得這方法報復社會並不可取。
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首先，講真殺人不難。不論螢幕前的你是體態笨重又或弱質纖纖，你細心想一下如果自己狠下心腸，拿起菜刀或毒氣，在警察來到前，走到大街隨便殺上一兩個人其實不是什麼高難度動作，只是我們不願意這樣做，反映出這舉動其實證明不了自己什麼。
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其次，我們社會適應力很強，即使你陀槍走進校園大開殺戒，就像美國哥倫拜恩校園槍擊案般。或者無辜受害人家屬會很難過，但其實公眾甚至在該地方生活的人，隔一兩天便返回正常生活，注意力很快便被那個那個明星出軌新聞搶走。所謂的報復社會宛如拋石頭落大海裡。
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但怎樣報仇才叫成功？在這變化無窮的世界，實在很難給出手冊般指引。然而今天講述的個案是小編認為頗成功的。看到下方的大叔嗎？我們就看看他如何憑一己之力，自製重型戰車向全小鎮的貪官壞人報仇。

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「偏僻小鎮的一人抗爭」
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馬文·海米耶(Marvin Heemeyer)，52歲，居住在美國科羅拉多州一個叫格蘭比(Granby)的名不經傳小鎮。馬文與小鎮一樣，也是個相貌平凡的小鎮大叔，灰色的髮線後移至頭頂，樣子既不陰沉亦不亢奮，沒什麼個人特徵可言。朋友形容他是個“好朋友“，幽默風趣且樂於助人，受到鄰居與朋友歡迎。馬文更熱衷小區政治，曾積極投身反賭博運動，大寫文宣與組織遊行，把市政府興建賭場方案推翻。
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簡單說，你不會找到能與日後駕駛戰車鏟平小鎮的狂暴司機扯上的東西，然而不公義一向能把任何再平凡的人逼得發狂。
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事源於2001年一場收地計劃。馬文本身在周邊小鎮坐擁數間汽車排氣喉維修店，是名中產商人，但後來都把它們轉讓給別人，只留格蘭比那間偏僻的「山景排氣喉」自己經營。但在01年市政府決定重新土地規劃，其中一項改動包括在馬文店旁邊興建水泥廠。
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擔心店舖被污染破壞，馬文出席社區會議捍衛自己權益。他向水泥廠負責人科迪·多切夫(Cody Docheff)提議以收購土地作賠償。科迪起初願意賠償土地市價約24萬美元，但馬文卻認為損失的不只土地，還有生意本身，於是開條件到37.5萬美元，科迪一口拒絕，經過多輪交鋒後索性一毛也不賠，馬文只能吞聲忍氣。
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沒人知議價過程發生什麼事，又或是否因為數年前賭場計劃被推翻一事，但自此鎮政府對馬文展露滿滿的惡意。首先，當社區委員會投票通過規劃後，馬文驚見水泥廠項目不知何時多了一項"小變動"，就是將「山景排氣喉」唯一接駁城鎮的道路封掉。
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換句說話，就是要把馬文整間店舖廢掉。
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這還只是剛剛開始。馬文很快便發現自已收到兩張來自市政府的罰單。一張是控告汽車排氣喉維修店前擺放了"廢車"；另一張則是控告他店鋪喉管沒接上排水道。諷刺的是，當他向市政府申請接駁排水道時，竟然因為工程要穿過水泥廠地底長2.4米的地方而遭到拒絕。如果用廣東話的說法，即係擺明玩鳩你。
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然而，馬文也不是那種輕易被擊倒的人。他發揮當年社運強悍的性格，用盡所有合法途徑為自己抗爭。接下來兩年，馬文先對社區委員會提出法律訴訟，又收集鄉鎮居民的簽名聯署反對興建工廠。他甚至購入了一台推土機，嘗試自行開闢新道路連上城鎮。但畢竟事件欠缺公共性(縱使絕大多數鎮民相信事件存在官商勾結)，再加上資源不足情況下，市政府自然輕而易舉逐一擊破馬文的計劃。
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最後在03年年尾，馬文逼於無奈向市政府繳交2500美元罰款。他氣憤得在支票空白位置寫上"懦夫"大大兩隻字。在差不多時間，馬文父親不幸過世，未婚妻亦跟別的男人跑掉了。心灰意冷的他索性把「山景排氣喉」大部份土地賤賣給一間垃圾公司，自己則開著那台笨重堆土機，住進剩下那小部分土地的一棟倉庫裡，隱居在城鎮道路的盡頭。
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滔滔不絕的無力感侵蝕馬文內心，他覺得很氣憤和很委屈。這並不是金錢問題，即使把生意賣光，但其實多年積蓄仍能讓他過上好日子。問題是內心對公義的渴求被強行扼殺。馬文望著堆土機，心想當所有合法途徑都試過時，他還剩下什麼可伸張正義？
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是的，他還剩下堆土機。

