林德福問，房價回到一般人買得起的價位？
楊金龍：一直以來都無法達到。
#房產
2542興富發 在 聯合報 Facebook 的最佳解答
同時也有4部Youtube影片，追蹤數超過4萬的網紅MoneyDJ理財網，也在其Youtube影片中提到，買不起房子，那來買營建股吧！ 上集節目我們知道預售屋市場現在真的很熱，引發外界臆測央行有沒有可能打房？到底現在大家怎麼看打房這件事？既然房地產這麼熱，現在是不是可以投資營建股了呢？ 🔴若真要打房？怎麼打才打到痛點 🔴投資房地產教戰守則 🔴給想買房或想投資房地產的你一個建議 00:00 開場 00...
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2542興富發 在 經濟日報 Facebook 的最佳解答
針對興富發集團總裁鄭欽天日前一席「房市愈打愈旺」的說法，中央銀行總裁楊金龍這麼說...
#房市
2542興富發 在 MoneyDJ理財網 Youtube 的最佳貼文
買不起房子，那來買營建股吧！
上集節目我們知道預售屋市場現在真的很熱，引發外界臆測央行有沒有可能打房？到底現在大家怎麼看打房這件事？既然房地產這麼熱，現在是不是可以投資營建股了呢？
🔴若真要打房？怎麼打才打到痛點
🔴投資房地產教戰守則
🔴給想買房或想投資房地產的你一個建議
00:00 開場
00:30 打房，打打打！有用嗎？
03:24 政府如果真要打房該怎麼打？
04:30 買不起房，來買營建股吧！
05:52 投資營建股四大關鍵重點
10:31 錯失四大關鍵！別急！還有妙招！
12:22 總結買房的或想投資的實質建議
⭐️本集提到的個股：華固（2548）、興富發（2542）、遠雄（5522）、潤隆（1808）、冠德（2520）
🎤主持人：
MoneyDJ產業記者 慶翔
主跑路線: 半導體、電子零組件、運動用品等等
🎤來賓：
MoneyDJ產業記者 詩茵
主跑路線: 房地產、水泥等等
MoneyDJ產業記者 萬萬
主跑路線: 記憶體、太陽能、文創等等
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#買房 #房地產 #營建股 #房市 #重劃區
2542興富發 在 MoneyDJ理財網 Youtube 的最佳貼文
昨天集中市場盤面類股還是跌多於漲，光電類股上漲2.16%最高，資訊服務、半導體也是收紅。至於跌幅最高的則是塑膠，跌幅將近2%。
昨天盤面由前一個交易日跌深的蘋果概念股領軍反彈，先前供應鏈傳出iPhone 6s銷售不佳，蘋果可能下修第1季出貨預估，壓抑瓶蓋股的表現，但昨天包括大立光 (3008) 、可成 (2474) 、和碩 (4938) 等都出現反彈。大立光大漲135元，以2035元作收，重回2000元大關，也順利收復5日線及10日線；台積電雖然一度下跌，但是終場也小漲0.5元，以135元作收，持續朝5日線136.3元邁進。另外可成也上漲4.5元，以219.5元作收，和碩上漲1.1元，在67.2元。
另外，網通族群持續亮眼，基本面、財報優異的族群則相對表現出色，不僅多檔個股去年第四季淡季不淡、全年營運表現出色外，2016年在雲端、大數據等趨勢下，產業榮景將更勝2015年，建漢 (3062) 一度漲停，仲琦 (2419) 、訊舟 (3047) 也漲停，正文 (4906)漲6.74% 、合勤控 (3704)漲幅超過3% 、韋僑 (6417) 、F-眾達 (4977) 漲幅也在1.5%附近跳動，扮演逆勢抗跌指標。
砷化鎵族群在國際大廠Skyworks逆勢收紅下，帶動國內砷化鎵，全新 (2455) 及穩懋 (3105) 今天盤中股價開高走高，同步站回50元關卡。
在焦點股部分，大宇資(6111)首季將陸續推出3款手機遊戲，包含《大富翁九》、《明星志願》，加上睽違8年後首度回歸電玩展，吸引股價獲多頭買盤，盤中攻頂漲停鎖住。
