譚新強:中國未能講好自己非常好的故事
文章日期:2021年7月9日
【明報專訊】過去兩周,我已詳細分析過美國現在最核心的影響力來自傳媒的近乎壟斷的優勢,正好體現數據年代的特性。非常可惜,亦非常危險地,中國似乎仍不太明白傳媒的重要,雖然經常說要講好中國的故事,但在行動上未必一致。
近日的互聯網監控風波,愈演愈烈,滴滴(美:DIDI)上市事件,是一場非常不好笑的鬧劇。真正實情,我非內幕人士,並不知曉,幸運地亦未有參與此交易。但從公開信息看到,最主要問題是滴滴竟然斗膽違命去美國上市。我同意中國重要企業不應去美國上市,但源頭問題是為何那麼多中國企業,尤其互聯網行業,喜歡到美國上市?似乎答案竟然是因為中國內地根本不喜歡、不批准他們在A股上市!主板上市條件較嚴謹,有盈利要求,所以很多增長型初創科技企業不符合要求,無可厚非。為解決此問題,因此兩年前,上海科創板應運而生,放鬆上市盈利要求,採取較靈活的註冊制,實屬明智之舉。不過,經螞蟻上市被叫停一役後,情况愈來愈明顯,原來監管者已作出一個頗令人驚訝的重要價值觀判斷,簡單來說,他們竟只認為硬件行業如半導體、再生能源和電動車等才算高科技!在他們眼中,互聯網服務行業,包括創新金融、共享經濟、新媒體等等,竟然根本不算是高科技,所以沒有資格在科創板上市!大家還記得數年前,什麼「互聯網+」概念,被捧上天的情景嗎?
滴滴和其他不少倚賴私募基金(private equity)投資的企業,都採用「可變利益實體(Variable Interest Entity,VIE)」架構,有在限時間內(一般7年)確有上市套現壓力,不少投資者為外資亦是事實,所以既然不能在中國內地上市,才會考慮去美國上市,可算是半被逼出來的困難決定。誰不知道VIE是長期灰色地帶?誰不知道中美鬥爭日趨激烈,在美國上市有隨時被制裁,被迫退市,甚至被凍結的風險?現在的說法是這些企業應選擇來香港上市,當然歡迎,但真的就可解決所有問題嗎?奇怪和不合理地,香港雖是中國一部分,但金融上仍屬境外,VIE架構問題仍然存在。內地資本帳仍受嚴控,基本上只有能進港股通名單的企業才稍有希望。當然,近年看到,連香港也逃避不了美國制裁的魔爪,老實講,甚至聯繫滙率頭上都有一把刀!
近日滴滴和其他多宗類似事件,再次引發新一輪國內外投資者恐慌,中概股和港股再次大瀉,中國股市繼續短期長期落後於美股。以我有限智慧,就無法理解此舉如何有助於講好中國本來真的很好的故事!
中國媒體力量微弱 對內外傷害巨大
中國媒體力量微弱,講不好自己的故事,對外對內(尤其香港)的傷害非常巨大,絕對不容忽視。
(1)全世界媒體被美國和西方壟斷,在新疆、香港、台灣、南海和疫情等等事件上,指鹿為馬難、隨意抹黑,嚴重增加不少國家和外國人對中國甚得民意的和平發展的誤解,反而產生嚴重偏見。如中國媒體(必須是民間獨立的才有公信力,香港仍有此空間)繼續缺乏任何話語權,不能化解誤會,無法替中國打造符合事實的好形象,那麼全球局勢必將變得愈來愈緊張,甚至逐漸走向間接或直接武裝衝突的邊緣。請緊記中美都是核武大國(雖然美國核彈數量是中國的20倍),後果堪虞!
