您好! 我想向施傅老師請教以下問題:
施傅老師,您好! 最近日出康城的新樓盤 Montara 以較低價開售 (平均呎價為$13,990), 如果我想買一個兩房連開放式廚房的單位作為投資之用 (約6百萬元), 請問老師您有什麼意見? 我在 Youtube 的頻道中見到老師您話樓市可能 2020 年樓市就會見頂, 到2025年先會見底. 想請問我應否保持現金, 到2025年先入市買平貨?
真心冀盼得到老師您的回覆及意見.🙏
C Y 上
施傅：
首先多謝你的問題。如果讀者不是首次置業，便要三思這個投資決定。原因很簡單，作為投資首先要知怎樣回本，不是首次置業便要額外交辣招印花稅15%，大概600萬，便要多交90萬，以現時日出康城呎租$25，每月大概有$12000租金回報，大概要經歷六年多才回税本，況且未計利息支出。
可能你會話那麼我想看樓價升幅去回本呢？不要忘記，最基本的印花稅6%也要計算，未收樓先輸20%，讀者不妨去一些成交網站看，要持貨多久才能回本20% !
如果是首次置業，便可看多個因素。相信如果有代理人講解時，已經聽過堆填區已計劃停用，近地鐵站又有大型商場，政府將計劃發展將軍澳大橋以及藍田隧道等基建... 這些當然是利好概念...但這些概念往往都是推高樓價的重要原因，但如果現在沒有這些概念，你還會考慮這樓盤嗎？這裏有兩個數據想一同探討，第一，比這樓盤遠點地鐵站，接近同樣大小成交價，都是每實呎$12000-15000，所以這次發展商是貼市價開售。第二，是考慮壞消息，畢竟都是交通不便、太多供應等，這裏說明一點日出康城就像過去20多年前的天水圍嘉湖山莊大型屋苑，現在比嘉湖供應更多有2萬夥單位，同樣有其缺點的，讀者不妨自行看看其升幅走勢作出比較。其實這裏不是想給予買或者不買的建議，而是想分析現階段還有沒有水位，如果多水位防守力自然高。
最後留意的是，讀者可重看以下片段，我們判斷樓價是要一些已發生的宏觀數據或經濟條件，去估計對未來有什麼影響，2025年的事太遠不作評論，但是若果你想沽現在自住樓等待2025年，那未來5年的租金機會成本差不多就是72萬，到了2025年理應要賣家600萬減至528萬才會購買，這些賣盤是需要有非常貼市的能力，講價能力，和去抄底的膽量。需要看後市再破頂的力度和實質經濟的回復能力。所以自己應多留意利率，資金流，失業率，GDP增長等因素。
https://youtu.be/suhZFUf50QQ
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