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「復仇女神的戰車」
我們再談談復仇。
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如果你是馬文的話，你會怎樣復仇？從犯罪數據來看，衝進市政府亂槍掃射應是最常見的答案。但不要怪小編掃興，很多案例最後死的都是無辜途人，心虛反而令壞人莫名其妙有逃走加成。況且我們沒太多人有主角光環，就算你手持AK47，當SWAT火速趕到時大概也無法捱上數分鐘。
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復仇，從功利主義角度看，就是純粹令對方受到傷害，而非展示你有多無能絕望。復仇計劃一定要周全而且無懈可擊，切忌大鑼大敲，因為大多數情況你只有一次機會。當然你會覺得困難重重與受限太多，但真正的復仇者，就像其他領域的成功人士般，願意學習與不擇手段達到目的。
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馬文深明此道理。
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無記錄顯示馬文是槍械發燒友或軍事專家，但他僅僅用了年半時間，在所有鎮民蒙然不知情況下，把一輛日本松山D355A堆土機，改造成能以一抵百的重裝戰車。
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從設計圖來看，馬文幾乎把每種可能情景計算在內。首先，戰車裝甲由兩塊半寸厚的鋼板組成，夾層填充混凝土與有機玻璃，覆蓋引擎和駕駛艙等脆弱位置。此復合裝甲能有效抵擋普通子彈、穿甲彈，甚至是手榴彈攻擊。
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其次，駕駛艙還設置多個射擊點，分別對應長、中、短程三種槍械，以應付來至外界不同形式的攻擊。除此之外，由於駕駛艙被複合裝甲掩蓋住，馬文安裝了三台閉路電視來觀察外面。這些閉路電視又被三寸厚防彈膠板保護著，以免被警察視為弱點“射盲”。駕駛艙亦儲蓄了大量食糧，並設有通風系統，準確好長期抗戰。
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馬文叫它的寶貝做"MK Tank”。
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不難看出要完成這艘戰車，是需要多麼的努力與學習，但其實還不至於此。人的感情是很薄弱，仇恨會被時間沖淡。所以馬文為了維持內心那腔怒火，他特意錄製了數盒聲帶在工作時播放，去提醒自已為何要復仇，那夥仆街人渣幹了什麼事。
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事件過後這份聲帶連同馬文寫下的筆記本送到法庭，並向傳媒公開部份內容。以下是幾句發人深省的節錄︰
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「我一向願意講道理，直到我需要不講道理時。有時候一個講道理的人必須做出不講道理的事。」
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「因為你的憤怒、你的惡意、你的憎恨，你拒絕與我一起合作。我現在犧牲我的生命，以及你給我的悲慘未來，就為了證明你所做的一切全是錯。」
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還有一段頗有趣的小插曲，就是馬文製作戰車的年半期間，其實有十多名鎮民到訪過他倉庫，但看似當中沒人留意到MK Tank，亦沒說過半句。馬文曾在筆記對此現象吐嘈︰
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「2000磅的改裝重型車毫無掩蓋坦露出來...但他們視線好像被蒙蔽似的。」
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但這些都無關痛癢，因為鎮民們很快便不得不直視它了。
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04年6月4日，那是個烏雲蓋頂的星期五。馬文將聲帶與筆記本寄給弟弟後，便手握“復仇清單”爬進MK Tank駕駛艙。然後用水泥與鋼板封死駕駛艙頂部，這樣就沒人能爬進來抓到他，代價是自己亦沒法再活著走出來。但馬文心意已決，他不惜破釜沈舟都誓要復仇。
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就在下午3時，格蘭比的鎮民突然聽到一把猶如史前巨獸的吼叫聲，從那個被他們遺忘的倉庫傳來。吼叫聲很快又被轟隆巨響遮蓋，灰黃色巨型機械從倉庫破牆而出，機甲噴出的滾滾蒸汽仿佛是怒氣的實物體。
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復仇時間正式開始。

