【#每週最新舊聞】5/1~5/8
▆▆▆ 1.在YouTube上的一億個微笑 ▆▆▆
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《1億個微笑》是什麼意思?好,我們等待粉絲搶答……沒錯!只有會在機車擋泥板貼上她的照片、知道「noriP」是什麼、當年買了一堆維他露P的你知道答案,《1億個微笑》是酒井法子的第六張單曲,現在多了一個新的含意:一週前的5/1,我們永遠的酒井法子在 YouTube 上開設了新頻道,就叫《1億個微笑!!》。
https://www.youtube.com/channel/UClV7Zo0Lw0Sp9MwX4dQ-uVw/
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《1億個微笑!!》是什麼意思?是酒井法子想要在自我隔離的疫情期間,透過拜訪各行各業,為大家帶來各種久違的感動。第一部值得紀念的節目,她拜訪了東京西麻布的九州料理餐廳「イマドキ」,品嚐了明太子蛋捲與大腸鍋。
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事實上,5/1這一天不只是成為YouTuber、還開起了推特帳號,不僅如此,今年 50 歲的酒井也離開事務所,自己成立了「SMILE事務所」,可以說踏上了完全自給自足的道路。先前吸毒的新聞影響了她的事業,但是比起如今疫情造成的影響,在「日本演藝圈總YouTuber化」的風潮下,酒井改作網紅也沒什麼大不了的。反倒是酒井目前看起來保養的還不錯,而且影片還做的蠻大手筆的,對已經8年沒有日劇演出的酒井來說,YouTuber也許是個相對令人安心、而且有明確努力方向的事業標的。
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▆▆▆ 2.德井義實煮飯很「搞剛」 ▆▆▆
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5/1還有另一位藝人成為YouTuber,就是先前因逃稅問題而暫時休止活動的諧星德井義實,德井目前已經回歸演藝圈,不過他還是開設了新的YouTube頻道「德井Video」。
https://www.youtube.com/channel/UCEInr2OIWVwRDjpl10GpJvw
上傳的第一個影片以「こじらせ飯」為題,可以翻成「搞剛飯」?總之就是煮飯很講究的意思,對自己平常就在煮飯的德井來說,影片開頭還秀出了有明顯長年使用痕跡的菜刀;雖然說做的是培根豬肉卷這麼簡單的東西……還很搞剛地用芝麻葉先包好起司,再用豬五花包起來炸。
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德井如今當然還是電視寵兒(日本電視台粉愛他),不過他也要開YouTube,加上上頭的酒井,總之可以說明了演藝圈的YouTuber熱潮。剪線潮不會讓網路收視徹底取代電視收視,就像電梯沒有消滅樓梯一樣,但這確實打開了演藝人員的視野,也許很快就會有更大咖的日本巨星要來直播了……
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▆▆▆ 3.冷颼颼日本的熱烈爆買潮 ▆▆▆
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「爆買」是個遙遠的名詞……指的是中國客到日本旅遊時瘋狂購物的熱潮。如今,我知道你也很想去日本爆買……不過,東京大阪京都兵庫四大市都要延長「緊急事態」——市民自肅、非必要不得出門。如果我們現在人在秋葉原,也很難真的爆買。不過,日本市場確實正在進行一場「看不到」的爆買——來自網路購物。
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口嫌體正直的中國客,正在透過日本電子商務網站下單。說來諷刺,最早發出疫情的中國,正在快速恢復市場購買力。2021 Q1的中國GDP比起前期,成長了驚人的18.3%……是近20年最高。中國海關統計,透過電子商務進口的商品數量,在2020年的數字也比前一年高出了 63%。而中國人最愛逛的海外線上賣場來自哪個國家呢?答案就是日本,佔全世界的21%、超過美國的16%與韓國的11%。中國客最喜愛的日本網購品,分別是化妝品、食品與日用品。
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有趣的是,日本化妝品市場正因為這些自肅限制而面臨衰退的狀況——不用上街就不用化妝啦~因此,資生堂、花王或獅王這些經營美妝與保養品的廠牌,成為了這波「網購爆買潮」的受惠者之一。如果有投資日本股市的朋友們,可以思考看看XDXD
(大王是不是也能轉成股海老師呢)
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▆▆▆ 4.不只瑪利歐要上大銀幕 ▆▆▆
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是的,瑪利歐電影正在製作中,由《小小兵》的照明娛樂(illumination)製作動畫電影中。這不會只是老牌電玩公司任天堂的試水溫實驗而已,任天堂已經決定,其他任天堂的有名 IP,將會陸陸續續進入好萊塢,在銀幕上與全世界觀眾見面。
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這不是隨便的決策,任天堂這兩年持續向遊戲業以外的領域探路,包括了樂高積木、與環球影城合作的新遊樂設施、還有這個籌備一兩年的瑪利歐電影等等,過去這一年來任天堂的股價也在持續上升,單單遊戲發行方面,數位發行的營收比例也在上升——不要忘記的是,過去這一年任天堂發行的本家重量級遊戲,嚴格來說僅有《動物之森》一款而已(《寶可夢劍盾》與《健身環》都發行超過一年半了,《動物之森》也發行13個月了)。任天堂還能夠持續獲利,可以顯示出這家公司的優秀體質——這是四年前不能想像的。
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▆▆▆ 5.10年後的日本買不到紙菸了? ▆▆▆
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我在有聲課程《日本藏在細節裡》裡,談過好幾次「吸煙大國」日本的吸煙上班族們,
https://readmoo.com/book/2901653490001
如今這個吸煙大國正在面臨激烈的轉型,除了從「吸煙大國」轉型成「分煙大國」、乃至「減煙大國」之外,現在,吸煙的風景也在變化當中。全球大型菸商菲利普莫里斯(PMI)已經宣佈,10年之內將會徹底退出日本的紙菸市場,菲利普莫里斯的產品,包括了媽寶(Marlboro)、Lark、百樂門、NEXT、過去的「Chesterfield」與「Merit」等等。
