關於 香港佛牌收購 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

［玫瑰花蕾］

今天香港有宗小新聞，《蘋果日報》位於將軍澳的壹集團總部大樓，內有很多綠色植物，自公司停業後擔心沒人打理，有心人聯絡過負責人，安排周日免費公開派發。

如此新聞，令人想起蘋果日報接待大堂，除了有漂亮的室內植物，還有一個巨型鳥籠，內裡的各式雀鳥吱吱喳喳叫個不停。據說，壹集團停業，有人已經把鳥兒也安頓好。

信奉自由市場的黎老闆，還在大堂展示了三個經濟學者的頭像和說話：分別為殖民地時代前財政司郭伯偉、學者佛利文和海耶克的話。早年我到訪過，逐一細看金屬板鑲起的話，大概是說，政府干預市場越少越好，市場無形之手是最好的。後來我去美國芝加哥，特意也到訪芝大看看這些學者的主張。

在傳媒大堂養鳥竪像，實在是非一般傳媒老闆的作風。一位前輩記者記得，她年輕時在香港任英文傳媒，曾經採訪過一單奇怪的新聞。原來黎氏大宅裡養了一頭黑熊，後來被有關當局帶走這只受保護動物。

這些作風，令我想起被譽為美國最偉大電影《大國民》的主角Charles Foster Kane. 這套1941由Orson Welles拍攝的黑白電影，以美國報業大亨William Randolph Hearst為藍本。

Kane自小窮困，被富翁收為養子後，收購一份紐約報紙，以大膽的手法做新聞，發達後與歌女再婚。被影射的美國傳媒大亨特別因為戲中描繪其愛情生活不滿，傳聞Hearst曾派人花錢購下底片準備銷毁，最終電影順利上影。多年以後，Hearst後人在大宅放映《大國民》，替這段歷史來個closure.

《大國民》其中一幕，寫Kane年少氣盛，進駐一間老牌報紙編輯室，他把自己藝術藏品搬來，連牀也搬進來。

原來的老報人表示側目，Kane反駁：「你們以前做新聞是運作12小時，我們的新聞是24小時運作。」Kane拿着別張報紙問為何我們的標題那麼小，別人的那麼大，老報人答，那個新聞根本不大，Kane答：「只要標題夠大，新聞就夠大。」還請「狗仔隊」到失踪婦人的家追問那位丈夫是否把妻子藏起來。

這種氣焰氣魄，小報做法，讓Kane的報紙迅即大賣。但Kane自命不只是個生意人，他出身寒微，永遠記得蟻民的苦況。夜深，他把氣油燈關掉，說出一句志氣話：「我要這份報紙，對這個城市的重要性，好比氣油對紐約那麼不可或缺。」

一張報紙，讓一個城市的人感到有所歸屬，也是蘋果日報於1995年創刊號，社論寫過的話。當年的社論題為〈《蘋果日報》：我們屬於香港〉，內文這樣寫：「我們要辦的是一份香港人的報紙。」

「不怕九七後情況有變嗎？我們怕。但我們不願意被恐懼所威嚇。我們更不願意被悲觀所蒙蔽。我們要積極樂觀地面對未來，因為我們是香港人！」

「我們深信，習慣了自由的香港人，對不合理的禁制，不公平的對待一定不會啞忍，因為天生下來香港人便對自由熱烈追求。」結語寫道：「我們將忠誠地去緊守工作崗位，老老實實地做個驕傲的香港人。」

說回《大國民》，此電影不只是說報業，其戲名「Citizen Kane」，說明的就是一位報人不只是一個普通人，而是象徵了美國精神的國民。他的善與惡，好與醜，完美與瑕疵，也就是說明美國精神的衝撞、破格、探索。

在漆黑的房間，燈光師讓Kane的臉落入完全暗黑的當中，新穎的打燈法，說明了Kane內心的不可理解。他用筆於紙上寫了幾句Declaration of Principles，我們的原則。大意是，要為人民發聲，讓他們不會被有錢人的聲音淹沒。Kane的兄弟調侃道，「你好像寫的是美國憲法？不要把人民掛在嘴邊，口口聲聲。」

但雄心壯志的Kane當然聽不入耳，他喚了印刷小子進來，「第四次改版。」令我想起蘋果日報打破了一般報紙印刷規範，過去廿六年，每個清晨，它是最早應市的報紙，凌晨二時於九龍旺角已經可買；新聞只要夠大，隨時加印特集號外也可以。

這一天，香港也有一單不大也不小的新聞。有一間政府官方運作的康文署圖書館，早前被發現「館長推介」一欄，擺放了多本關於黎智英的自傳，究竟是館長知道，還是被戲弄不得而知，但事又引起一陣騷動。作為一個傳奇人物，多年來出版過多本傳奇，有些是由本人授權，有些是別人撰寫的。

香港的出版業從來頗自由，禁書進出口的聖地。自國安法一出，今年七月中辦的香港書展，營運方說，若有人舉報書籍涉違國安法，會召警方處理。而亦有人發現，於官方在全港的圖書館搜索系統，黎智英的多本自傳已經消失了，或不准借閱。

黎智英的歷史，有那麼令人害怕嗎？他的故事，也是千千萬萬香港人經歷過。那些年，大量人口為逃避政治運動，或追求更好生活，從中國內地逃難到港。在廣州，這段歷史叫「大逃港」。南中國的人民，抱着一只籃球或車呔，穿一條底褲，或爬山或游水，南來香港，尋找自由和生存的機會。

黎智英在廣州出生，父親很早來港，母親被抓往勞改，自小和輕微智障的姐姐及攣生妹妹一起求生，甚麼低下層的工作也做過，能夠有一口豬油撈飯吃已經很快樂。據說，今日黎氏能受得了香港監獄的狀況，部份原因，也因為出身寒微，捱得苦。

《大國民》始終是一套美國電影，說的是，發了達的Kane，無論多奢華的日子，也沒法滿足他，從政失敗，人民不愛他，他卻嘗試從一個失意歌女身上找真愛。然而Kane想操控歌女，兩人最後亦不歡而散，歌女離他而去。Kane在大屋Xanadu中孤獨終老，畢生追尋的是甚麼？

Kane在病榻上呢喃了幾次：「Rosebud」（玫瑰花蕾），一位記者於是展開偵查這名傳媒大亨死前的遺言究竟是指甚麼？是名是利？是兄弟情？是愛情？

電影最終幕，大堆官僚在點算Kane財產，在豪宅裡把已逝主人的藏品分類，值錢的放一邊準備變賣，不值錢的一概扔進火爐即場銷毁。其中一個木製雪橇玩具被指為「便宜貨」，被扔進火爐。

鏡頭大特寫雪橇的圖案，正是一朵人手畫的玫瑰花圖案。回帶電影開場，貧窮的Kane在冰天雪地的美國小鎮，被逼離開親生父母，到富翁家作養子，母子別離之前，少年Kane正在小屋門外的積雪上玩樂，伴着他離家的只有那只雪橇玩具。即使富甲天下，死前一刻，他還是想起自己那個寒微的家和父母。

我們的大國民，又有沒有他的玫瑰花蕾呢？黎智英坐囚前，不只一次接受訪問，說得哽咽，「香港的自由社會給了我這一切，為了回報這份自由，或許是時候我要為它付出。」“I came here with nothing, the freedom of this place has given me everything. Maybe it’s time I paid back for that freedom by fighting for it,” （法新社，2020）

12歲的黎，游水來香港後，由工廠散工做起，之後矢志要當老闆，開了製衣廠，佐丹奴曾是八十年代非常成功的成衣品牌，其推銷手法新穎，讓黎氏擁有強大資本，進軍傳媒業。

在傳媒業，由《壹週刊》到《蘋果日報》，他以優厚的薪酬招兵買馬，然而要忍受高壓工作環境也讓不少傳媒人又愛又恨。《壹週刊》聞名的「鋤書會」讓人聞風喪膽，公司競爭激烈，黎老闆炒人也手起刀落，如此管理風格和一般文人辦報相去甚遠。但香港曾經有一種精神，就是雅俗混雜，創意爆發，沒有界線的創新，也讓整個香港傳媒界風起雲湧。