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「當我說要反抗政府時，是指物理那種」
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馬文在駕駛艙釘上一張復仇清單，上面寫了一列清算店鋪，那些你們之後也會知道。但在名單之首，無容置疑是倉庫旁邊的水泥工廠，一切的罪魁禍首。
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正如前文說過，心虛的人警覺性總是特別高。科迪·多切夫，就是陷害馬文的水泥廠老闆，一看到MK Tank破牆而出已猜到來者不善。他馬上跳進自己的雙輪拖拉機(此時請選擇一首機戰主題曲)，嘗試阻止馬文破壞工廠。
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但科迪這舉動反而正中下懷，當馬文看到科迪駕駛工程車駛來時，他立即停止手頭上破壞，踏盡引擎向科迪迎面加速。
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起初科迪打算正面還擊，但隨著MK Tank重裝機甲愈逼愈近，嘶哮的引擎聲愈叫愈響亮，科迪愈清楚自己未改裝過的工程車根本不是對手。
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他在最後一刻打算轉頭走人，可惜已經來不及，馬文與他的MK Tank毫不留情全速推向拖拉機的車尾，衝力將它推向旁邊建築物，並連射數發子彈，嚇得科迪慌忙棄車而逃。
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馬文沒閒追趕科迪這隻落水狗，逕自夷平數棟工廠樓房與工程車後，便加緊腳步往鎮中心出發。畢竟，科迪與他的水泥廠只是名單上其中一個罷了。
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通往城鎮的高速公路暢通無阻⋯這樣說有商榷餘地，因為大批警車接報便隨即趕到現場，甚至特重警察部隊SWAT亦在其中。然而他們對MK Tank的影響好比路邊的小石。
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警察們首先展示公務員一面，僵化地據照行動手冊，把數輛警車拼湊成路障。另有一名較有想法的警員格倫·特納(Glen Trainor)避開碎石與蒸氣，奮不顧身跳上重裝坦克，對駕駛艙連開37槍。當然，小編想他們心裡或多或少知道這是徒勞，馬文在不用加速情況下輕鬆輾過路障，格倫射光子彈後也垂頭喪氣地爬下來。
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心有不甘的警察們於是升級武力，SWAT射出穿甲彈與C4炸彈、州縣警員到場增設路障、向排氣喉扔閃光彈，馬文亦有用子彈反擊⋯呯呯啪啪槍聲(夾雜警員咒罵聲)在小鎮此起彼落，但MK Tank在混亂裡仍然絲毫無損，維持緩慢但強勁的步伐向鎮中心推進。
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最後警員們都投降了，可以用的槍械都用過，唯有無奈地像陪跑員般跟著車尾走。這是他們頭一次明白，原來有東西是無論一發或兩發子彈都解決不了。
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就這樣，馬文與他的MK Tank順利來到鎮中心，正式報復名單上的建築物。其實要駕駛這麼笨重的機器相當困難，但馬文有辦法能在個半小時內精準繞過無辜的建築物，鏟平所有鎮政府的資產，和以前開罪過他的店鋪，包括市政廳、警局、銀行、市長的家、法官的家、五金鋪、圖書館、小鎮報社。
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值得提及的一點，整次“裝修”過程中沒人傷亡。老實說，要趕在以龜速裝甲車前逃跑一點不難。只是那些習慣在城鎮放肆行使權力的人，很快發現自己加入警察的隊伍，呆呆望著重裝甲車鏟平一棟又一棟財產，心中納悶或者馬文當初選擇用槍會更好。
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後來有機密文件指出，市長考慮過授權國民兵，派出裝有地獄火飛彈的直升機摧毁MK Tank(就是GTA的五星)，但被在場人士反駁這才會造成“真正傷亡”而擱置一旁。
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而且在官員議論是否升級最終武力時，馬文終於被拌倒了。
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當時馬文正駕駛MK Tank前往另一間五金鋪，發現散熱器壞掉連帶引擎開始慢下來。歸根究底它承受了200多發子彈與各種炸藥。適逢此時，一輛工業裝載機突然殺出，成功把它推向那間五金鋪裡。首次嚐到傷害的馬文試圖穿過建築物逃走，誰不知原來五金鋪設有地庫，2000多磅的車身輾過脆弱地板時立即掉下去，像跌入陷阱的猛獸般動彈不能。
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(嘗試挽回面子的)特種部隊見MK Tank，馬上湧前包圍坑洞。陷入洞穴的MK Tank發出垂死野獸的呻吟聲，有氣無力地想爬出來，但最後還是滯停下來然後熄滅。據報在差不多時間，一名SWAT隊員聽到駕駛艙裡傳來一發微弱的槍聲，不驚訝馬文打從一開始便沒想過活著離開MK Tank。
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最重要的是，他想做的事情都做完了。

