明天7/16(四)蘋果日報刊登我第53篇每月專欄《如何面對人生的換屋困境》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登,提前分享,其內容如下連結(副標為編輯所下)。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記,為方便大家閲讀,我也將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄:如何面對人生的換屋困境
(張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
面對當前的高房價,許多人感嘆根本買不起房子,年輕首購族只能望屋興嘆,抱怨自己身不逢時,世代居住的不公平。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飈漲之前,就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來,雖然這棟自住的房價也不斷上漲,但房子屋齡卻逐漸老舊,品質越來越差;在此同時,家庭小孩也不斷增加長大,房屋空間越顯不足,必須思考是否要換屋才能改善生活品質。
我自己去年退休,最近很順利的將原有的二戶房屋賣出,同時將父親現住的第三屋抵押貸款,才能擁有現在退休居住的新屋,算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗,開始享受我退休後山居歲月的第三人生。
危老重建或重新再裝潢
過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文「第二屋購屋行為的實證研究」,共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6400多筆存量資料,比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本14898筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋座落地址比對,判斷第二屋是自住或非自住標準,其中第二屋換屋自住占44%,非自住占56%。
我們再進一步建立二項選擇邏吉特模型,實證研究結果發現,第二屋換屋自住較非換屋自住者相比,自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高,換言之,第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋,顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外,換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短,也說明自住相對於投資住宅的支出,會優先將預算花在自住上,改善生活品質,行有餘力,才會進行投資行為。
當然,此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象,或許與近年房價大幅飈漲,面臨許多換屋困境,過去與現在情況未必相同,值得後續進一步實證研究。
雖然換屋族比首購族要來的幸運,但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時,突然發現較為理想房子的價格,遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之,老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,若還想要提升換屋品質,除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加,否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。
當然也有這十多年來,自己和另一半共同努力打拚,賺取足夠的換屋資金,或是是上輩子修來福份,繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢,不論如何,換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩,又開始擔心房價是否會再度飈升?目前是否是換屋的好時機?有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應?
首先,面對第一屋出售資金不足換屋困境,你有兩種選擇:一是積極整合鄰居,進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯,且鄰居的整合規模不算太大或複雜,可以積極找専業者協助處理。
另一是都更或危老重建複雜,遙遙無期,就積極找建築專業者,將自己家裡重新整修裝潢。雖然可能無法像「日本住宅改造王」般,大肆改造,但透過建築専業者的協助,絕對可以大幅改善居住空間品質。
時間換空間朝外圈換屋
其次,若換屋資金不夠雄厚,可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯,原本住在第一圈,可以朝第二圈方向換屋,若原本住第二圈,可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多,若透過便捷的交通,稍遠離原本較好區位,這樣可以換得較大面積、較新屋齢、且較好管理的新社區好產品,如此還是可以透過換屋改善生活品質。
第三,如果因為個人過去長期努力或上輩子修得福份,換屋的資金較沒有壓力,則應考慮換屋區位,除非工作或就學的考量,否則仍應在原本居住地點附近,如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境,重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寛敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好,並重視室內設計、相關傢具、燈光、色彩及裝潢佈置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可,議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量,因為涉及有買有賣的換屋行為,好壞時機可以相互抵消,換屋不必太過在意時機了。
最後,期待在不同的生命週期階段,包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族,不論租屋或買屋,都能擁有住房自由的快樂人生!
https://tw.appledaily.com/forum/20200715/Q7GQXXPWVLGFCXBYXQD3P7PNI4/
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,180717東森財經+GTV八大 豪宅兩樣情 信義案熱銷 大直6年賣不掉 影片網址→https://youtu.be/skWUV-NimqE 【東財:記者陳郃頻、楊釗】 台北市豪宅市場出現截然不同的銷售狀況,信義區豪宅陶朱隱園,使用執照入手,外傳入門價格10億起跳,另外總銷將近600億的信義聯勤...