在壹傳媒工作過的人，被該公司解僱過的，或會擁有深深的恨，但我也認識不少同業，對公司，對黎老闆，又恨又愛。尤其在香港如此風雨飄搖之日，黎氏本有機會脫身，但他卻一步一步走進牢獄。一位生意人，由擁抱自由市場，到擁抱自己相信的理念，不能自拔。

壹集團至今，有多位高級管理層及主筆以國安法被捕。公司資金被凍結，向員工出糧也有困難。有員工卻說，寧可自動辭職也不願被解僱，「不想公司蝕錢」。

黎老闆在囚車出入法院，原來追着囚車喊「老闆！加油！」的壹集團高層，現在自己身在囚車中，換成其他暫且獲保釋，或暫時安好的同事追着囚車大喊：「羅生，加油！張生，加油！」採訪法庭的《蘋果日報》記者，由寫抗爭者的故事，變成寫老闆的法庭新聞，變成寫上司成為被告的採訪筆記。

一位在《蘋果日報》打工的攝影記者說，在法庭第一排旁聽後，被公司派往「上山」去拍攝羅偉光總編被收押荔枝角收柙所的照片。由於那個山坡偏僻，要爬好一段路寄身樹叢以超長鏡才可以拍攝得到。「幸好你下囚車時沒有回頭，否則我應該會崩潰了。」平日在公司撞口碰面的上司，這一天，成為了照片新聞裡的主角。零距離的痛楚。

在香港，被關押的抗爭者，包括黎智英本人，在香港監獄有權訂閱一份報紙閱報，當中包括蘋果日報。這是牆外人們不明白的狀況。沒有了蘋果，就如切斷了關柙者對外資訊的一個重要選擇。很多記者或作家繼續寫實體報，也是抱着這種「文字可以進牆」的原因，奮力揮筆下去。總有一些東西，網絡不可取代。

說回我們的「大國民」，他沒有孤獨終老，因為他走了一條不一樣的路。黎老闆的妻子，在壹集團運作的最後一晚，受同事擁簇，在最後一份《蘋果日報》付印的時候，她獲員工們的深深擁抱。

或許，黎老闆也有他的「玫瑰花蕾」。據說，黎智英還未偷渡來港時，只有八、九歲的他，替別人在廣州車站開車門托行李，獲得小小打賞，有時是錢，有時是禮物，有時甚麼也沒有。

但他很記得，有人給了他一片巧克力：「我那時完全不知道香港是怎樣，但把巧克力放在口中，天下間有這麼美味的東西，來自一個地方叫香港，那時我便認定，香港就是天堂，我要去那個地方。」

(圖片來源：By RKO Radio Pictures, still photographer Alexander Kahle - International Photographer, Volume XII, Number 12, January 1941 (front cover), Public Domain, httpscommons.wikimedia.orgwindex.phpcurid=46766797)

【龔成問答信箱】（Q21241-Q21260）

Q21241：

致龔Sir，我是股票班舊生，感謝你的教導，開課前買了不少跟風炒作的新股，因為有試過贏，所以後來輸更多，完成課堂後，我就沽出沒有盈利及風險較大的B仔股止蝕，亦沽出了多年前跟風炒作，直至現在沒有盈利還大玩財技的股票，又沽出自己不懂分析的股票。

新股都是我長久以來輸得很多的類別，上課後才知這有如新樓盤一樣，能令有錢人決定售出的資產，一定貴，難怪輸多贏少。

順豐房託是我在未買就分析的新股，沒有抽新股，到現在還未持有的，我的分析如下，請賜教：

預計1.3億可分派利潤
發售基金單位：5.3億
股息率5.3％-5.9％
定價$4.98

計一計數
每股可分派約$0.25
除以股息率
估算合理價在4.23-4.72之間

雖然定價較高，但因應市況不境，還算克制，新上市即大跌一成半，證明老師所說的沒錯，股價終歸會回到合理價值

基金組合包括香港、佛山及蕪湖物業
可租面積30.8萬平方米，估值60億，出租率95.3％

2019年全年溢利1.74億
2020年全年溢利下降84.6％至267萬

集團解釋下跌主要受投資物業充值下跌及融資成本大增影響，但若撇除投資公允值變動後的運營溢利，則按年增4.5%；而同期，集團物業收入淨額，即租金收入扣除物業運營開支，則有2.16億元，按年升4.29%，增長平穩。

如果物業充值下跌只不過是會計上的估值，就應該不用擔心

展望集團在未來能透過收購併購壯大資產，或通過母公司順豐注入物業項目。

母公司順豐控股於中國50個城市擁有物業項目，規劃總建築面積440萬平方米，已竣工建築面積170萬平方米，大部分為物流綜合設施。單以後者計算，便相當於目前順豐房託可出租建築面積的5.4倍。

總結分析，派息不差，物業質素好，出租率高，幢憬未來併購及母公司注入資產，增添了普通房託缺乏的增長動力，由於未來發展只是估計，以現時資產，股價在約4元以較有投資價值。

謝謝老師看完我的分析，如分析有任何偏差及計算錯誤，請告知，定當虛心學習，進階班見！

龔成老師：

順豐房託基金（2191）質素都有，但又不是好強。

順豐房託的投資組合初步包括位於香港、佛山及蕪湖的以下三處物業，所有該等物業均為現代物流地產，包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。

1. 香港物業：位於青衣，為一個15層高的「坡道式」現代物流地產，具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道。

2. 佛山物業：為配備有智能技術及量身訂造的設施，如自動分揀及供應鏈支持設施。

3. 蕪湖物業：於2019年竣工的位於鳩江經濟開發區的現代物流地產。

比起其他房託，佢會更受經濟及物流業發展影響，因此會更加波動。以過往的數據來說，不差的。

投資價值都有，相信長遠物流業發展對佢都有利，投資值博率算是中上，但都不能太大期望在股價發展，暫時可以集中收息為主加基本增長力。

我睇翻你的估值方法，合理，反映你已有一定的知識及明白課堂所講，我地估值時，最重要明白背後建基於甚麼因素推算，你估值的數，能反映企業價值。

而你表示展望集團在未來能透過收購併購壯大資產，或通過母公司順豐注入物業項目。這個因素將會長期帶動這房託的增長，但我地作為投資者，都要理性分析，這個情況將會怎樣發生，當中的可能性，收購的程度，到時2191幫母公司買物業，作價是否有著數還是只是正常價因素去發展，就這點，我自己不會過份樂觀，只會視這股為有質素，合理價的房託，而暫時增長力不會定義為好強。

其實你的分析不差，招股書有好多有用資料可以分析的，你可以再深入睇多D。進階班見！

------------------------------------------------

Q21242：

呀Sir, 請問你點睇00270 粵海投資呀？最近跌多唔少。投資專家睇淡。

香港人移民固然影響東江水少咗人用。但佢投資大灣區既projects 我又覺得可能一年內會升番

因為宜家我一手都冇，想趁低吸納，之後佛系式咁等升同收息。亞sir 你見解係？...

