🔥關於降真香🔥
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🔴海南降真香又稱紫藤香、雞骨香,是海南降真香藤所陳結的香料。降真香藤宋代叫吉鉤藤,黎語呼之爲藤總管。
🔴降真香自唐宋以來,在宗教、香文化中佔重要的位置,甚至是人們不可或缺的日常用品,從唐詩的記載來看,唐代的道觀及達官貴人常用降真香。醮星辰用降真香,說明降真香在道教祭祀儀式中起着重要作用。《仙傳》∶“拌和諸香,燒煙直上,感引鶴降。醮星辰,燒此香爲第一,度功力極驗。降真之名以此。”《本草品彙精要》:“燒之能引鶴降,功力極驗,故名降真,宅舍怪異燒之,辟邪。”
🔴海南降真香含有豐富的黃酮類化合物,具有多種生物活性,能鎮痛、止血、抗菌、消炎。《本草綱目》:“辛溫無毒,小兒帶之辟邪惡氣,療折傷、金瘡,止血定痛,消腫生肌。”《本草叢新》: “周崇被海寇刃傷,血出不止。軍士李高,用紫金藤散敷之,血止痛定,明日結痂無斑,會救萬人,紫真藤,即降真香之最佳者也”。
🔴降真香史🔴
🔴海南古名瓊州,地處熱帶北緣,雨量充沛,長夏無冬。亞洲獨有的熱帶季風氣候,令其成爲植物的天堂,目前已發現的植物有4200餘種,其中芳香植物70多種,堪稱中國香島。
🔴降真香就生長在海南的熱帶雨林之中,因其形近花梨,現代人常誤認爲黃花梨。而它的結香方式與沉香相似,皆因傷蘊香。只是沉香出自瑞香科喬木植物,降真香卻是豆科蝶形花科,是一種木質的藤本植物,故降真香又稱紫藤香,雞骨香。
🔴降真香喜潮溼,攀附於岩石樹木生長。當受到外力的創傷,藤體會分泌藤膠,在真菌的作用下逐漸形成降真香。通常一塊自然成香的降真香,至少要50年以上。
圖片
🔴西漢時期,漢武帝派遣使節,遠達埃及亞歷山大港,從而開創了連通中非歐的絲綢之路。繁榮的貿易,爲中國帶來了異邦的香文化。降真香這個舶來的頂級香料,被歷代皇家視爲珍貴的貢品;而隨着唐代航海技術的發展,來自阿拉伯等地的商客,從海上運來更多的異域香料。
🔴1973年,廈門大學歷史系教授莊爲璣在漁民的指引下,在泉州後渚港發現了據今700多年的宋代商船。這是迄今爲止世界上發現年代最早、規模最大的木帆船,船體採取水密隔倉技術,將艙體分成13個獨立艙區。考古人員在一間保存完好的艙室內,發現了多達4300斤的香料,其中就有大量的降真香。
🔴降真香中極品當屬“黃金甲”如同其他的香材一樣,降真香也有等級之分。目前被公認的頂級降真香之一的黃金甲。人們習慣於將在表面附着“黃藥膜”較多的降真香,稱爲黃金甲降真香,這些“黃藥膜”的主要成分其實是黃酮類化合物。這種的降真香並不常見,堆積層厚的則更是稀少罕見。
🔴降真香整根料佈滿着厚厚的黃金甲,切一小片上爐,香味立刻瀰漫開來,濃濃蜜奶花香夾着黃藥膜的涼味,強勁霸氣,具穿透力,辛辣香氣爭相入鼻,上行太陽穴、百會穴,並勾動着每根神經,使人身心愉悅如癡如醉。
🔴“黃金甲”降真香中的極品當屬“龍筋甲”,可謂千萬香中難覓其一。它的特別之處還在於,整個香體除了中間被稱爲“龍筋”的部位之外,全是“黃金甲”,雍容華貴,金黃紫黑,色彩斑斕。“黃金甲”有品種之分,也有老、嫩之別。一
🔴是從外觀特徵看,甲體表層呈金黃色蠟質感足,“黃金甲”甲層厚實,整根香材完整的爲上。二是從香味來表現,通過上爐品香,味道是最終鑑別的標準。頂級“黃金甲”上爐頭香辛涼,5分鐘后辛轉弱,涼味持續、奶香漸起,前十分鐘涼味足,涼氣洶涌澎湃不斷上涌;中香奶香濃郁涼意保持;尾香涼意些許伴有花香淡雅。頂級黃金甲品香香味持久,涼味十足,層次感豐富,整個髮香過程是香甜味底。
同時也有7部Youtube影片,追蹤數超過20萬的網紅A力地方媽媽,也在其Youtube影片中提到,#乾貨菇 #養氣雞湯 #洪荒吱力講台語 #Healthysurvivorship 養氣G湯,我常會聽成“氧氣”G湯.. 那“氧氣”的台語怎麼說呢? 這一次我又“洪荒吱力”講台語了!! 一講台語, 腦袋就浮出很許多長輩傳授的知識.. 什麼食補要吃什麼雞? 讓雞在洗澡水裡先跳有氧還是波比.. 喝了是...