神基(3005)週一股價創下18.05元的波段新低，之後向上彈升，昨天以一根帶量長紅K棒突破20日線反壓，大漲5.85%
上奇(6123)去年第四季及全年獲利飆新高，今天股價開高大漲，終場上漲6%。
半導體設備端侵權糾紛，引發弘塑(3131)對辛耘(3583)聲請的民事假處份獲准，。辛耘表示確實接獲假處份通知，衝擊股價走勢跌4%。
另外，在房地產景氣持續低迷下，今上市營建股相繼破底，興富發 (2542) 爆量重挫，股價跌幅逾7.5%，創2009年下半年以來新低，皇翔 (2545) 、華固 (2548) 也相繼走低。
儘管台達電 (2308) 集團創辦人暨榮譽董事長鄭崇華信心喊話，台達電的經營團隊對於今年營運非常有信心，近期股價失守現金增資價每股150元應是一時現象，但台達電股價跌勢難止，昨天盤中股價再度開高走低由紅翻黑，失守130元關卡，
在弱勢股部份，金融股利空一波未平一波又起，人民幣雖然近期回穩，但港幣重挫，金控權值股又成為領跌指標，拖累類股指數續創波段新低，華南金 (2880) 、富邦金 (2881) 、新光金 (2888) 、發開金 (2883) 、第一金 (2892) 、中信金 (2891) 等大型金控全數壓低，收在跌幅1.5%~2.5%區間。金融類股指數昨日持續大跌1.45％收838點，改寫逾3年來新低。若與世界主要國家或地區金融股相較，台灣金融股本益比（PE）及股價淨值比（PB）來到相對低點，
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瑞信下修明年iPhone銷售預估，從2.42億支調降至2.22億支，衝擊蘋果(AAPL)股價下跌0.56%，收在116.12美元。在瑞信所發布的報告還指出，蘋果公司已經減少供應商的零組件訂單10%，國內蘋果供應鏈包括台積電 (2330) 、大立光 (3008) 、鴻海 (2317) 、鴻準 (2354) 、可成 (2474) 、宸鴻 (3673) 、廣達 (2382) 、F-鎧勝 (5264)股價無一倖免，更拖累整體電子類股(TSE23)的走勢。而台股近日變成外資的提款機，IC設計類股也是一片慘綠，龍頭聯發科(2454)雖然在沾上紫光的合作題材帶動下股價有不錯的表現，但近日終究不敵大盤的賣壓，在11月4日也就是上週三爆出近3萬張大量衝上300元大關後，接著就開始走弱，昨天下跌3.68%已經相當逼近月線。面板驅動IC聯詠 (3034)10月營收年減18.43%，昨天跌幅也有3.75%；觸控IC敦泰(3545)、義隆電(2458)和矽統(2363)雖然10月份營收都表現不錯，維持在相對高水準，但因為大盤不給力，IC設計族群下殺壓力都不小，尤其矽統重跌逾6%。昨天下午要召開法人說明會的義隆電，股價則相對持穩，跌幅不到1.5%。至於近期被點名與聯發科合併抗紅潮的網通晶片大廠瑞昱(2379)，10月營收創下今年次高，預計第四季業績也會有不錯的表現，股價相對有撐在平盤附近游走。光電類股(TSE34)受到大立光、友達、群創等權值股重挫的拖累，類股指數大跌3.51%，除了電子股成為賣壓震央之外，汽車(TSE22)重挫2.3％、營建(TSE25)大跌2.05％，紡織指數(TSE14)跌幅也有1.96％，都是昨日弱勢的傳產族群，三大法人也賣超不少相關個股。其中，紡織股王儒鴻（1476）下跌3.01％，三大法人賣超209張，紡織股后聚陽（1477）收低1.53％，3大法人賣超889張，汽車權值股和泰車（2207）則下跌1.08％，營建類股的興富發（2542）重挫8.17％，已經遭到外資連4日賣超合計達到3,875張。各大類股僅有觀光(TSE27)、塑膠(TSE13)及食品類股(TSE12)力撐收紅。F-美食(2723)受惠第三季獲利大躍進，每股盈餘賺贏上半年，業績題材吸引買盤敲進，昨天放量飆漲，盤中一度攻上漲停，終場大漲逾9.5％、收再223元，成功跨過前高214元的壓力區。