龔成老師：

粵海投資（0270）正面的，最近業績較一般，但從長遠來說，仍是有質素。佢主要因為水務以外的業務，影響左佢業績。

至於東江水，其實長遠仍是穩定的，不會大跌，當然，增長力不是強的類別，是平穩增長型。

這企業有多個業務，同時都處於賺錢的狀態，整體不錯。加上最大的水務部分，更是香港東江水，即是不斷賺香港人錢。

佢係供港東江水部份，賺錢能力已經比以往弱左。係疫情下，內地工商用水需求會下跌，影響收入。而且，集團收入除了水資源外，還有其他好似物業投資、酒店、百貨等，在疫情下難免會受影響。

至於增加資本開支投入建設，如果能提升現有效能，就會對佢盈利有正面影響。整體而言，集團業務依然係算穩定，預期維持平穏發展，故有長遠投資價值。

此股現時在合理區，投資時要分注進行。

------------------------------------------------

Q21243：

老師 本人係單親媽媽

過住二十年獨力帶大女兒根本無儲蓄 現女兒已出身每月可儲蓄大約2.5萬 本人一點投資知識都沒有希望十年後退休後有一千萬作生活費

現有現金十萬及每月可儲蓄2.5萬 想請教老師怎樣才可達成目標 本人今年47歲

龔成老師：

你現時47歲，在累積財富方面，可以以「平穩增長股」作為核心，到你10年後，目標是有一筆財富，再轉為現金流類別。

你可以考慮平穩增長股：考慮盈富（2800）。

另外再加：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

每月月供$15000，餘下$10000儲現金，等機會投資。

每月$25000，一年$30萬，投資10年，如果假設回報為10%，你將會滾存到$480萬。

或者你可以增加投資年期，例如去到15年，就會滾存到$950萬，較接近你的目標。

又或者，你可以選擇加大金額，都是一個方法。

又或，你可以提高你的回報率，例如投資較多潛力股，當然，這會令你風險度提高，以及要求你有更多的投資知識，你都要明白這點。

------------------------------------------------

Q21244：

1810最近因投入大量資金造車，而造車像Tesla要10年以上才有回報，稍一不慎有機會虧本，趁高位而沽。用沽出的資金再買入其他較有潛力的優質股

本來也睇好，打算長線持有的小米，造手機及其他家电市場是有潛力的。但因把賺了的錢大量投入造車市場才引到担心影響業績，所以才打算沽出後換馬

龔成老師：

的確有你所講的風險，佢發展新業務，這一定會有不確定性，最後成功與否，無人知。

不過，如果成功，就會有倍計回報，如果你太著重這刻的回報，只集中睇眼前的分析，就會錯過了一些倍升股。

而小米（1810）佢過往的研發能力，產品定位，市場化的能力都很強，所以我對佢其實都有信心（當然，不確定性一定有）。

而我地投資者，如果要有倍計回報，就要有長遠眼光，在可承受風險的情況下，取得回報。

------------------------------------------------

Q21245：

老師你好，請問一下2269小數股東損益有$300萬這麼大負數。這個代表什麼？

是否這個負數影響2019年的每股盈利？

龔成老師：

我睇翻藥明生物（2269）2019年的年報，你所指的部分是「小數股東權益」，或叫「非控股權益」，2019年出現了$346萬的數字要扣除。

其實這個數並不是一個正式影響藥明股東的盈虧，你可以理解這是一些會計上，之前計多左，要扣除的數目。

------------------------------------------------

Q21246：

2238 的廣汽集團
2333 的長城汽車

都注重發展電動車
你認為哪一個企業會比較值得投資？

龔成老師：

廣汽集團（2238）本身都有質素的。

佢係中國汽車製造商之一，主要業務包括製造及銷售乘用車、商用車、發動機及汽車零部件，亦從事一系列汽車相關服務及其他業務。

佢透過共同控制實體廣汽豐田及廣汽本田生產多個系列的乘用車。

業務發展不過不失，但增長力就不算強。

長遠仍有發展，但不是高增長型。現價合理。

長城汽車（2333）有質素的，業務都不差，不過，過往的增長力不算好強，長遠業務發展雖然正面，但未必是潛力型。這股都有長線投資價值。

現價合理區頂，小注都得，如果想正式入貨，最好回少少先考慮。

其實兩隻都不差，而長遠發展，長城汽車會略好。

------------------------------------------------

Q21247：

你好老師,平時沒投資股票,有儲蓄$習慣.通常儲到一定金額去行銀買人壽一放就10年.

我返飲食行業留意近埋同事有投資,想了解股票慢慢令財富增加.睇左老師留言我月供盈富基金，

作為我返工10小時新手,好似老師當年睇好比亞迪一樣，

目標平穩增長又吾想單一月供盈富，我認同老師講法買股票是企業增長同業務，因為我新手想問去邊找到資料來做功課,從而分析企業選優質股

龔成老師︰

有定期儲蓄架習慣係好事，但儲蓄保險係財富增值角度，唔係一個理想架選項。

因為"保險"只係理財中防守部份，其實你買足夠保障就可以，增值可以留比優質資產來做。

而我地可以去決定一間企業是否優質，會從企業質素、行業前景、財務狀況等因素，多方面去作出一個全方位的分析。

相關資料，你可以睇翻公司年報、公司網站、財經新聞等地方找到。

盈富(2800)係包括55間質素不錯上市公司股票的組合，對於無選股能力的初學者，會係一個唔錯架選擇。

當然，如果你有一定經驗，可以慢慢創建一個適合自已的增值組合。但在現時經驗尚淺的時候，未懂選股前，先用盈富(2800)作為增值目標，會係較穏當架做法。

另外，你要記住，投資最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

長遠，你要懂分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

------------------------------------------------

Q21248：

老師好！我而家應該賣左結婚時D金器作股票投資用嗎？

龔成老師︰

我地先從黃金本質來分析，黃金是貴金屬，有「終極貨幣」之稱，是人類自古以來的貨幣，因此，有持有價值，而現時我地的現金，一定長期貶值，所以黃金長期會向上。

不過，黃金沒有現金流，持有無法創造出經濟價值，其主要作用是對沖黑天鵝事件。

所以，不用佔財富比例太多(<3%)，而且持有的應該為實金。

如果佢佔組合太多，反而會減弱左你財富增值架效果。但由於"結婚金器"有點特別，它除左係黃金外，也存在金錢以外的意義。

所以，你係決定是否賣出用作投資前，除了從投資角度計算外，也要從金錢以外角度去作出考量。

------------------------------------------------

Q21249：

龔sir, 你好，本人三十多歲，月入$3萬，丈夫月入$7萬，收入穩定，由於過去十年投資比較保守，主要買入一些收息股票為主。如下：

港交所 2000股
領展 1000股
友邦 4000股
煤氣 1000股

讀了你文章後開始月供股票盈富基金、港鐵、恒生科技各$1萬。這些組合可以嗎？

但本人需要增長股的幫助，希望目標在五年內能買入多一層現時價$1200萬的物業作為自住，而將現住物業出租（貸款還餘$300萬）。

因為本人不知全數賣出現有股票去買$1200萬好，還是繼續買股票增值好，希望老師有時間回覆，謝謝！

龔成老師︰

若果你係打算3-5年後，才買入一個新物業。中間都尚有一段時間，可以利用用優質股作增值。到你要實行置業計劃，才慢慢分段沽出股票。

你現時持股，其實都係有一定增長力，而且都係有質素的。但有個較大問題，組合上太偏重左係港交所(0388)。

任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於3成，而單一企業不要高過15%。

港交所(0388)明顯係佔比重偏高，但而一刻唔需要沽出，因為佢始終係高質素。我地用將來投入架新資金，去將個組合慢慢咁平衡翻，咁就可以了。

你所講架月供組合，盈富基金(2800)、港鐵(0066)、恒生科技(3067)每月各$1萬，適合你現時情況。

其實這幾隻適合你的，有平穩增長股及潛力股（3067），如果你投資目標，希望增長方面加強翻，其實可以3067比例多翻D，不過，要留意恒生科技(3067)雖然優質，但同時都會有一定波動性，你要明白有這個風險。

另外，現時大市只在合理區，每月可儲蓄的資金唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$10000 + 現有持股(約值135萬)，5年後大約會增值至400萬。相信這筆資金，對你置業有一定幫助。