降真香黃金甲 在 兔貝比的菲比尋嚐 Facebook 的最佳解答
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💙高雄屏東地區💙
🚧屏東:內埔天后宮(馬祖廟).廣濟路164號
🚧屏東:明正國中側門..大連路上
🚧高雄苓雅:(苓雅國中側門)..文橫二路上
🚧高雄左營:文水路公有平面收費停車場內..文水路
🚧楠梓:新大益駕訓班旁邊空地..三山街359號
🚧岡山:前峰國中前面公園..樹人路1號
🏠路竹:門市..倫理街5號
💙台南地區💙
🚧永康:新民街32號
🚧新市:新市國中..民族路76號
🚧善化:善化區公所..建國路190號
🚧土城:土城國小籃球場對面空地..城北路195號
🚧同安:同安夜市(近洗車場)..同安路與大安街
🚧新營:全家便利商店旁..東興路188號
🚧鹽水:鹽水武廟..武廟路87號
🚧佳里:佳里區公所..忠孝路5號
🚧麻豆:圖書館..興國路11號
🚧梅花:梅花里活動中心..安中路一段557巷25號
🚧大東:大東監理站..林森路一段224號
🏠將軍:門市..忠興151-18號
🚧旺一:旺一鵝肉店..華宗路380號
💙嘉義雲嘉南地區💙
🚧虎尾:圖書館..光明路68號
🚧西螺:中山國小..新街路2號
🏠斗六:門市..斗六市文化路219號
🏠嘉義:門市..西區高鐵大道193號
🏠嘉義:御茶屋(特約)..西區興業西路161號
💙彰化地區💙
🚧鹿港:鹿嚼饗原塊牛排精緻自助吧對面停車格..建國路151號
🚧延和:延和公園後門..雲長路
🚧花壇:麥當勞..中山路一段345號
🚧員林:龍燈公園旁橋下..莒光路734號
🚧溪湖:溪湖糖廠停車場..彰水路二段762號
🚧北斗:北斗國小..文苑路一段32號
🚧田中:田中兒童公園..新福路45號
🚧和美:四季百貨後面公園..仁和路
💙台中地區💙
🚧潭子:得天宮..得天街33號
🚧大雅:大雅區公所..雅環路二段301號
🚧神岡:神岡國小..神圳路1號
🚧霧峰:電力公司..樹仁路243號
🚧大里:益民國小對面嘉鄉豆腐旁..益民路二段81巷
🚧大里:立新國中..甲堤路236號
🚧大里:瑞城國小..美村街196號
🚧后里東達美饌前運動公園旁
🚧太平:全家便利商店前面..大興路127號
🏠豐原:門市..圓環東路216號
💙龜山桃園地區💙
🚧龜山:區公所旁富邦人壽對面免費公車站牌處..中山街26號
🏠桃園:門市..大華九街16號
💙新竹苗栗頭份地區💙
🚧頭份:永貞宮..田寮里13鄰134號
🏠新竹:門市..竹光路213號
💙花蓮地區💙
🏠花蓮:宅配
降真香黃金甲 在 A力地方媽媽 Youtube 的最佳解答
#乾貨菇 #養氣雞湯 #洪荒吱力講台語
#Healthysurvivorship
養氣G湯,我常會聽成“氧氣”G湯..
那“氧氣”的台語怎麼說呢?
這一次我又“洪荒吱力”講台語了!!
一講台語,
腦袋就浮出很許多長輩傳授的知識..
什麼食補要吃什麼雞?
讓雞在洗澡水裡先跳有氧還是波比..
喝了是會很有元氣,還是圓氣..
這次加了各種乾菇菇!
湯變成了勁黃色、
啊菇的氣絲啊~飄滿整個家園啊⋯⋯
囤貨的米,放不進冰箱,不敢再囤,
買了一堆麵粉麥片乾貨類的,
最近都在乾貨各種組合各種混..
將麥片加入麵粉裡揉麵團,
最近真的很需要揉麵..