金融股(TSE28)也成為主要災區，多數個股(28)都收黑，少數能夠收紅的個股當中只有統一證(2855)漲幅超過1%。
昨日八大官股券商奮力護盤，擴大買超至25.12億，連4日買超合計73.04億，對抗外資連4日賣超。
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不認同者勿進勿擾勿留言)感恩2542興富發存股大樓正式邁向發大財之路邀請各界有買有存發哥的朋友們有任何資訊新聞或是加碼持有張數都可PO分互相分享 ... ... <看更多>
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1. 標的：2542 興富發
2. 分類：多
3. 分析/正文：
1）營建股分為營建跟營造，營建主要業務是買土地蓋方子後銷售，賺取蓋好房子所增加
的價值，營造就是施工廠商，賺取施工期間的工程費用。
2）興富發以營建為主，2019年度的營收中，營建佔97.98%、營造佔1.54%、出租業務佔0.
48%。
3）營建股屬於標準景氣循環股，可觀察存貨變化量作為營收爆發前的長期觀察指標，存
貨中主要觀察待售房地、營建用地及在建房地。
*待售房地：目前正在銷售中的案子，興富發有大量的案子是屬於預售屋，所以此項代表
的是新成屋的案子尚未銷售完的部分，加上預售案建造完成後剩餘的部分新成屋，預售屋
的案子通常會保留15~20%等建完後再賣，因為成屋價格比較好，對整個案子的總銷售額有
幫助。(另一方面也可以降低跟營行貸款的利息支出)
*營建用地：未來可用來蓋房子的土地，如果每季財報中此項目都維持穩定或增加，代表
公司有持續在購地，也就能期待未來持續有新建案推出，維持營收。
*在建房地：正在建造中的案子，由此項可知公司對未來一到兩年的市場預估情況，數據
高則代表公司樂觀看待後市。
觀察2016年~2020年資產變化情形，可以主要增加的部分為流動資產，其中存貨大幅度的
增加。
細查存貨的重點項目，待售土地維持在低檔，代表公司庫存成屋持續消化，而營建用地一
直成長，代表公司持續有購置新土地，未來有足夠的土地支持新建案持續推出，在建房地
近三年明顯成長，以建屋通常需耗時2~3年來推估，在2021~2023年有929億的房屋可完工
，加上待售房地，至少有1069億的營收。
4）另一個重點是觀察合約負債-銷售房地(2018年後才訂有此項)，已經售出的預售屋都會
先被列為此項，等待完工交屋後在一次性認列為營收，而原本預估2020年完工的建案因為
缺工因素，2020年的案子遞延至2021年完工，等於在2021年將有大量營收認列。
數據持續上升，代表預售屋的銷售情形非常好只待建案完成就能認列營收，同步帶動當期
EPS成長。(一個案子有可能會分好幾個區完工，完工的部分才會認列營收，所以不能用這
個金額跟總銷金額做比較)
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183008/post/202008050049/%E9
%81%94%E4%BA%BA%E6%9C%83%E8%A8%88%E5%B8%AB%E6%95%99%E6%88%B0%20%20%E5%B7%A7%E8
%B3%BA%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1%E3%80%8C%E7%94%9C%E8%9C%9C%E6%B3%A2%E3%80%8D
5）原本預估2020年第4季還有3筆大案入帳，但在缺工、缺料狀況下，已確定將延至2021
年初入帳。據了解，遞延入帳部份包括高雄左營總銷近20億元的「悅誠」、新竹市總銷52
億元的「竹科悅揚」、以及台南仁德總銷高達73億元的「上東城」(此案土地取得成本很
低，毛利率會很漂亮)，總計總銷達133億元的業績遞延，導致2020年興富發的營收僅能力
拼與去年持平。法人看好興富發2021年業績，估計新完工個案將上看8-9筆，除前述3筆以
