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最近有朋友很心急，他買了預售屋結果建商突然倒閉了，付出將近五百萬的自備款一毛都拿不回來，難過到不知道該如何是好。
沒有人會希望買房會遇到這種事，一間房子價格動輒幾百萬、幾千萬，要是不小心買到有瑕疵的房子該怎麼辦？你知道嗎？如果房子不是有「極重大」缺失，很多瑕疵都是不能主張解約的！而購屋最遇到的漏水問題，就是不屬於重大瑕疵的項目之一。
除了怕買到瑕疵屋，遇到像朋友買到的預售案，建商蓋到一半就烙跑更可怕，前陣子市場上就陸續有聽到這樣的新聞事件發生，購屋客又該怎麼保護自己？
上次上節目通告的時候，就有女藝人提到小時候自己爸爸就曾經遇過建商跑路的狀況，結果到現在都還在纏訟中…都說法律只保護懂法律的人，想買房子的人這集我們請到陳建佑律師來幫大家剖析，一定要馬上聽起來！！
#點開聽【地產秘密客ft. 陳建佑律師】Podcast：
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購買預售屋合約應注意事項
依據《預售屋買賣定型化契約》，
預售屋不可為海砂、爐渣屋，
除此之外，
以下情形消費者都有權利主張解約。
1.坪數誤差超過3%或不足3%：
簽下預售屋之前，
先檢查賣方提供的契約是否符合
《預售屋買賣定型化契約》的規定。
如果將「土地」及「停車位」
面積誤差列在不予找補項目，
或是限制面積「不足」3%時，
消費者才能提出解約，
這樣藏有陷阱的合約就千萬不能簽！
如果順利交屋了，
發現實際坪數和當初預售簽訂
的合約數字不同，
記得找賣方進行「坪數誤差找補」。
按照規定，土地面積、
主建物或房屋登記總面積有誤差，
賣方均應找補不足的部分，
超過部分則是以找補2%為限。
而只要誤差超過3%，
不管是超過或是不足，
消費者都可以解除買房契約。
2.貸款差額超過原預定金額30%
這情形不常見，通常是買方信用不夠好，
所以銀行才無法提供足額貸款。
但有時貸款是由建商配合的銀行
或是建商幫忙接洽辦理，
導致最後的貸款金額少於預定成數的話，
由建商給予分期清償，
或者是雙方另外協調，
找出適合的解決方式。
如果溝通下來發現不可歸責於雙方，
這時候買賣雙方可以選擇解除契約。
3.未在取得使照6個月內通知點交
除非是遇到天災之類不可抗力的因素，
建商應通知點交，
卻沒在取得使照的6個月內
執行義務通知的話，可申張解約的權利，
或是採取採取漸進手段，
買方可以先發存證信函
請賣方依約按時點交，
若賣方避規責任或不給予正面回應，
那麼就按照規定解約並請
賣方負擔違約責任賠償違約金。
4.總價5%的交屋保留款變5萬
總價5%保留款的意義是保護買方的權益，
假設賣方在驗屋時發現建物有瑕疵，
卻不負修繕的責任，
這時總價5%交屋保留款就是
買方和賣方談判的籌碼。
若發現賣方或建商將總價5%改成5萬，
和《預售屋買賣定型化契約》的規定牴觸，
買方當然有權利要求解約。
5.非主要建材及其廠牌、規格就是違約
建商或賣方任意更換建材、
使用與約定契約上不同的劣質建材，
視為違約，買方理當要求解約。
除非有正當理由、
不可歸責於賣方的因素，
證明必須更換建材原料，
或是保證更換的建材品質、
價值、效用「不低於」原約定建材，
這樣對消費者才有保障。
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#購屋務必慎選建商，謊稱全聯關係企業，花大錢又受氣
豐原鄉親年輕夫妻，數年前購買潭子知名建案預售屋，如今完工交屋，尚未入住，即發現許多缺失，接待中心尚未撤離，但，建商態度極差。此次，針對須重新施作防水工程部份，因房屋買賣合約，建商只提供防水保固「1年」，特別協調，要求建商提供防水延長保固「15年」，我並親自見證簽名，如往後遇到任何問題，我均會義務全力協助，期讓年輕夫妻安心入住。
♦️在此，特別提醒❗
許多預售案或成屋，存在許多陷阱，一生難得一次買房，務必慎選建商，上網搜尋建商歷來建案及口碑，以免遭騙，花大錢卻又受了一肚子氣。且因建商多與官員及各黨各級民代交好，官商勾結時有耳聞，求助無門，小蝦米難以對抗大鯨魚，最後無法解約，則不啻耗盡畢生積蓄，住起來也不舒服，務必特別留意。
🔸考量當事人準備入住，因而未公開建商及建案，以避免影響當事人權益。
#親民黨台中市黃朝淵服務團隊
#免費選民服務專線0928225530
201208八大 央行重砲打炒房 民眾憂買在高點
八大原影→https://youtu.be/m8ARFdlZErw
低利環境下，民眾搶著看房，但央行突襲式打炒房讓房價面臨下滑可能，現在有自住客更po文求助。
記者/李恩慈、賴辰瑋 採訪報導……↓
文章寫說自己在台中訂預售屋，合約剛簽就遇上打房，自己似乎買在高點真的超想哭，要是晚一天簽約就好，求問大家是否建議解約？雖然網友回覆「自住，沒差啦！」但房仲還是認為可能出現退訂潮。
房仲業者/陳泰源 表示：「因為他可能只要付個1成或是10萬、15萬元的定金而已，假設房價下跌個1～200萬元的情況之下，那可能直接賠這個定金，就寧願不買可能比較划算？」
外界預期房價下跌，但內政部統計從2012年至今，住宅價格指數持續飆高，台南漲最多高達45.7％，8年來政府雖有打房政策，但房價仍大漲小回，而打房後，小宅也可能成為新趨勢。
房仲業者/陳泰源 表示：「不用1千萬就可以買得到的1房、套房，這個可能就會很夯，因為可能影響到這個貸款成數的關係，那民眾拿不出更多自備款的情況之下，小宅當道。」
建商叫苦連天，而買第3房的投資客也可能不玩了，與其籌措資金，乾脆賠掉違約金等房價下跌後再進場撿便宜。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/12/201208.html
191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
影片網址→https://youtu.be/EuE_9tV3ktE
主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」
主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓
2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。
房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」
真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。
還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。
住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」
屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。
如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。
看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。
買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。
住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」
買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。
房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」
房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。
房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」
買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191201.html
『大律師小學堂』播出時間：每週四晚上8:00，敬請鎖定影響力YouTube頻道
本集簡介：房價居高不下，許多人購買預售屋期待房價繼續走揚，但遇上經濟不景氣想與建商解約時，該注意哪些條款呢？
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關於吳存富：
吳存富目前為可道法律事務所的主持律師，經常在臉書粉絲專頁「不動產律師貼心話」上分享有關不動產的法律知識，保障民眾買賣房屋的權益。此外，吳存富也多次在News98 九八新聞台 【午後靜話題】節目中分享各種法律知識的經驗，更著有《別讓買房變成你的惡夢》、《別讓離婚拖垮你的人生》兩本著作。
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