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不賣紙菸,是因為PMI現在要專攻加熱菸,PMI在日本的加熱菸市場的佔比高達七成,IQOS就是 PMI 的產品。對台灣來說,由於長年的立法怠惰,造成菸害防治法已經對新興菸品毫無抵禦能力——這是立法機關罪該萬死的錯誤。如今衛福部亡羊補牢的下下策,就是管制加熱菸而嚴打電子菸,這對 PMI 來說當然是萬幸。因此,也許再過幾年,當允許加熱菸上市的新版菸害防治法在台灣上路,PMI 也可能會撤出台灣的紙菸市場。
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報導者有非常詳盡的新興菸品專題報導,非常值得一看,不管你是吸煙族或是厭煙族,這個專題都能讓妳更了解這場煙霧之戰的現況:
https://www.twreporter.org/topics/e-cigarette
更重要的是,你可以看到政府在這場戰役裡註定無能為力的角色,而這是立法怠惰與行政怠惰之下結合出的宿命結局。地方缺乏中央法規、導致執法漏洞百出;中央立法怠惰、行政機關觀念過時,更導致新興菸品市場混亂與地下化。而民眾呢?
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營建署長的智商,我的老天爺,怎會有這樣的人來當署長?公設比的高低,都在建商的良心,我家啥公設都有,公設比26%(十年前也不算低的),怎現在新案啥都沒有只有大廳,然後公設比就35%??
營建署抓的都不正確,枝微末節,應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等,不能變成房屋的公設,這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記,尤其是如果你的平面停車位低於十坪,你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂/上】哪裡虛坪最多?營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 / 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房,房市今年升溫已是不爭事實,進場買屋的不少民眾質疑,買到的房子坪數被灌水,立委高嘉瑜與內政部次長花敬群,也一度為此在立法院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪,初步方向指出,最虛之處就是「管委會空間」,要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查,今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%,北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語,就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數30坪房子,共有部分若10坪,公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%,甚至高到50%?由於法律沒有規範,這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群:免計容積空間再檢討
花敬群說,如果是社區基本使用需求,及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,要靠「免計容積」空間的再檢討,來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目,包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等,其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施,但同樣也讓建築物體積增加,因容積率代表建物的身材有多高或多胖,體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處,又以管委會空間,是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說,上述這些地方的總量都應「適度限縮」,但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這5項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%,「但後3項是整套的固定設備,建商也不會多做,不過既然都免計容積了,所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿,銷售空間才會更大,公設比就愈高。」
吳欣修說,管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室,後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的,這類案例太多了,也是最常被檢舉濫用的;而機電設備空間,也會刻意做很大提高公設,但裡面通常只放小機器。
他指出,梯廳則是電梯到門口之處,面積上限是該層樓面積的10%,他看過一些豪宅,就把這類通道做得很浮誇、很滿;而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用,結果卻加重住戶負擔公設比;而建商自行增設停車空間,得不計入容積,可是沒買車位的民眾,也要一起負擔公設。
張金鶚:應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示,現在虛坪登記情況不合理,但完全實坪制也不合理,因為公設仍須花成本興建。他認為,政府要改革,除了完整揭露資訊,讓消費者判斷,也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果,發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰:是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說,公設是建商吸引消費者買房的誘因之一,例如有建案標榜飯店式管理等,但公設會增加,是政府及業界對消防逃生的嚴格要求,這些設備都有必要存在;且管委會空間變成圖書室,也還是屬於全體住戶共有,官方顯然多慮了,也不甚瞭解市況。至於分離計價,他認為意義不大,買房還是看「總價」,「如果這邊少、那邊就會多啊!」