(2)不止對外講不好自己故事,對內尤其在香港,亦有極不良後果。香港過去數年,除實質問題如房屋和經濟發展外,最重要的失敗當然正是傳媒和教育(其實也是媒體的一種)。中國內地不止經濟起飛、和平崛起,在超級大國來講,非常難得和罕有,值得表揚。近年肅貪、環保改善、人權的進步,以及整體人民素質的大幅度提升,但竟然在旁邊的香港,奇怪地很多人懵然不知,反而加深對中國的誤解。因此才會出現2019年的恐怖暴亂。
過去一年多,受到疫情影響,再加《港區國安法》和執法較嚴,整體社會總算回歸平靜,當然所謂深層次問題,仍然未曾解決,只是把不滿情緒壓得更深。7月1日的自殺式恐襲事件,當然非常恐怖,但其實不算意外。其後部分社會人士竟表達對恐怖主義的所謂同情甚至支持,當然令人更憂心,但亦是可預見之事。如不能馬上以道理、人性,以及有效教育和媒體來說服這些人,可能為數200萬以上,未來情况必變得更危險。近日被揭發的恐怖分子集團,首領竟是大學行政人員和中學教師,成員為未成年學生!看清楚教育和傳媒出了大錯的惡果了嗎?
美瘋狂抹黑華詭計 或已得逞
(3)講不好中國的故事,經濟上的損失就更加明顯了。貿易上,近年經常被美國和西方誣衊,偷、搶、抄襲、劣質、蝕本傾銷、操控貨幣、竊聽、危害國家安全,你想得出及想不出的都有。中國無法自辯,結果是貨物被無理徵收關稅,都是違反世貿(WTO)規則的,美國不是整天在講什麼國際秩序和遊戲規則的嗎?不止貿易的關稅(中國也被迫需要報復),對中國的嚴重誤解而帶來的歧視,更嚴重影響中國對外投資、收購科技企業、擴展國際市場,甚至採購重要原材料等等。
中國的融資成本亦大大提升。中國中央政府的負債率不到30%,美國已超過了100%,但不公平地,美國信貸評級仍為Aaa(穆迪)及AA+(標普),中國反而只有A1及A+。因此,美國10年債息只有1.3厘,中國CDS(信貸違約掉期)反而高美國近40點子。中國企業債的融資成本,比美國企業高更多了。股市融資成本的差距就簡直到了極端的地步,標普500指數的市盈率高達30倍,恒指只有「可憐」的12倍左右,即使較佳的滬深300指數亦只有約18倍。意思是如中國企業需要配股融資,成本近乎雙倍!融資成本高企,亦當然嚴重影響在科研方面的規模,和整個中國科技進步的速度。另一方面,中國投資者亦因此賺少很多錢,甚至蒙受巨大損失。
(4)除以上傷害外,其實我最憂心的是,美國瘋狂抹黑中國的詭計,不幸可能已得逞。美國極可能故意激怒中國,鼓起國家主義和民粹,變得不止排外,加上因疫情長期封關,已逐漸墮進圍城受困心態,甚至有點偏執狂(paranoid)。
科網龍頭企業確需要監管,防止壟斷,個人數據私隱權和國家安全當然重要,防止外資過度操控重要企業運作,影響國家利益亦有一定道理。但與如何幫助中國企業打進超重要的國際市場,不斷發展和加長賽道,增加相對美國FAAMNG之類超巨型科技企業的競爭力等考慮,作出一個最佳平衡,也是非常重要的。數年前,騰訊(0700)和阿里巴巴(9988)的市值,與Google和Amazon(美:AMZN)等,叮噹馬頭,至今連facebook(美:FB)市值都曾超過1萬億美元,已遠遠拋離所有中國企業。市值是可隨時化作收購合併、投資科研和招募人才的彈藥,互聯網各行業的網路效應極強,此全球競賽猶如600年前的航海探險年代,如再次讓西方勝出,這些行業,包括最重要的傳媒話語權,或將被這些美國資訊科技龍頭再壟斷數十年!
華勿每事與美對着幹 鬥氣墮圈套
即使中國加倍努力,要逆轉此劣勢已很不容易,但痛心的是見到內地近月最流行的所謂「內卷」和「躺平」文化。面對激烈競爭,個人層面上的放棄已非常悲哀和無奈,若出現在國家層面上,就更加要不得。中國怎可以放棄全球互聯網業務的重要國際競爭,反而只集中精神在內鬥!我明白把餅分得較平均的重要性,但絕不可以因此而忘記把餅先弄大更重要!怎可能因一棵樹而放棄整個森林?