這些粉塵,可以承受我的氣!
加了麥片的麵條!
雖然吃不出什麼麥味!
但是能降低精緻澱粉的攝取更飽足,
覺得最近,應該都會這樣做麵條了🍜
🍲燕麥麵條
高筋麵粉半包 約500G
中筋麵粉4/1包 約250G
麥片(我用即食大燕麥)一大碗
水2~3杯(太乾加水 太濕加粉)
全部揉一揉靜置半小時再分裝一餐一坨!
🐔菇息金雞湯
雞腿肉燙過,薑片用麻油香油煸黃,
嗆一點酒,加入清水,
加入各種乾燥香菇,煮六十個分鐘,
我用黃金蟲草+巴西蘑菇+柳松菇,
香氣濃郁,用這個湯煮粥煮湯麵,
吼~菇咕咕~
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我是A力,運動是我的日常,廚房是我的療癒室,
我曾經是個圓噸噸的地方媽媽,也在九彎十八拐的減脂路上迷過路,
如果妳也在學習,我會很開心在這裡見到妳~
這裡有我老公幫我記錄的生活,我也很歡迎妳到粉專上跟我聊天,
生活是一場接力賽,我們一起陰溝裡賞星星!
粉專:地方媽媽 健身筆記 Ellie
https://www.facebook.com/ellielocalmom
IG:local_mom_ellie
https://www.instagram.com/local_mom_ellie
攝影- 周琨瑾 火野攝影
剪輯- 彭佳琳 A力地方媽媽
音樂資訊-
🙌 🐔🐓🐔🐓🙌
美麗的鋼琴––사용하시려면 아래의 출처를 남겨주셔야 합니다––
🎵Music provided by 브금대통령
🎵Track : 하얀 나의 오두막집 - https://youtu.be/nSEYgMOcyB8
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火燒厝
Our House is on Fire
by Vendredi https://soundcloud.com/vendrediduo
Creative Commons — Attribution 3.0 Unported — CC BY 3.0
Free Download / Stream: https://bit.ly/our-house-is-on-fire
Music promoted by Audio Library https://youtu.be/BPmmUbxVULw
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雞的攻擊
chicken-attack
石井健雄,在世界上最好的雞雞約德爾歌手
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給我撞海
My Magnificent Sea
by Rations http://freemusicarchive.org/music/Rat...
Creative Commons — Attribution-ShareAlike 3.0 Unported— CC BY-SA 3.0
Free Download / Stream: http://bit.ly/_my-magnificent-sea
Music promoted by Audio Library https://youtu.be/mwP78BCXuSM
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The Builder by Kevin MacLeod http://incompetech.com
Creative Commons — Attribution 3.0 Unported — CC BY 3.0
Free Download / Stream: https://bit.ly/_the-builder
Music promoted by Audio Library https://youtu.be/nuEQC2TKWDo
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降真香黃金甲 在 無口君Wuco Youtube 的最讚貼文
英雄戰場更新 10/16上線
重點:小炎魔和神燈,交換旅店等級。
中期元素的爆發,不會再那麼可怕了?
新的強勢元素鏈,將會是糯米+神燈
小炎魔改6星,我覺得幾乎是半殘狀態
神燈改成5星,應該會很有趣又好玩~
(改五星以後正常就不會出聚合體了 如果有出就是bug會修正)
😆😆😆😆
酒保機器人從英雄戰場的備選英雄庫裡面移除。
『炎魔』拉格納羅斯
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死吧,蟲子!