但緊記，在買入新物業時，股票最好唔好盡沽，必需留有部份，用作增值之用。

------------------------------------------------

Q21250：

老師，我而家30歲，頭幾年返工一直係月光族。而且，三四年前股票高位入d股票，點知買完一直跌，其後我又急住買樓蝕住賣套現，結果輸左好多錢。

我一直耿耿於懷，因為當時低位賣既優質股（700, 2318, 175等）而家已經升左好多好多，同時我買左層樓又樓價開始一直跌，我覺得自己好黑好灰心，近兩年我拒絕睇任何財經既資訊。

直至朋友介紹下認識你，買左好多本你既書，之後我決定要改變自己理財既心態，希望你俾d意見我。

1. 我想好好建立自己既財富組合，想係3年內有120萬，你覺得有可能嗎？

以下係我既財政狀況：
月入45k，供樓10k，家用及個人開支20k，每月最多可儲10-15k。

而家手頭有現金20萬，同大概9萬既股票
1177 x 4000
3319 x 500
823 x 3我200
1313 x 2000
7500 x 3000)

2.有無d現價合理又有潛力既股票？

3.我想報7月既基礎班，但會考慮有每星期一堂？

謝謝你既耐心解答，同時感激你既書令我有得益，我仲學習做一個有耐心既人

龔成老師︰

投資最重要是理性，你太過執著於過往，其實無意思，最重要是分析，這一刻怎樣建立一個優質、適合你、平衡的組合。

1) 以你現時情況，每月儲$15000 + 現有持股和現金(約29萬)。我假設回報率為10%(連股息再投資)，你3年後大致上會增值至100萬。

若你想達成這個120萬架目標，你就要加大儲蓄力度，大約提升至每月供$20000，才可以做到。

同時，你要明白3年唔算係一個長時間，中短期股價係會出現波動，影響你最終回報，你要明白有這個風險。

另外，你現時持股中，ＦＩ二南方恒指（7500）係反向追蹤恆生指數每日表現。當恆指跌1%，你就會獲利2%(另扣管理費)。但若然恆指向上，你就會虧損。

我對這類產品有保留，恆指在過去數10年反覆向上，所以長遠計持有這股對你"不利"，一定多於"有利"。

建議你長遠就算不全數沽出，也最好沽出大部份，換碼至其他優質股較好。

增值策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。但「潛力股」由於波動性較大，所以你可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。

你每月5成儲蓄，即是用$7500做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。

增長力較強的，可選安碩恒生科技(3067)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

餘下20萬資金，可再投入多5,6萬，分注入貨。餘下資金和每月儲蓄，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨。

2) 部份潛力股已有輕微過熱情況，只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、 阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區頂部，可分注入貨，其餘要等等。

但若然係做月供，這些潛力股都係可以。

3) 你預7,8會有機會有，你可以留意我FB公佈。

其實你過往投資架股票，都係有質素。但你在成個理財計劃上，出現左問題，令到成件事架效果事倍功半。

我建議你除了學好選股外，也要學好成個理財觀念，咁成個財富增值計劃的效果，才會更明顯。

------------------------------------------------

Q21251：

同埋好想請教老師你，納米盤如果四百幾萬係新樓但係得180尺開放式單位，或者可能最多得一房 200尺，呢啲盤好似上車容易好吸引

（因為只係比500,000左右首期，仲可以做九成按揭，又容易過到壓力測試）其實我哋應唔應該買入呢啲單位？

定抑或喺二手市場搵一個700幾萬嘅單位但係有兩房 五百幾呎，兩者比較邊一個更適合或者反而更化算？

龔成老師：

記住，唔好比「易上車」，吸引，這只是其中一樣我地的分析點，最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

因為總物業金額、首期，並不是衡量物業平貴的核心。

因此，你要小心做功課，然後先決定是否投資。

另外，250呎以上的物業，一般投資價值較高，因為是一個基本家庭所需的面積。

如果以你上述的比較，二手市場搵一個700幾萬嘅單位但係有兩房，五百幾呎，會比該新樓較好（當然，你仍要作出比較）。

------------------------------------------------

Q21252：

老師想請教你剛剛見到你寫嘅文章，如果你話「真正的股災是在你想不到的情況出現，大家想到的股災就絕對不是股災」

如果照呢種講法嘅話咁係唔係你平時話價值投資嗰啲優質股都要放咗佢？

如果我哋等到自己預料唔到嘅情況突然之間出現股災咁連呢啲優質股都會瞬間貶值，咁係唔係我哋應該要早啲賣晒啲股票？連休即古都要賣晒佢？

但又好似有啲矛盾因為我哋成日話長線投資，唔應該短線獲利，

但股災又會突如其來出現？咁會唔會好矛盾？究竟應唔應該長線投資？定係短線獲利就要走啦？

需唔需要成日擔心會出現股災？
謝謝老師

龔成老師：

第一，股災無人能預測的，所以你根本做不到「預日賣出」這動作，因為無人知幾時真正大跌。

第二，股災其實是股價大幅下跌，這是指「股價」不是是「質素」。

如果一間企業有質素，股價下跌，根本不會影響到佢業務營運及企業發展，因此只是一個表面因素，對我地的核心財富，往往只是中短期的情況。

因此你唔需要太過擔心股災，只要持有的是優質股，企業運作正常，在長期角度，股災對佢無乜影響的。

------------------------------------------------

Q21253：

想問吓老師心態嘅問題
例如美團3690

剛開始睇嘅時候4XX最高位
跌下來365元入第一注
之後跌倒2XX

其實應該在跌時候溝貨（有預留資金）還是應該升返320多的時候止蝕離場。

我選擇咗後者，重新檢視返個組合同埋比例，因為如果再繼續加注會去到成個組合嘅30%

龔成老師：

首先，一定要睇企業質素，如果無質素，就不會加注，同時不值得佔組合比例太多。

第二，我地會分析平貴，如果美團（3690）在$280仍是貴，當你在$365買入，而佢現時跌到$280，你都未必值得加注，因為你本身已有一定的貨，再買入時就應該以較平或合理翻D的價位先會考慮。

至於上翻去是否離場，其實要睇翻這股佔你組合的比例，如果佔比較多，而佢上翻去時又已經貴，其實應該減持部分。

其實，一隻股票佔你組合15%以下會較好，去到30%已經是較多的水平。

------------------------------------------------

Q21254：

你好，我有意換樓，近來都有人睇樓，但本人願意出售的價錢比估價高3～4%，原因本單位有景有裝修，放售約1個月，請問以現時市況，我應該堅持，或減價加快放售呢？請俾俾意見，謝謝

出售樓：估價502萬，九龍灣區
換樓目標：750萬，何文田區

HKG:9988 阿里巴巴－ＳＷ 100 @$190
HKG:9618 京東集團－Ｓ 50 @$330
HKG:1833 平安好醫生 100 @$96.5
HKG:6618 京東健康 50 @$72
HKG:9992 泡泡瑪特 200 @$39

HKG:0522 ASM PACIFIC 200 @$111
HKG:3067 安碩恒生科技ETF 700 @$18.6
HKG:0823 領展房產基金 400 @$67.55
HKG:1299 友邦保險 200 @$66
HKG:0636 嘉里物流 500 @$23

另外, 上面係我在2020年4月開始建倉, 本人可以相對高風險, 請問是否有野要執呢?