預 售 屋賣 很 快 在 Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 Facebook 的精選貼文
預售屋賣方之出售心態
有鑑於中古屋物件釋出少+開價常跟新案對開,令不少買方開始把目光轉往考慮預售屋。
當今的氛圍,買方如欲承接預售屋換約,給前手賺一筆已成基本常態。也隨著社區移轉筆數的增多,開始出現所謂”價差行情”的產生。至於價差行情是多少,雖沒有實價登錄可參考,但多方打聽便可略知一二。
近期常遇到欲出價二手預售屋的買方說:”我出這個價格,明明已經讓屋主賺1xx萬了,為什麼屋主還不賣?”。
以下來說明預售屋欲換約的賣方心態:
1.人性的貪婪永無止盡:兩個月前看到A鄰居轉手賺80萬,上個月看到B鄰居轉手轉120萬,當輪到自己的時候,自然會希望賺得比120萬還多。
2.對賣方來說,如果不急著用錢,慢慢賣很正常。畢竟房子掛在那邊,每多一天,也不會像成屋會有利息管理費的產生,至多就是花個時間成本去等待好價格而已。
若價格滿意,才出場;若價格不滿意,到不了就繼續付工程款,沒什麼損失。
3.如果賣方當初買來的目的是80%自住+20%投資,那麼價格會更不好談。
很多人不喜歡跟投資客交易,覺得這算是變相成為助長房價炒作的幫兇。但實務層面上,投資客才會對金流及時間成本作個通盤的考量。有一定sense的投資客,除了挑選物件的條件不差之外,也會有停損停利的能力。
而對於當初買來自住比例偏高的屋主,本身的售屋動機就不高。賣或不賣也沒差,更沒有金流卡住的問題。且,這類屋主通常對自己挑選房子的眼光非常自豪,千篇萬選才拿到這一間。如果價格賣低了,豈不就愧對自己的眼光?
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現在竹北房市,真的到了一個非常瘋狂的程度。
預售屋一個換約成功,價差常動輒超過一個上班族一年的薪水。這也難怪為什麼新竹客群有錢就拿來買房子、新案一開賣都是排隊搶購,只因為看準市場需求,做出相對應的動作罷了。
我時常分享:
在新竹買房非常不容易。客群幾乎以園區人居多。
對買方來說,走在路上的人,10個有6~7個薪資收入跟自己差不多。而你看有喜歡的房子,別人也會有喜歡。在彼此收入都差不多的情況下,接下來就是看誰決定速度快、或是誰願意多出那麼一些。
而賣方那邊,賣方從很久以前就有能力先買了間房子,代表在園區的工作還不錯。而有能力keep房子keep那麼多年甚至是換屋的,通常都是升官發財、或財力累積越來越硬挺(俗稱:不缺錢),這也就更難等到賣方缺錢急售的情況發生。賣方有本錢用時間成本去撐一個好價格。
”園區人荼毒園區人”的戲碼,每天不斷上演著。看似無奈,但環境使然,也只能被迫接受。與其抱怨,不如更加提升自己往更高處爬吧!
#在新竹買房子越來越艱困了
#事情沒有對錯只是立場不同罷了
#園區人荼毒園區人
預 售 屋賣 很 快 在 吳達偉 Facebook 的精選貼文
【實價登錄:自己的法案自己閹割】
看看今日立法院通過反滲透法的效率,反觀2016蔡總統的 #實價登錄 政見,為什麼就活生生被民進黨自己人閹割了呢?
一黨獨大的國會,什麼是玩真的,什麼只是說說?人民看得很清楚。
如果你不曾考慮買房,或許沒想過房價不透明給能帶來多大的痛苦。買屋動輒涉及千萬的大筆資金,消費者難免擔憂 #是不是買貴了? #會不會賣得太便宜?而房價不透明讓情況更惡化,讓普通人要買屋賣屋換屋更困難,拖累市場效率。
對有換屋需求的一般屋主而言,賣屋若能獲利固然很好,但最重要的還是「賣得掉」和「不要虧」。如果能知道市場價格範圍,很快就能決定開價、也能很快在市場上售出。市場對於房屋價格更加公開透明,成交速度就會變快、資產更流通,房市也就更有效率。
【現行的實價登錄有什麼問題?】
#不夠精確:如果消費者想買一台車,到車上官方網站上就能查到各個廠牌、型號、版本的價格。目前的實價登錄只寫出「門牌號碼區間」,就像只提供「所有Toyota車款的平均價格」,不告訴你型號、版本、cc數,根本不符合民眾需求。
#存在漏洞:預售屋若是建設公司自建自售,根本不需要進行實價登錄;若是交由代銷業者銷售,只需在代銷契約終止後30日內整批申報建案。這個模糊地帶就是代銷業者獲利的空間。因為契約終止時,通常離開始預售已有兩三年時間,消費者在兩三年內完全無法得知預售屋的實際價格。有些業者甚至提前登錄高價戶,不登錄低價戶,製造房價虛高的假象。
蔡英文總統2016競選時的政見「安居三策」,便提出「房屋市場資訊透明」的規劃,蔡總統就任後內政部在2018年5月經行政院會通過送立法院,主張:資訊更透明清楚、更即時、預售屋自建自售納入實價登錄。不過今年,民進黨內政召委張宏陸自行提修法,卻把兩大重點排除。行政院所提的法案,理應在執政黨立法院過半時積極排審,可是實價登錄都還沒審,民進黨就自己棄守法案內容。這就是我們一黨獨大的國會。
住房的首要價值應該是「民生必需品」,其次才是「投資標的」。政府應優先鼓勵加以運用,維持公平,不為了少數人的利益犧牲大多數人的權利。雖然台灣房價透明化已有進步,但是要達到像英美先進國家真正健全的市場透明化,還有很大的差距。
台北市、新北市的所得房價比已經來到世界級的極端值,代表絕大多數受薪階級根本負擔不起,顯示市場已經被投資客玩壞,房屋作為民生必需品應公平分配的特性被破壞殆盡。這就是政府該出手協助矯正的時候了。
實價登錄並沒有打壓房價,而是讓市場更透明,避免少數人運用資訊不對稱賺取暴利。健全的房市,讓想買的人敢出手,想賣的人賣得掉,投資者也能從市場獲得合理的報酬。
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居住正義▶︎實價登錄:讓想賣的人賣得掉,想買的人敢出手 https://medium.com/z9fortw/df5f3d6a4b7a
柔性政黨:終結政黨幫派、開始就事論事 https://medium.com/z9fortw/fd73bcc17cfe
讓父母安心把小孩交給幼兒園 https://medium.com/p/f3fea70aaa1f
搶救生育率:孕產友善職場、廣設公托公幼、0~6歲國家養 https://medium.com/z9fortw/d0546ade498a
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預 售 屋賣 很 快 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
180717東森財經+GTV八大 豪宅兩樣情 信義案熱銷 大直6年賣不掉
影片網址→https://youtu.be/skWUV-NimqE
【東財:記者陳郃頻、楊釗】
台北市豪宅市場出現截然不同的銷售狀況,信義區豪宅陶朱隱園,使用執照入手,外傳入門價格10億起跳,另外總銷將近600億的信義聯勤也很熱門,傳出已經有10多組客戶下訂;不過位在大直整棟出售的豪宅明水靜卻出現滯銷狀況,六年仍沒賣掉,究竟怎麼一回事呢?
S型腰身,地上21樓地下4層的信義區超級豪宅陶朱隱園,使用執照16號正式到手。全案40戶總銷超過400億,儘管外型搶眼高調,但價格和銷量確是低調保密到家,不對外公開,外界就預估入門價10億起跳。
信義房屋專案經理曾敬德:「還沒有做到說預售的成交,即時揭露的這樣一個狀況,所以對於這種訊息的話,其實外界也是霧裡看花啦。」
另外也是信義區豪宅,元利信義聯勤總銷量將近600億,根據了解已經超過10組客戶下訂。
信義房屋專案經理曾敬德:「那對於的一個住宅,大概以現在的景氣來看的話,不太容易產生所謂的一個比價的效應,因為現在消費者其實對於價格看起來是蠻理性的。」
同樣是豪宅,命運卻大不同,位在大直明水路的明水靜,從新成屋賣到變中古屋,一賣就是6年。
美商ERA不動產資深經理陳泰源:「它一開始是打算說,用一個整棟的透天厝的一個方式來賣,那大概有八億多,然後再加上它房屋權狀可能接近快500坪,所以這樣的客層,買得起的人真的是很少。」
明水靜地上共6樓,一層一戶,最小坪數從100坪起,2012年每坪開價170萬元,隨後改名兩次,平均單價也比原本開價打了至少65折。
美商ERA不動產資深經理陳泰源:「它有部分的戶數是配到機械車位,那對於這種高價的高資產客戶來講,都買得起這樣房子的人,他還是會比較偏好平面車位,因此他的公設比真的會比較高,高達接近38%的公設比。」
豪宅比地段比造型,買氣不夠,現在也能成為另類熱話題。
新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/45054
【GTV八大:李世宸、黃鴻宇】
台北市大直水岸一帶豪宅林立,風景佳又相對隱密,每坪房價動輒突破百萬,但明水路這一處高掛廣告牌的豪宅卻6年找不到買家,房仲指出公設比就是一大關鍵。
房仲業者 陳泰源 表示:「它的公設比高達了38%,可是問題是它卻沒有其他的你想像得到的公設,游泳池、健身房、KTV通通都沒有。」
根據資料,這棟豪宅分為AB兩基地,面積合計364坪,其中A基地3+4樓成交甚至不到百萬,樓中樓戶型不到120萬,等於原價打65折賣出。B基地則是一次要整棟賣,結果就是一等6年。
記者 李世宸:「從新成屋賣成中古屋,銷售期間還不斷改名字,但整棟樓依然乏人問津,因此業者決定改變作法。」
房仲業者 陳泰源 表示:「它現在有分層出售,1+2樓中樓、3樓一戶、4樓一戶、5+6樓中樓,那這樣的話把總價壓低,就會比較好賣一些。」
降價換成交儼然成為趨勢,也因此傳出越來越多不動產破盤價成交新聞,許多建商賣得辛苦,最後也不得不讓利,希望提升買氣。
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