「根本無濟於事、劃錯重點!」房市作家SWAY指出,重點是建商亂挪用空間,例如車位公設為何能移到房屋的公設?應約束這種行為;且這些分配合不合理,要有一套檢視標準,官方不能任由建商濫灌虛坪,還裝死不管。
【公設比之亂/下】為何持續飆高?營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高,目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,皆雙創新高。而其背後原因,營建署認為,應是大坪數豪宅帶動所致,但目前豪宅不好賣,紛紛改成小坪數,預估往後3年,公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說,這兩年公設比確實飆高,直達32至35%,快超過一般人忍受範圍,但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料,發現戶數成長了35%、達12.8萬戶,但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺(53坪)降到93平方公尺(28坪),降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因,「豪宅太大不好賣,結果都變更設計,改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例,他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇,但lobby愈大,圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多,公設比就愈高;甚至連二樓以上的梯廳,為了彰顯氣勢,都做到法定面積的上限。
吳欣修說,目前住宅市場都規劃中小坪數產品,以此產品定位,應不會有太多浮誇公設,不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品,公設還這麼高,消費者難以接受,所以他估計往後3年,公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同:公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然,他認為,豪宅之所以公設比高,是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多,但就算改成小坪數產品,不代表公設比就會變少;且近5年房市走空頭,坪數下修的不只有豪宅,市場上每家建商都推小坪數建案,「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少,」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規,才是正辦。
對於公設比攀高,SWAY指出,消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景,來增加居住空間的舒適度,但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,有的建商會擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大,公設比也因此增加。
https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate
https://vip.udn.com/vip/story/121161/5099150?from=vipudn_newest_index
電梯保養法規 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
200513賺很大也能省很多的工作:房仲業務@文/陳泰源
【前言】
從投資理財的角度看房仲業務這份工作,多數局外人的認知不外乎:一是有機會成交豪宅而發大財,二是如果遇到急售的蘋果級物件,自己可以當投資客買下來,三是除了時間與行銷成本之外,房仲幾乎可以說是一種不用預先投入大筆資金的微型創業,這跟開餐廳沒賺到錢被迫忍痛收場而負債累累相比,來得好太多了!
除此之外,房仲業務還有許多省錢的小秘辛,現在就讓我來一一分享吧!
【以我自己為例】
房仲其次最常被客戶問的是:是否有推薦的水電、抓漏、木工、裝修、電器、家具、油漆、搬家、鎖匙等跟居家產業相關延伸的廠商?這時,我都會很熱心地推薦跟我長期合作的師傅。
《水電/許師傅:0929255367》
居家修繕中最常聯繫的就是水電師傅了,像是燈泡不亮、馬桶堵塞、管線漏水……等等。
以前我曾接觸過兩名水電師傅,很明顯都是趁火打劫型的,記得客戶請我推薦,之後卻回頭跟我抱怨費用爆貴時,甚至連帶被懷疑是否有拿回扣所以才這麼貴?讓我非常不開心!
直到認識了許師傅後,可以明顯感受到他利潤都抓很低,因此我後來都只介紹他。記得有次,我家的木頭抽屜散了,他免費幫我用塑鋼土黏牢;還有一次,我老家要從四樓延伸電線到頂加處安裝電燈給毛小孩休息用,他也特地騎車到外區來協助,只收材料費,不收我工錢,讓我省下了不少錢。
近年來,許師傅也不斷精進自己,上了許多裝修、抓漏、鋪地磚等課程,日後倘若消費者們也有相關需求時,可以試著找他協助喔~
《電器/賈師傅:0927708995》
無論是冷氣機、除濕機還是洗衣機,賈師傅都可以取得各家原廠的電器與零件,只是,單純買電器基本上便宜不到哪去,畢竟利潤已經很低了。重點在,如果你透過他買電器,你就等同於也買了「專屬的」售後到府維修與保養服務!
舉例:假如你是去大賣場買電器,遇到故障時,你得先撥打客服電話→客服通知維修人員→維修人員回電與你敲時間過去檢測,光這樣的流程可能就要花上2~3天(有時更久),另外,由於現代人忙碌,早出晚歸的工作型態不少,有些甚至只有假日才有空在家方便開門讓維修人員進來,有的廠商礙於勞基法規定以致於維修員無法配合在特殊時段到府服務,另外,如果當下覺得報價太貴而放棄維修,還得支付到府檢測費。
上述這些問題,賈師傅通通都能配合並解決消費者的不便。
有次我客戶的L牌洗衣機故障,房客打電話給原廠,卻感受原廠的維修人員不夠專業且時間又難敲,於是我推薦了賈師傅,果然沒讓我的客戶失望,不僅配合房客下班的時間(於晚上10點到府服務),也調到了原廠零件並順利維修完成,而且還不貴喔!