龔成老師：

如果九龍灣區，應該有一定的質素，加上現時香港樓市其實唔算差，你唔需要太急去減價賣。建議你找多幾間地產代理代，幫你放盤，等多D客去睇樓，我相信當你貼近市價時，要賣出不難的。

如果你目標價想比市價高，就以這價開多1、2個月，睇下市場反應，之後再慢慢減價。

另外，何文田區都是有質素的地區。

你上述持有的，都是有質素的股票，基本上都可以長線持有。雖然潛力股部分有少少多，但不是過多，同時有質素問題不大。

嘉里物流（0636）你原有貨持有就得，但就不要太心急加注，因為近一年升左好多，股價較波動。這股不差的，順豐入股後長遠發展更正面。

佢本身由嘉里建設（0683）分拆上市，係亞洲的物流服務供應商，主要從事綜合物流及國際貨運業務，亞洲、澳洲、歐洲及南北美洲的35個國家及地區設有逾400個業務點。

業務以第三方物流服務供應商身份為世界各地的製造商、零售商及其他客戶提供綜合物流服務，包括主要在亞洲提供廣泛的物流服務，如倉儲及增值服務、陸運及配送、退貨管理及各種配套服務。

另外，亦有從事國際貨運：提供的國際貨運服務絕大部份位於亞洲區內以及亞歐大陸之間，涉及空運、海運及跨境陸運服務。

現時的經濟及疫情，對佢都有一定的影響，而市場對佢的估值都會因而減少。

另外，Pop Mart泡泡瑪特（9992）暫時不宜加注，佢是一家覆蓋潮流玩具全產業鏈的一體化平台，當中包括藝術家發掘、IP運營、消費者觸達及潮流玩具文化的推廣。

根據弗若斯特沙利文報告，分別以2019年的零售價值（市場份額為8.5%）及2017年至2019年的收益增長計，集團是中國最大且增長最快的潮流玩具公司。

合作伙伴中不乏知名品牌，好似迪士尼、HELLO KITTY等等。而產品中，最為人所認識就是"盲盒"，此銷售模式為集團貢獻不少。

整體而言，這企業都有質素和發展前景。睇佢數據，過往幾年增長唔錯。

但始終是新股，參考數據唔多，未來能否一直維持咁高增長，要有待觀察。所以投資時，我地要保守D，唔好太進取。

現價貴，但有潛力，你持有就得。

------------------------------------------------

Q21255：

老師我見到你上左去富途果度做節目，我自己用過幾日就del app因為果個完全係一個為短炒既人而設計既apps真係會害死人。

但我絕對理解同埋明白你叫人月供盈富基金既目的，係對於完全冇投資知識唔識選股既人而言真係一個幾好既選擇。

我都明白價值投資法係香港推廣係好難做，特別而家市場上既股評人都係技術分析為主導。但都希望你可以堅持落去

都好多謝你出現左係我人生入邊，你同埋另一個價值投資法既股評人(洪龍荃)都真係幫左我好多

特別學習估值/分析企業方面，你地兩位有好多投資理念都90%接近(當然佢可能因為基金經理真係進取好多)
另外larry其實佢係佢一個收費既理財教學節目都有建議初學者月供股票

佢都有建議月供盈富/煤氣或者買一D有質素既ETF，佢話當年屋企人都係因為月供股票，然後慢慢幾年後發現D錢竟然夠買層樓既首期。(如果有需要可以share條收費片比你)

而未來港交所亦會更加進取，會放更多有高增長既成份股入恆指，令盈富基金更有升幅。

我最近呢一兩年都不斷用價值投資法去影響我屋企人同埋身邊既朋友

希望佢地謝絕短炒同埋技術分析。
我都希望你可以繼續努力將巴菲特既投資理念推廣出去
如果有人質疑你既，你叫佢show個持倉成績出黎比較下就OK~

龔成老師：

其實，價值投資法一向是最賺錢的方法，你見全球全賺錢的人巴菲特，以及一些出名基金經理，都是用價值投資法。

不過，就算這方法已經是最賺錢，但香港散戶，仍是集中在短炒，因為佢覺得短炒會好快賺到錢，但事實就不是。

有錢人始終是少數，就是一般人的知識有限，明知有一個賺錢方法/但都唔會用。

其實，我一向都好明香港人心態，一般散戶唔中意價值投資，中意快，所以，價值投資一向在香港都唔受歡迎。其實我無乜所謂，做左要做的現財教育就得，至於散戶是否聽，就是佢自己的決定。

大家加油！繼續做好自己就得！

------------------------------------------------

Q21256：

1.運用老師上堂教的，自己嘗試計美圖（1357）的估值，大概合理範圍$2.37-4.29,這樣的估值合理嗎？老師認為合理價又是多少？

2.美圖（1357）主要收入是否廣告牌和高級訂閱？佢好似已經過左最壞時期，這股潛力好嗎？值博率高嗎？

3.見佢2018開始投資活動現金流都係正數，係咪姐係佢冇再投資發展？咁佢算唔算係水桶1？

另外睇到佢2016損益表有項（其他項目公平值變動及減值）係5606109（k¥), 令佢果年既股東應佔虧損6260880（k¥）,e項究竟點解？

龔成老師：

1）+2）美圖公司（1357）正面，佢過左最差時期，現時正向好。

佢主要從事提供在線廣告及其他互聯網增值服務；以及開發、製造及銷售智能硬件產品。

見佢財務數據改善，這企業仍有發展力，有長線投資價值。不過業務變化始終大，不建議大注投資。

至於估值，坦白講，我未深入研究，同時這企業業務變化大，過往持續虧損，但見佢開好有正現金流，因此預期向好，但估值難，如果業績向好，估值可以好高，但如果差，估值都可以大跌，因為這刻的財務數據基礎不足，無盈利令到估值有好大不確定性。

3）至於投資活動報表，我睇翻只是一些定期轉換問題，其實與之前無太大變化，因此仍是有投資的。

至於損益表，我睇翻佢當年的資料，該項目為「可轉換可續回優先股」而出現虧損，而這你可以理解是一些會計上的項目，不用太過擔心，我地分析時會集中在營運上的盈利。

------------------------------------------------

Q21257：

Sir，我係你舊生，我以590計算,2015至2018中間四年市盈率為6.99-18.26, 以平均盈利在過往近四年（2016-2019）是1.97

咁我是用行業市盈率11至14定還是調高少少？

我仲係唔係好掌握到，點樣推算隻股票合理市盈率
望指教

龔成老師：

由於佢的市盈率範圍好闊，這反映市場對佢估值分歧較大，所以當運用6.99-18.26市盈率時，會較為小心。

因為太闊即是參考價值會低左，我地未必能視為好有代表性的數據

因此，會同時運用行業的市盈率，配合佢自身市盈率去運用。

你預六福（0590），如果去翻正常經營環境，大約有代表性的盈利$1.8-$2.0，可以作為參考。

至於市盈範圍，大約9-13倍都可以作為參考。

因此，你預$20是這股的合理區中間左右。

------------------------------------------------

Q21258：

龔sir,想請教一下，本人今年45歲，剛剛由於私人理由辭職，現況：

物業：第一幢剛賣出，取回現金約600萬
第2幢自住，7年前買入價1400萬，現約值1600萬 （按揭尚欠650萬）
第3個為澳洲物業，買價約為350萬，出租中，沒有按揭，每月租金約為8500）

股票約值：220萬
現金：650萬 （包括第一幢賣樓所得）
MPF: 現值110萬

現考慮移民，希望利用以往獲得的資產，在外國用低成本享高質生活，龔sir 有什麼建議？賣樓的600多萬可以如何善用（若移民可取回MPF 的110萬）

第二幢亦在放盤中，但比較難賣，若出租可能收月租大約30000左右。在外國亦在考慮應該租還是買樓？

龔sir 有何建議？可以如何善做配置？我是否應該留香港多幾年賺多些錢才可以去外國過半退休生活呢？

龔成老師：

你到外國初期，不用太心急買樓，可以租住外國樓先，等過幾年，睇到時情況及需要先決定在當地買樓。

至於現時的自住物業，不用改變狀態，可以先放租，令你得到租金方面的現金流。

至於$600萬，建議你投資物業以外的資產，並建立一個更平衡的投資組合。你可以將這$600萬，分成5部分。這些都是較低風險，著重現金流類別，相信較適合你過半退休生活。