雖然美國確實非常針對中國,但不等如美國做的每一件事都是錯的,中國更不應墮入圈套,故意鬥氣,每件事都跟美國對着幹。美國QE確帶來嚴重貧富懸殊問題,但如在2019年COVID疫情時,和2008年全球金融危機後,美國採取相反貨幣緊縮政策,後果極可能更差,有如1930年代的大蕭條,或1997年亞洲金融風暴後的通縮和大量國家破產和人民自殺甚至被屠殺的慘况。美國的確是雙重標準,令人氣憤,但不等如中國應過早收水,可以導致信貸危機。
美國放縱互聯網龍頭,facebook和Twitter(美:TWTR)等散播大量fake news,確罪孶深重,搞亂社會,甚至累死很多人,美國政府也知道,也在考慮監管,但他們亦知道這些企業對美國霸權,不止經濟,尤其控制傳媒話語權的超重要性,所以絕不會輕舉妄動。所以如中國明白此點,何堪過度打壓中國的互聯網龍頭企業?
字節跳動未來發展 具重要啟發性
似乎有些人甚至有點懷疑某些企業的忠誠度。的確差不多所有重要互聯網企業,都有不少外資參與,整體來說,這是好事,國際間互相投資和貿易,正是加深文化和經濟交流的好方法,對保持世界和平亦有很大幫助。國家安全當然非常重要,但相信大部分國際投資者的出發點純粹是賺錢,並無政治目的。流行說法是西方商界已不再如10年前般支持中國(主要是中國已成為競爭對手),但非常肯定的是華爾街仍然非常支持中國,毋須過於捕風捉影。
現在處境最尷尬,為最重要企業之一但仍未上市的字節跳動。抖音加TikTok的每月活躍用戶(MAU)多達19億,估計市值高達4500億美元,是最具潛力的中國新媒體企業。它的未來發展,對中國媒體的國際發展方向和資本市場發展,都有重要啟發性,希望能走上正確之路。
(中環資產擁有騰訊、阿里、facebook、 Apple、Amazon、Microsoft、Netflix和Alphabet的財務權益)
中環資產投資行政總裁
[譚新強 中環新譚]
同時也有16部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,今日新聞: 第2462成交(註冊), 成交1350萬。 梁朝偉蝕讓土瓜灣新柳街2a號地舖 ,2013年買入舖1500萬。梁朝偉的2A鋪(利富行工具舖)是大單邊(新柳街及高山道),舖闊15呎 x 27呎,建築約500呎。 大單邊。 簽約日期2021年4月9日。 《經濟日報》【名人賣舖】梁朝偉沽土瓜灣...
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馬頭 圍 道 收購 在 李根興創業之友 Edwin's Entrepreneur-Friends Facebook 的精選貼文
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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馬頭 圍 道 收購 在 李根興創業之友 Edwin's Entrepreneur-Friends Facebook 的精選貼文
馬頭 圍 道 收購 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
今日新聞: 第2462成交(註冊), 成交1350萬。 梁朝偉蝕讓土瓜灣新柳街2a號地舖 ,2013年買入舖1500萬。梁朝偉的2A鋪(利富行工具舖)是大單邊(新柳街及高山道),舖闊15呎 x 27呎,建築約500呎。 大單邊。 簽約日期2021年4月9日。
《經濟日報》【名人賣舖】梁朝偉沽土瓜灣舖位 7年蝕逾150萬
股樓投資19:57 2021/04/28
影帝梁朝偉於2013年底以1,500萬元購入土瓜灣新柳街地下舖位,近日該舖位以1,350萬元沽出,帳面蝕150萬元。
據土地註冊處資料,梁朝偉所持有的舖位為土瓜灣新柳街2A號地下舖位,舖位面積約500平方呎,現以1,350萬易手,帳面已蝕150萬元,連稅項及其他支出計,實蝕金額或逾200萬元。
至於新買家則為去年申請強拍的新朗發展(實業)有限公司,翻查紀錄,上述舖位所位處的新柳街2A號一幢樓齡約62年的舊樓物業,去年5月份獲申請強制拍賣,當時該舖位估值僅839萬元,梁朝偉亦有提出反對通知書阻止強拍。時至今日,在本港經濟未整體復甦的情況下,梁最終仍是以蝕讓價將舖位轉手予上述公司。
據了解,梁朝偉與妻子劉嘉玲早於九十年代起投資住宅及舖位,且獲利甚繁。夫婦二人於土瓜灣、西半山等地區作長綫投資,對市場運作及物業發展前景頗有經驗,惟最近不敵經濟環境衰落而無奈蝕讓一舖位。
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《30/11/2020 錄影內容》
今日新聞 - 第2073成交(堅 - 收購) 成交1600萬,收購唔畀分了。 馬頭圍高山道26號,車行,建築800呎,地舖成交1600萬。闊24呎,深30呎。
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馬頭圍梁朝偉間舖最新 update as of 9:28pm Monday:
發展商直接搵我,同我講 (100%堅):
(1) 發展商沒有同梁朝偉成交過1500萬,流料,無成交! 市傳是流料。
(2) 佢哋本身都唔太搵到梁朝偉, 839萬只是測量師估的價錢。 他們沒有開這口價給梁朝偉。 至於他們出幾多價,就唔方便講啦。
(3) 發展商仲諗緊方法同梁朝偉溝通,negotiation in progress. 影帝太忙拍戲 ?