舊版:殺死 20 個敵方手下後,獲得薩弗拉斯。→
新版:殺死 25 個敵方手下後,獲得薩弗拉斯。
薩弗拉斯
舊版:在你的回合結束時,賦予最左邊和最右邊的手下 +4/+4。→
新版:在你的回合結束時,賦予最左邊和最右邊的手下 +3/+3。
瑪翼夫‧影歌
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囚禁
舊版:讓一個鮑伯旅店的手下休眠。2 回合後取得它並 +1/+1。→
新版:讓一個鮑伯旅店的手下休眠。2 回合後取得它並 +1 攻擊力。
泫瓦拉
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雪崩
舊版:在你打出 3 個元素後,使鮑伯旅店的升級費用降低 (2)。→
新版:在你打出 3 個元素後,使鮑伯旅店的升級費用降低 (3)。
縫補者
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縫補完善
舊版:起始生命值從 40 點提高為 50 點。→
新版:起始生命值從 40 點提高為 55 點。
辛德拉苟莎
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寒冰之力
舊版:在你的回合結束時,凍結的手下獲得 +1/+1。→
新版:在你的回合結束時,凍結的手下獲得 +2/+1。
穆克拉
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香蕉總動員
現在有機率給予穆克拉一個大香蕉,大香蕉可賦予一個手下 +2/+2。
旋風風暴從英雄戰場的備選牌庫裡面移除。
蹦蹦兔從英雄戰場的備選牌庫裡面移除。
無私的英雄
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舊版:[旅店等級 1] → 新版:[旅店等級 2]
致命孢子
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舊版:[旅店等級 4] → 新版:[旅店等級 5]
老練的強奪者
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舊版:攻擊力 3 點 / 生命值 3 點 → 新版:攻擊力 4 點 / 生命值 4 點。
血帆火砲手
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舊版:攻擊力 4 點 / 生命值 2 點 → 新版:攻擊力 4 點 / 生命值 3 點。
派對元素
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舊版:攻擊力 2 點 / 生命值 2 點 → 新版:攻擊力 3 點 / 生命值 2 點。
秘法助手
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舊版:攻擊力 3 點 / 生命值 2 點 → 新版:攻擊力 3 點 / 生命值 3 點。
管理者埃克索圖斯
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舊版:在你的回合結束時,你在本回合打出的每個元素,可賦予你最左邊的
手下 +1/+1。→
新版:在你的回合結束時,賦予你最左邊的手下 +1/+1。
在本回合打出的每個元素重複此效果一次。
小小拉格納羅斯
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舊版:[旅店階級 5] 攻擊力 4 點、生命值 4 點 →
新版:[旅店階級 6] 攻擊力 6 點、生命值 6 點。
溫柔巨靈
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舊版:[旅店階級 6] 攻擊力 6 點、生命值 8 點 →
新版:[旅店階級 5] 攻擊力 4 點、生命值 5 點。
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口君の英雄戰場系列影片:
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■ 4傳說伐木機🤖!劇本超神展開...背刺獸撿尾刀!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #130 https://youtu.be/HjstD5lJYj0
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■ 40/40 聚能砲🚀!亡靈女艦長...越衝越膨脹!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #122 https://youtu.be/ETVwpfLsjDg
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■ 布萊恩蹦蹦兔🐰!無產階級的第一聲號角...兔兔改革!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #120 https://youtu.be/TA_7zEt8fMY
■ 6張聚合體👾!金銅鬚釣大魚...手牌越刷越多!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #119 https://youtu.be/i2zC2hirFFY
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■ 綁架菜鳥仔🐤!小投資大回報...海盜轉生術!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #112 https://youtu.be/Sc6LYZYT70s
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■ 全自動火焰彈💣!將地表的一切...通通都消失術!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #104 https://youtu.be/7SGSpv2pRMM
■ 紅色妖怪現身😈!真正的惡魔之王...不需要任何僕從!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #100 https://youtu.be/fHw24uyaFuI
■ 金髮妹的誘惑!冰住5回合...滿城黃金甲!!! 👑《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #96 https://youtu.be/l4cVnf0JCHk
■ 『卡卡羅同』122/122小貓!卡同的里程碑 2020.6.6直播《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #94 https://youtu.be/ZHdaAn93zm8
■ Auto野獸BBQ!串燒燈籠魚...火烤就是美味!!!🔥🔥《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #78 https://youtu.be/55pCdjdr14A
■ Auto開啟:療癒炸蛋流!3殺燈籠魚...英雄戰場的救星!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #71 https://youtu.be/owPGfGgw_V8
■『金卡魯魯斯』真的可以合成!歷時191天...終於見到你了!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #70 https://youtu.be/UTZ9jCm2NLY
■ 拉法姆還想吃雞阿!早就在針對你了!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #64 https://youtu.be/UfhXA9FNtRM
■ 英雄戰場最強的體系:療癒蛋蛋流!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #59 https://youtu.be/bVCbcDGO21c
■ 『金卡聚合體』我才是館長!第512雞 解鎖新成就!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #43 https://youtu.be/KwwQbZuP0kQ
■ 葛拉克朗:開局先賣寶寶,無與倫比的進化!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #41 https://youtu.be/0v_xWeBya84
■ 鬼之轉陣!對手完全猜不透的~《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #35 https://youtu.be/Z3HAA119m8k
■ 誰叫蹦蹦兔那麼可愛~37血吃雞🐔🐔《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #34 https://youtu.be/dK76WxsmRxM
英雄戰場播放清單:https://bit.ly/2KcSa3r
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降真香黃金甲 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