第一部分投資收息股，你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

（你可睇下《50穩健收息股》當中仲有好多）。

你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。

第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。

第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你的產品，零風險，可以有穩定回報。

第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。

第五，持有現金，除了可做定期外，現金亦可以為你的後盾，以備不時之選。同時，若投資市場大跌，你可以在這時買到更多的收息股，股息率會進一步上升。

你可以將$600萬資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。

------------------------------------------------

Q21259：

即係0016繼續keep住，定係咩位放咗佢好？
因為我都屬於新手，多多指教

同03380呢隻點睇？

龔成老師：

新地（0016）仍是有質素，當然，增長力減少左，預期佢中短期都是弱，不過，這股是睇長線及超長線的。

佢較多業務在傳統經濟，增長力一定不強，但不是無質素。是平穩增長類。投資收息及少少增長，可以。但就唔好對股價有太大期望。

如果你追求平穩增長，這股可持有。

龍光集團（3380）都有質素的。

佢係中國一家於粵港澳大灣區住宅市場的一體化物業發展商，並發展長三角核心都市圈及西南、中部城市等區域。

主要於中國從事物業開發、物業投資、建築及裝飾以及一級土地開發：物業發展分部開發、物業租賃分部、建築及裝飾等。

過往業務發展不差，生意與盈利都有增長，不過負債就少少高，略有風險。這股都有長線投資價值，你可考慮，不過，由於佢同新地都是地產類，你不宜過份集中。

------------------------------------------------

Q21260：

龔sir你好,我有個問題想請教一下你,澳門供緊樓貸款餘130萬左右,每月供9千,

現金80萬左右,每月可存1萬,這狀態下,好唔好係大陸珠海香洲供個單位好?

龔成老師：

唔建議太急去集中物業。

我地建立財富組合，最重要是「平衡配置」，例如建立一個股樓平衡的組合。

你現時有物業，之後的配置，可以先考慮股票，等股票有一定的數量比例後，之後再投資物業。

至於珠海地區，有質素的，是大陸其中一個有長遠發展力的地方，如果找到一些交通配套等都不差的物業，日後都可以考慮。

----------------------------------------------

若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【慢慢好轉的九倉置】

九龍倉置業地產投資有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED

股票代號：1997
股息率：4%
市值：$1250億
業務類別：地產業
集團主席：吳天海
主要股東：會德豐有限公司（0020）（48.98%）
集團網址：http://www.wharfreic.com

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億）：176／169／209／165／160
投資物業公平值增減（億）：53.3／11.9／79.9／80.7／-57.9
盈利（億）：138／99.2／172／180／39.3
每股盈利：--／3.27／5.67／5.94／1.29
每股股息：--／0／0.95／2.10／2.03
ROE：6.80／4.91／8.48／8.46／1.81

--企業簡介--

九龍倉置業是物業的投資者及營運商，擁有位處香港黃金地段的投資物業，香港物業總樓面面積為超過1100萬平方呎，估值總額超過$2700億。

當中的旗艦物業為海港城及時代廣場，分別位於尖沙咀及銅鑼灣，都是香港的核心購物業，同時這兩個亦是香港的地標性物業。

--黃金地段商場--

【圖1】--九龍倉置業部分物業

【圖2】--九龍倉置業部分物業

九龍倉置業的主要業務是持有物業收租，上述是擁有的主要物業資產，主要包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、The Murray、荷里活廣場，成為一個物業組合。

物業均座落於香港最核心的購物區或商業區，有相當的價值，呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大，因此稍後會再講述。

會德豐大廈包括一座25層寫字樓，位於中環的甲級寫字樓，樓面面積約為215,000平方呎，呎租逾$70，是很優質的物業，出租率100%。

卡佛大廈，位於中環，樓高24層，包括商場及寫字樓，總面面積189,000平方呎，出租率99%，物業位置相當好。

The Murray（前美利大廈），於2013年收購，其後改建為酒店，大廈位於中環，共27層，樓面面積336,000平方呎，行高端路線。

荷里活廣場，位於鑽石山，位處兩條港鐵線中，位置亦很不錯，總面面積562,000平方呎，是九龍東其中一個重要的商場，平均實際呎租逾$100，出租率處95%以上。

上述是九龍倉置業的主要物業組成，這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定，但由於有發展物業的入賬數字，以及有「投資物業公平值增減」，因此大家見其營業額、盈利，都比較波動。

若果只計核心的收租部分，這企業的收入及盈利都是平穩，並保持向上的。

--海港城--

【圖3】--海港城

【圖4】--海港城相關物業

海港城是混合式發展項目，提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所，位於於尖沙咀這個香港一線購物區，是香港其中一個最大的購物商場，更是香港其中一個地標，商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎，寫字樓則有4,239,000平方呎。

整個海港城由多個物業組成：海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見，這些都是有質素的物業，無論商場、寫字樓、酒店，都是行中高端路線，有相當的質素。商場及寫字樓的出租率均處95%以上。

由於地理上的位置理想，香港作為一個國際旅遊城市，海港城佔了有利的地理優勢，同時長遠的質素仍然正面。

--時代廣場--

【圖5】--時代廣場

時代廣場位於銅鑼灣，是香港核心的購物區，地庫直通銅鑼灣港鐵站，時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目，與海港城一樣，是九龍倉置業的旗艦物業，貢獻相當多的收入。

時代廣場設有16層商場，商場的可出租面積約531,000平方呎，另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈，總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。

由於地理及區份的優勢，時代廣絕對是優質資產，雖然香港經濟及旅遊業總會有波動，但長遠價值不會改變，租金收入仍會平穩向上。

--保持資產增值--

從上述資料可見，九龍倉置業持有的，都是優質甚高的物業，同時，會持續投入資源為物業增值，令物業長遠的價值保持向上。

透過翻新、重新定位，又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼，於2017年開業，當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。

這些資產增值或物業改善工程，一般不需要重大的資本開支，因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處，就是資產價值的持續提升，以及租金收入的增長，對企業長遠有利。

--中國物業佔比不大--

九龍倉置業的核心物業均在香港，但中國都有一些物業的收入貢獻，於中國的投資物業全部由海港企業持有（九龍倉置業持有7成股權的附屬公司，上市編號：0052）。

當中包括蘇州國際金融中心，這是一個商業綜合大樓（包括一間酒店－蘇州尼依格羅酒店），以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米，估值約40億人民幣。

同時，亦於中國發展多個物業，包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站，其中兩個由海港企業的附屬公司持有，另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售，並不會持有作長期收租。

同時，海港企業表示，並無其他中國的土地儲備作發展用途，亦不打算補充其土地儲備，因此，九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。

--受旅遊業影響--

海港城及時代廣場，為這企業提供了大部分的收入貢獻，這兩個商場是香港有代表性的地標，雖然當中的質素甚高，但就無可避免受旅遊業的影響。

近年，中國經濟過了最高速的增長年代，加上人民幣比過往有所貶值，都令中國遊客消費力不及過往的年代，這難勉對這兩個商場造成潛在風險，但以近年的「正常經營時期」數據分析，商場的租金及出租率仍保持理想水平，影響未算大。

另外，香港現時的疫情，都會對商場資產、人流、香港零售市道造成潛在風險。但投資者在分析時，應該著重企業的長遠發展，而不應將當刻的情況過份放大。

疫情相信會在2021年仍對這股有影響，而2022年會開始好轉，長遠總會回到正常，投資者在企業較差時投資，能以較理想的價位買入。只要耐心持有，等到回歸正常情況，就會有正回報。