我幫他們澄清 - 無成交過! 李根興 Edwin
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梁朝偉的2A鋪(利富行工具舖)是大單邊(新柳街及高山道),舖闊15呎 x 27呎,建築約500呎。 大單邊,道理上是較值錢, 較單面向街的舖一般值多8成至1.5倍,按人流決定。
如果高山道26號舖成交了1600萬,2B舖(補習社)成交1250萬,這間舖感覺應值約1500至1600萬,即接近梁朝偉當年的買入價。(2013年底他以1500萬買入)。839萬又真係低得滯,I'm sorry 發展商?
【信報】梁朝偉高山道鄰舖賣1600萬,今年5月被財團向土地審裁處申請強拍的紅磡高山道26號、新柳街2A至2B號舊樓再有新進展,高山道26號地下剛以1600萬元沽出,較估值高出46%,現時項目只餘下影帝梁朝偉持有的一個地舖尚未被收購。
高山道26號地下,建築面積約800方呎,由新朗發展(實業)有限公司以1600萬元購入,呎價2萬元。據強拍文件顯示,測量師今年3月對該地下的估值為1096萬元,收購價較估值高出504萬元或46%。
「鷄記」麻雀館家族賺409倍
資料顯示,上址原由香港首間麻雀館「鷄記」創立人林坤的家族成員林瑞琼以個人名義於1961年以3.9萬元購入,近年由林氏家族另一成員林子英成為遺產執行人。以最新成交價計算,相較59年前的購入價大幅高出1596.1萬元或409倍。
新朗發展(實業)有限公司原持有高山道26號、新柳街2A至2B號約83.33%業權,故在今年5月申請強拍以統一業權。原本餘下3個地舖未能成功收購,今年8月以高估值25.3%的1250萬元購入新柳街2B號地下,現加碼購入高山道26號地下,故尚餘新柳街2A號地下未能收購。
新柳街2A號地下由梁朝偉於2013年底透過公司斥1500萬元買入,惟物業估值僅為839萬元,較購入價低661萬元或44.1%,因此一直拒絕出售,並在7月透過律師向土地審裁處提出反對強拍。
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馬頭 圍 道 收購 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
第2295成交(堅),感覺5分, Just sold 3120萬, 堅! 太子基隆街13號地舖,建築915呎,租約7萬,成交了3120萬,回報約2.7%。原業主2010年1月以1350萬買入。3120萬成交,人流唔多,算是食段,可吹水收博,OK 啦! 市值成交。
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馬頭 圍 道 收購 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
第2271成交(市傳) 感覺7分。Sold 約1600萬。馬頭圍道336號,建築900呎,原業主叫價2300萬,成交1600萬。裕豐傢俬店,租21000至2022年1月。遺產貨,1961年至今從未放售。回報1.57%?? 車多過人,今日超靜,睇前景。經紀吹水話可以博收購。you know ... 所有靜位都可以博收購?。 市區舖,近未來港鐵,1600萬算平,感覺7分位! 守三年,應會賺! 李根興 (Note: 5分市值,10分超平,1分「騙案」?)
註冊1560萬
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我剛成立個 Whatsapp Private Message List (Not group) 。如你想知道多些最貼市的商舖資訊及我個人分析,可以whatsapp我 (+852) 90361143,我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。??
好多嘢唔方便公開講?。
我不會自製謠言, 但好多資訊「真真假假」我都未得最清楚。 你可以私底下再問我!
李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk