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「復仇的美妙平衡」
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警方當晚花了12小時，前後三次爆破加一次氣割，才成功撬開駕駛艙來取出馬文的屍體。這證明如果不是散熱器壞掉，搞不好MK Tank連飛彈都能抵抗。
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事次一共做成700萬美元經濟損失，相當於5600萬港元。對於小鎮來說，這可是天文數字來。由於案件在全國引起哄動，有鎮民提議把MK Tank殘骸改成旅遊地點，每年舉辦活動日，以填補經濟損失。政府當然一口拒絕，並立即派人將MK Tank拆解。畢竟有勇氣把屈辱轉成機遇的人少之又少。
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但這一事件亦反映鎮民與政府對馬文不同看法。不少鎮民對馬文瘋狂行為表露同情多於譴責，欣賞他不殺一人便成功復仇。當地一間麵包店的老闆讚賞馬文直到死前仍然貫徹他不傷害他人的原則。
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另一邊廂，政府則多番強調馬文是有打算殺人。他們播出馬文的部分錄音帶，提到他想殺死部分仇家。也有報告指馬文曾向警方開槍，並駕駛MK Tank攻擊汽油公司，但最後失敗折返。
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個人來說，小編偏向民眾的說詞。首先，我們不能拿一個人氣話作準，否則很多人都企圖殺人。何況一個人如果能製造出重甲戰車，相信他亦有能力做出更直接的殺人兵器，然而MK Tank設計由頭到尾只側重破壞建築與自衛。再者在整場破壞裡，任何人能看出馬文有很多機會能輾過和射殺鎮民/仇人/警察，他亦沒有這樣做。
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馬文復仇記最成功的地方，就是在對仇人造成實質傷害，與大眾道德觀感間取得平衡。這在充滿各種限制的世界裡，可不是容易達到的事。究竟馬文是有心抑或無意達到此境界？真的只有上帝才知道。
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但我們敢擔保馬文一定沒想過，自己的復仇竟然能把一台平凡的堆土機，成為日後全世界對抗貪污的輝煌象徵。
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就是今天下午！來看500年只有3次的 #血月！

「連環四月蝕500年來只出現過3次，相當罕見，而第4次就是在今年的4月15日、10月8日，以及2015年4月4日及9月28日。這次血月奇觀可在台灣地區觀測到，台北市立天文館將在明天傍晚5點30分起，開放大型望遠鏡供民眾觀測難得一見的月全蝕。」

★南農電舖提醒您，不要錯過難得一見的 #天文奇景★

獨家消息: 筲箕灣的工廠街30號莊士軒地下5號舖(舖面向大德街 )，成交約730萬，感覺8分。持貨7年蝕45%《史上蝕得最甘的街市舖 (連環蝕)》

錄影日期: 2019年11月14日(星期四)7pm

最新可靠消息: 成交價是760萬(註冊)

第1610成交(堅): 筲箕灣的工廠街30號莊士軒地下5號舖(舖面向大德街 )，簽約日期2019年11月13日，賣出了約730萬。 這間舖建築面積435呎， 租金26000，回報4.3%。業權份數4/385。樓齡約23年。

原業主2012年以1330萬買入。持貨7年大蝕45%，蝕600萬?。 應該是香港史上蝕得最甘的街市舖。

此舖成交紀錄:
- 2012年11月15日以1330萬買入
- 2012年8月20日以1070萬第一手買入

附近舖成交比較:
- 同一大廈旁邊的3號舖(花店)也是於2019年10月21日簽合約賣出510萬，(2013年以930萬買入，也是蝕讓)。建築面積245呎，租15000，3.5%回報。

這間舖，我睇過，我還價至700萬，是在排檔後面。旁邊的金華街街市人流好多，但這一段人流較少， 如果這間舖放了入金華街，市值高一倍。 舖靠近新鴻基新樓盤「形薈」。 我和這檔的租客傾過計，他說自「形薈」入伙後反而人流少了， 以前舊樓仲多人買餸，因為新住宅客6成都是內地人，好多吉單位及他們好少買餸。 租客現在生意非常差， 也正要求業主減租。

今時今日，民生街市段一般生意影響較小，這間舖大蝕讓可說是市場上罕見， 連旁邊的同一棟大廈兩間街市舖連續蝕讓更加更加罕見。原業主對香港非常灰心，總之想套現走人。

價錢730萬算好“底"， 有來去水，洗手間，合各行業，在香港的街市舖我都想不到有另一間比這間舖更平。 這間舖比旁邊3號舖建築面積大8成，價錢只貴43%，舖型也較靚 。以730萬，港島街市舖計算，感覺8分。

Note: 如果對影片任何內容有意見，請通知我。我會盡量配合修改。我無心得罪任何人，請多多見諒。

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