--網購影響--

長遠來說，電子商務可能對這企業旗下的商場受影響，若然人民的購物模式改變，當中租戶的業務就會有影響，最終對商場的租金受影響。

電子商務近年快速發展，由於網上零售商的固定成本通常低於實體店，故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品，長遠來說，對實體店造成影響。

這種消費模式影響有多大，這刻仍存有未知數，但影響會存在的。

不過，對不少人及旅客來說，「行商場」是其中一種樂趣，而網上購物會較為目的性，因此，「行商場」有些優勢是無可取代的，這令九龍倉置業的物業，總會有一定的價值。

--投資策略--

整體來說，九龍倉置業有一定的質素，當中的物業都是優質高的類別。同時租金收入穩定，並且能平穩向上（但不會高速增長），前景不差，而企業發展方面不強，投資者不要對增長有太大期望。

這企業與房託不同，雖然本質都是持有物業收租，但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息，因此，股息回報會存有不確定性，但企業在資金運用方面就有較大的自由度。

相信中短期這股未必會強，始終受疫情影響，但相信最差時期已過，慢慢會好轉。

投資者可以視這股為穩中求勝，這股有收息及基本增長力，不過，並不是高增長類的股票。這股現價合理，如果投資者對這股有興趣，可分注投資，長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

Znen Cruise 125及Veracruz 125是由總部位於浙江台州的中能汽車集團所製造，該集團早於1987年成立，最初主要是代工生產電單車機器和零件，後期和國內外企業合作，生產自己的電單車品牌產品，到了2018年更收購了義大利老牌高端電單車廠Moto Morini，收購後便積極改良電單車品牌ZNEN的技術質素和外觀設計，同時自行生產電動電單車Modern；所以Znen Cruise 125 & Veracruz 125本身是中國製造，但技術支緩和設計顧問都是來自義大利團隊，說Znen Cruise 125 & Veracruz 125骨子裡擁有濃厚「意大利魂」一點不假。

「勝價比」就是優勢
Znen Cruise 及Veracruz 125 採用典型穩定125cc強制風冷單汽缸雙氣閥機器作為動力核心，配自動無段變速V型皮帶驅動，按照廠方提供的參數而言，最大馬力為5.40kw，而最大扭力是7.50Nm，中規中矩，作為一部代步「平地臺買餸車」來說，不驚喜是自然的事，但爆點在於售價，香港代理以「兩萬有找」心動價強推前後碟煞加CBS連動裝置的全新車就是驚喜所在，作為一部有意大利團隊作質素上的撐腰，又是零手落地全新車，確實是有「勝價比」優勢。如果你是一名優遊玩家或市區上班的實惠一族，可以考慮2019 Znen Cruise & Veracruz 125。

中國很多製造業者都按標準不斷進化，而在汽車和機車行業內更是磨拳擦掌，而今天為大家介紹的2019 Znen Cruise就是近年最受海外市場歡迎的最佳例子。另外中能汽車又和佛山佛斯弟摩托車合作出品Fosti、Motowin和Fuxianda等品牌電單車。

中能汽車基於子公司Moto Morini的百年老牌背景，所以它們在意大利米蘭設有電單車研發中心和生產線。而當中的Moto Morini雙缸1200cc的傾角87度V型機器更是聞名歐洲的設計。優點在於其意大利百年工業DNA做支撐，所以Znen Cruise 125 & Veracruz 125不單有顏值同時也有實力，這些都是用家對Znen品牌的加分項目呢！

另外Znen品牌已取得ISO9000、ISO14001和OHSAS18001國際認證。所以ZNEN能夠在歐洲大陸打開自己的天地，也獲得歐洲用家的價廉物美稱譽。目前Znen產品有50％出口到歐洲、拉丁美洲，中東和北非等100多個國家，在全球擁有400多個經銷商。

兩部綿羊均以廉價作招徠，加上零件及保養費經濟，對預算有限及喜歡復古羊的騎士有一定吸引力。不過要留意一點，兩部羊承傳意式綿羊特質，座椅較高，所以駕駛視線與正宗意大利羊相似，停車雙腳落地也難免有少少吊腳。此外，兩部綿羊仔都好輕，對於未熟練推車的新手來說，最大好處可操練推車技巧，萬一跌車都會因為車價廉宜可減輕心痛感覺。

Znen Veracru 125外觀設計傾向典雅設計，與時尚簡約圓渾Cruise，走另一風格。Veracruz與Cruise兩者同時採用電子噴注efi 125cc引擎，符合歐四廢氣排放的規格，屬入門及代步腳車的級別。

Znen Veracru 125 座位下可放一頂開面頭盔，而駕駛艙下亦有儲物箱及內置USB插頭，方便智能電話或其他電子充電。還有實用的平地台，可提升更大的載物能力。在掣動上，此Veracru 125採用前後碟剎後鼓剎車，前輪胎 110/70-12及後輪胎 120/70-12、前後LED指揮燈、LED尾燈、前六邊型的頭燈等等......。多邊型的咪錶備有指針式轉數錶及電子屏幕速度及油量顯示組合而成，簡潔清晰。

Znen Cruise 125座位下可放一頂開面頭盔，而駕駛艙下亦有儲物箱及內置USB插頭，方便智能電話或其他電子充電。還有實用的平地台，可提升更大的載物能力。在掣動上，此Cruise採用前後碟剎加CBS連動功能，對小綿羊來說，相當不俗。選用前輪胎 110/70-12及後輪胎 120/70-12、前後LED指揮燈、LED尾燈、前大圓復古頭燈等等......。咪錶由圓型指針式速度錶及電子油量錶組合而成，簡潔清晰。

兩部綿羊的車身好輕，對5呎6吋的編者來說她們的車身細小，扭軑好容易，所以轉向十分靈活，在交通擠塞下特別容易攝車罅，這是大部份細cc綿羊仔的共同特質。簡單來說兩部車除了高座姿外，同樣好容易操控。

但由於兩部車都是125cc排氣量，受到引擎容積所限，加速力並非這類綿羊仔的賣點，而我們一般都稱為「識行識走」，大概可應付市區代步的需要，以及給新手操車或日常粗用，隨處擺放亦因為低廉車價才不會造成提心吊膽，生怕車子被偷走。

雖然兩部車的規格大致相同，不過白色的Cruise卻採用平地台設定，運載力較佳，而Veracruz的地台隆起，如果要擺放類似小型行李箱的貨物不及Cruise方便。

寧做小生意不批貨 西灣河老麵廠誓保質素：要維持客源唔可以偷工減料（足本版）： http://bit.ly/2RvZvhl

山竹走了，香港仍然颳大風；股市不能停，搵路趕返工，賺錢「重要」過天災。西灣河有間老麵廠叫春記，口碑載道，老闆偏偏將生意愈縮愈小，每日打麵兩三種，只做零售，門市中午12點就拉閘。
行家笑春記人懶不進取；「咁辛苦做咩啫？第一，交畀人嘅貨價可能係現在賣嘅三分二；仲有，我質量可以提升多啲，做好啲；如果交畀人要淋淋聲做完淋淋聲起貨。」第二代掌門五哥樊容強心水清，腆着大肚腩哈哈哈，十足一尊笑佛。

「禾稈冚珍珠！」慕名首次來到春記麵廠的人，可能有此一嘆。幾百呎小廠躲在靜靜的興民街，附近佔了一半是車房；門面殘舊，小趟門僅夠一人通過。但見不時有客擠進來五包十包的買麵：四位老太太似小學生在起哄，「我哋平日帶車仔嚟；今日無準備，行到呢頭又忍唔住。」金蘭姊妹分別住北角、將軍澳、何文田和元朗，你買我又買。有靚女長居法國，離港之前來買麵，他朝解鄉愁。
曾經有個在美國開旅行社的熟客，叫春記做一個貨櫃的麵，拍心口有本事賣晒。「一個貨櫃？我一年都做唔到喇！一個星期我都只係做幾百斤麵。一包麵粉50磅，一個貨櫃放麵粉800包，放幾多麵我就唔知。」五哥耍手擰頭笑騎騎。


