樓市專題分析 – Yoho Town篇 (下篇)
作者:見習金錢師
專頁: www.facebook.com/moneyist2015
在繼續Yoho Town的分析先，先為大家補回Yoho Town及附近區域的地圖 (由中原地圖提供)。
由地圖可見，Yoho Town比附近的建築物高上一截。除北面望向新元朗中心 (或GRAND Yoho 地盤)，其他座向現時都甚為開揚，尤其是東面的山景及田景。不過元朗是香港最多平地的地方，可以預見有些土地將會有一番改變 (例如Yoho Town 1至6座東面的露天停車場)，景觀或有變數，就好像以前北向的單位，高層可以遠眺南生圍，但很快將會被Grand Yoho 阻擋。
由於Yoho Town所在位置離海甚遠，所以都不會有海景，而主要是山野景緻、市景及內園，而各種景觀間的分別相對較少。這亦是與市區屋苑最大的區別。
一期不同的景觀之間的分別最多只有5%。驟眼所見，景觀最好的郊野景的平均呎價雖是最低，但分別並非顯著。但是二期的數字 (郊野景呎價不過一萬) 反而十分意外，因為錦田郊野景是真正的心曠神怡的。究其原因，是因為東向郊野景的單位都是大單位，受制於現時的按揭要求，需求自然不及細單位。而且元朗是一個適合自住的社區，卻稍欠吸引內地豪客的魅力 (例如大都會中心點、名校區等)，所以大單位的需求固然會低了一點了。
按照間隔而言，一期都是沒有太大的分別，反而二期不同的間隔間的分別就較大了。普遍而言，都是愈細愈貴。
常言道，在不同時期落成的樓宇，都會反映著當代市場的喜好。Yoho Town在落成時，以上車盤自居，所以有很多都是兩房單位。而到了Yoho Midtown建築的年期，已有不少內地人在香港置業，發展商當然希望吸引內地客吧。所以，Midtown相對而言提供了不少的大單位 (約為Midtown單位的兩成半)，但同時又供應一房單位，間隔多元化得多了。至於GRAND Yoho，雖未見首批開售單位有一房供應，但是由於新鴻基早前申請增加地皮的出售單位，所以筆者相信一房仍會存在。
另外，大家如果比較Yoho Town及Midtown的平面圖，會發現Yoho Town的設計四平八穩，反而Yoho Midtown的間隔令我有些費解。以下先附上Yoho Town及Midtown其中一座的平面圖 (圖片由中原地產提供)。
望到Midtown圖中C座主人房的巨型衣櫃位，我就想，衣櫃有可以這麼深嗎…?兩者比較，似乎Yoho Town較實在。
最後，大家可能都會想估一下千呼萬喚的GRAND Yoho開價如何呢? 我相信基於現時市場受正面的消息刺激，發展商亦不會浪費是次的牛市。加上GRAND Yoho更近地鐵站，所以發展商傾向以溢價開盤。以兩房為例，7月的成交價約為11,000，我相信GRAND Yoho將會開出一成的溢價，兩房均價亦因此約為12,000-12,500。至於三房，我相信是11,600-11,800，吸引換樓客入場。但由於元朗市區三房供應不多，所以亦不會有驚喜價。
另外，由於單位數目多，所以亦難以開天殺價。以溢價推盤，再以「120%按揭」之類的策略吸客，相信會是GRAND Yoho的策略。但是由於同期都有不少新盤，雖規模有別，但是都不會以極高溢價開售。
下一站相信都會是跟隨新盤推售情況再介紹了。順帶一提，各位捉精靈之餘，都要注意安全、提防中暑啊!
順緻苑平面圖 在 百仕德設計- 觀塘順緻苑效果圖 - Facebook 的推薦與評價
觀塘順緻苑效果圖- #室内設計#香港室内設計#裝修#效果圖#平面圖. ... <看更多>