另外,我家的冷氣過去已經有兩次的保養他都不跟我收費,之前洗衣機老舊要更換零件,他也是不跟我收費,後來我實在過意不去,跟他說「我有向房東請款,所以是房東出錢,請他頂多算便宜一點就好。」他才願意跟我收錢,我也因此省下不少錢呢!
《鎖匠/林師傅:0935008333》
鎖匠其實是一個很需要經驗累積的專業,並不是每一位鎖匠都能解開每一種鎖。
我曾遇到某個鎖頭打不開,找了A鎖匠,A說很複雜打不開並建議我換一個新的比較快,後來找上了林師傅,他說帶回去研究一下,沒想到幾個小時後便通知我解開了!
雖然他的服務據點在大直與內湖,但也因為我的關係,只要事先預約,他也可以跨到市區服務喔~
記得有一次,我自己要複製一顆電梯磁扣,林師傅知道是我自己要用的,他就不跟我收費了,也因此省下了1筆複製鑰匙的錢呢!
《搬家公司/丁先生:0987684325》
有些搬家公司很貴,那就算了,我還遇過介紹搬家公司給房客,結果房客的嫁妝在搬家過程中被消失了!?當時我也被責怪,真的超尷尬!
後來發生大直商業區違規住宅事件,一時之間大直有上百名住戶有搬家需求,我在經過每個社區主任的推薦之下,因而認識了丁先生,試著找他服務,沒想到,一試成主顧!
有一次,某房子裡有張睡過的高級床墊以及使用過卻還很耐用的洗衣機,屋主因為房子賣掉所以不需要了(買家也不要),我想到我家床墊的彈簧已經坍塌,一直捨不得換,還有洗衣機也快壞了(我的房東不太願意給我換新的),剛好用得著!於是我拜託丁先生協助搬運,沒想到他竟然免費幫我將高級床墊、洗衣機搬去我的租屋處,還幫我把舊床墊、舊洗衣機搬下來丟掉,讓我省了不少搬費與運費!
《油漆/許師傅:0935204167》
通常油漆師傅是不願意接一些小工程的,一趟出去就要有最起碼的收費。但我與許師傅認識夠久了,除了報價相對便宜之外,有些可能才一、兩千塊錢的迷你工程,他也會衝著我的面子幫忙做。
我還記得,我剛搬家到租屋處時,嫌房東將屋內粉刷得很醜,我受不了,請許師傅幫我重新粉刷,許師傅也有算我便宜,還把剩下的漆留給我沒帶走,將來我還可自行補漆呢!我又因此省下不少錢喔~
《紗窗紗門/鍾師傅:0932131737》
過去我也幫鍾師傅介紹過許多客戶,某天輪到我家需要換紗門了,鍾師傅不僅幫我把紗門處理好,也幫我把軌道調整好,而且費用還給我打折。另外,他進門時發現我家的門在開關時有些卡卡的,他還免費幫我在門鎖接縫處上油與微調,讓我從此進出家門時開關更順手,也因此省下不少錢呢!
《搬家時》
每次遇到屋主把房子賣掉或房客租約到期要退租,到了交屋時我總是特別開心!因為屋主或房客常常會留有一些不需要卻還很好用的東西,我都拿回來用。
像上述我曾提過的高級床墊與洗衣機,包含我家的快煮壺、濾水壺,以及我放在公司桌面旁的檯燈,都是前居住者丟棄不要的東西,我全拿回來繼續使用,這也讓省了超多錢的!
【結論】
「修繕費用該由誰出?」這是我時常要居間協調房東與房客之間的問題。
與我合作的師傅們早已養成很好的sence!特別是遇到需由房東支付費用時,他們都會將維修前、中、後的過程拍照加錄影並附上收據傳給我,讓我跟房東比較好交代,一切有了絕佳默契!而且,每一位跟我長期合作的師傅,除了自身專業度夠,機動性很強,服務態度也都比較好,更重要的是,真的有比較便宜!
有的房仲會利用上述的合作模式來「賺錢」,直接要回扣,有的師傅甚至會主動給回扣,但這不是我的風格,我選擇利用這份關係提升「服務與口碑」。我都跟師傅們說:「把打算給我的,回饋給客戶,讓他們覺得你們專業、便宜、服務讚,讓客戶都對「陳泰源介紹的師傅」豎起大拇指,就是對我最好的回報。
也因為我不拿回扣,日後當自己有需要時,與我合作的師傅們也都會主動給我打折甚至免費,因此讓我省很多錢!這樣善的循環,就是互惠的真諦。
想賺錢同時又想省很多錢嗎?做房仲就對了!
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