時間　磨出來的細緻
春記貨種不多，蝦子、瑤柱、魚蓉……乾麵類六七款，濕的有生麵（雲吞麵）、上海麵、雲吞皮等，每日只做兩三款補貨。五哥指出，每星期做三兩包麵粉的生麵、三兩包麵粉的上海麵，蝦子麵做到七八包麵粉，「如果你唔係自己鋪，咁樣根本唔夠皮。」
雖然貨量少，他依舊每朝凌晨五點回來打麵。為何不多睡兩句鐘才開工？「麵呢，做嘅時候要等佢（成分）去混和，我哋行內叫做『行吓佢』，放一放先轆，放一放先執，咁係最好嘅。」他晨早打好麵，弟弟樊容坤（七哥）七點多現身，順道速遞早餐，去門市開檔回來正好執麵。
身處橫街，門面欠奉，七哥明言全靠「老主顧」支持，「人哋話你嘅麵好食，證明你嘅出品受人欣賞。（做麵）回報你嘅，唔係一包麵嘅價錢。」七哥滿足道。
五哥強調：「維持到客源，就係不偷工減料。就算有靚材料，你偷咗工都一樣死。」譬如他做掛麵，人家「夾」麵一次、轆（壓）兩次；他就夾兩次，轆四次五次六次，「如果一次過壓得夠薄，條麵唔好食嘅。轆多一兩次，麵會滑溜啲。」慢工不一定出細貨，但要細貨，不得不磨時間。當中沒秘訣，行家也知，但知不等於做，尤其趕急大量出貨的。「我不是經常做，時間耐啲，無問題，慢慢做。」工序在意，客人評價五哥一樣在乎：「你賣一樣嘢出去，個客返嚟一句說話：你啲麵唔得噃上次咁樣，你就成晚瞓唔着。」


機器　取代不了經驗
有50年，春記都用蒸籠明火蒸麵、焗麵。大約十年前傳出發展商意欲收購興民街的舊樓，所以兩兄弟一直沒有更改生產設備；然而，五年前去到討價還價的階段，收購重建無疾而終。兩年前，乘着配合屋宇署的要求，他們花了三四十萬重新鋪水鋪電，廚房改了電的蒸櫃和焗爐，走進「現代化」。
「現在蒸一車麵23分鐘。以前朝早蒸到夜晚五點，執一次麵就要去蒸，之後要焗，將啲麵調嚟調去，一日搬到黑。」五哥說。
那次大裝修，舊物只剩一紮古董竹片，父親用過，今天韌性依然，好晾掛麵。竹昇和蒸籠都沒留下來，倒是夾麵機壓麵機從父親年代服役至今，一開動就嚓嚓投訴，零件換了好幾次，就是捨不得丟掉換上先進的。
機器省了力氣，但做麵仍要靠經驗，例如大部分麵款都要落鹼水，多少有別，醒鹼時間也不同，五哥製作七哥出貨都了然於胸。水分也要掌握得好，例如做掛麵只有麵粉和水，太濕麵不好吃；太硬，麵就易斷易碎。所以，打麵前，要磅準水量，「如果你斷估倒水下去，多時加粉，少時又加水，加來加去，打麵桶愈打愈熱，麵就放唔耐。」
打瑤柱麵剛相反，成分有瑤柱汁、瑤柱蓉、蛋、麵粉、鹼水等比較複雜，最初未知濕度硬度，所以要慢慢加水，一邊打麵一邊去用指頭感受判斷，「倒水太多就死喇，你再加麵粉就稀釋咗裏面嘅材料，瑤柱味淡口咗。」
蝦子麵瑤柱麵比較受歡迎，他們每個星期都做；但掛麵就得看天時，「如果大北風嘅時候做，呢刻掛上去已經攣晒，賣相唔好；如果南風天，掛兩三日都唔乾又驚佢發毛。」打麵，並沒有一條方程式，唯有歲月造就的敏銳。

追數慘過借
春記在1965年由父親樊春創辦，1975年前搬來現址，一度是東區雲吞麵鋪、酒樓的供麵大戶，遠至灣仔也交貨；單是打麵師傅就請了五六個。五哥有八兄弟妹，除了萬千寵愛的小妹，七兄弟自小就在麵廠幫手，但繼承衣缽的只有老五和孿生細佬老六以及老七。「中學讀唔到書就跟老竇做囉！」五哥笑。
「老竇等師傅收工就教我哋坐竹昇、打麵。」七哥邊說邊回味怎樣將一塊厚厚的麵糰「坐」成薄得透光的雲吞皮。
97年老六移民波士頓，老師傅一個個告老還鄉，最後只剩下五哥和七哥兩個人。五哥回憶：「以前做生意比較困難，人哋幫襯你係好事，但數期長，周轉比較困難，你要找數畀人，夥計又要出糧。後期都係唔好喇，索性做少啲。」
「追數慘過借！」七哥搭訕。
98年五哥正式接手後，只交貨給準時出數的兩三家；四年前乾脆停止做批發，「自己賣算數」。門市就在百步之遙的西灣河市政大廈，正午12點便收鋪，客人要買麵就得移步興民街麵廠。「下晝唔開檔，因為粉麵客人通常上晝買，夜晚食飯煮餸；下晝生意額都唔夠請一個女工睇檔。」七哥道來原委。

簡單　也美
兄弟倆只差兩歲，五哥滿頭灰白，七哥無染髮也烏卒卒，完全不似59歲。
「佢以前多嘢諗。」哥哥是麵廠持牌人，打頭陣，傷腦筋。哥看弟「漏氣」，弟看哥「心急」；不過二人拍檔幾十年，早明白「如果人似我除非兩個我」，「一人少句就無事。記住，你一嗌交就散檔。」五哥笑得瞇起眼。兩兄弟都是健談之人，可是在麵廠各有專注，大多靜靜地做，任由收音機大聲播。
「我14歲開始做，現在兩個膝頭痛，痛咗幾年啦。」61歲的五哥看了醫生，說是勞損。幾十年來他日日搬麵粉、抬又濕又重麵糰走來走去，不離開崗位關節炎難緩解。七哥一樣腳痛，因為「坐喺度執唔到麵」，每日執麵，一站就是七句鐘。
「我希望65歲可以退休。」哥說。「佢四年後退休我都要退，一個左手一個右手，佢做前半部，我做後半部。」弟應。麵廠少一人都不能運作。
春記有歷史有口碑，可產量少。行家都說他兩兄弟懶，不思進取。七哥一笑置之：「錢，使到嘅就係你嘅財產；你唔用嘅就係你嘅遺產。搵到兩餐，唔係夠囉！」收工和朋友打一場波，或者在家搞吓電腦又一個晚上。
五哥點頭同意：「以前做批發一年最多休兩日，現在可以休十日八日。」自給自足，沒有交貨壓力，他整個人輕鬆了，回家飲杯冰凍啤酒，睇日劇、藍光影碟，有時煎一塊靚牛扒，已經樂透。
開心，可以好簡單。

採訪：韓潔瑤 拍攝：梁偉德

春記食品製麵廠
門市地址：西灣河市政大廈一樓D126號鋪
麵廠地址：筲箕灣興民街30號
電話：2560 5144

===================================
立即Subscribe我哋YouTube頻道：http://bit.ly/2Mc1aZA (飲食男女)

新店食評，名家食譜，一App睇晒！
立即免費下載飲食男女App： http://onelink.to/etwapp

《飲食男女》Facebook：http://www.facebook.com/eatandtravel

飲食男女網站：http://etw.hk

Follow我哋Instagram，睇更多靚片靚相：http://bit.ly/2J4wWlC (@eat_travel_weekly)