外，板橋「興富發大悅」、板橋「富江翠」、桃園「新森活」、台中「博克萊」、高雄「
博愛香榭」、「美術大悅」等案，也將陸續完工，潛在已售案量高達270億元，若加計餘
屋銷售持續去化，預估2021年營收有望超越2018年寫下的440億元成績，而2021年首季又
有售樓業外挹注，全年EPS將從5元起跳。https://www.highwealth.com.tw/news_page.ph
p?SN=457
6）2020年底興富發和集團的潤隆（1808）、齊裕營造等，以總價近37億元，成功處分位
於台北市大直的總部大樓「台北CBD時代廣場」，共交易三個樓層，買方為台灣人壽。法
人估計，興富發依出售金額計，將可挹注業外收益17億餘元，每股稅後純益貢獻度上看1.
38元(自己換算約1.31元)。興富發表示，該處分案預計今年第一季認列，可望衝高單季業
績。
https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1-%E6%A5%AD%E5%A4%96
%E9%80%B2%E8%A3%9C-%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E4%BA%A4%E5%B1%8B%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E8%
88%88%E5%AF%8C%E7%99%BC%E5%85%A8%E5%B9%B4%E7%8D%B2%E5%88%A9%E6%8B%9A%E5%A4%A7%
E8%BA%8D%E9%80%B2-000522616.html
7）公司董事會決議配發2元現金，配發率約95%，依公司昨日收盤價44.25元計算，若後續
順利填息，現金殖利率為4.5%；興富發表示，公司今明兩年業績將會明顯跳升，主因進入
建案完工交屋高峰期，2021年、2022年完工量各達338.07億元、347.1億元，2023年更大
幅增加至650.69億元，集團營運並在2024年達到高峰920.3億元，總計今年起的未來四年
完工金額估達2,256.16億元，公司營運可期。
https://udn.com/news/story/7252/5330384
8）過去餘屋(待售房地)約還剩140億可貢獻。
9）潛在風險1：根據內政部頒布的預售屋買賣定型化契約的明文規定，預售屋的建築工程
應在民國＿年＿月＿日之前開工、並在民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使
用執照所訂之必要設施，並取得使用執照。而賣方（即建商）應於領得使用執照6個月內
，通知買方進行交屋。建商沒有做到這些契約書上的要求，每逾1日建商就應該按民眾已
繳房地價款依萬分之五，以單利計算遲延利息給予買方。如果再3個月之後，建商還是因
為工期延誤或其他因素而無法辦理交屋，則可視為建商違約，購屋民眾可以依法要求解約
、拿回之前繳付的全部購屋款項之外，另外再向建商索討房地總價款的15％，當做賠償的
違約金。(2020年下半年已經有部分案子延遲，尤其完售率較高的情況下，要注意後續是
否有賠償的費用產生，完工定義通常是取得使用執照)
https://news.housetube.tw/12412
10）潛在風險2：公司有一批可轉債將於111年6月8日到期，轉換價目前37.5元，隨著後續
股利發放，轉換價越來越低所以一定會轉換，將稀釋股權17.2%，股本達155億。
11）由於桃園新森活(總銷37億，成本8.9億)及高雄博愛香榭(總銷30億，成本3.37億)建
案購地成本較低，因此預估2021年的毛利率應高於30%，稅後淨利率有機會超過20%，若預
估2021年營收400億(2020遞延的133億+2021年)，稅後淨利約80億，用股權稀釋後的股本
計算，EPS為5.16元，加上賣商辦的業外收入1.31元，有機會達到6.47元以上，若保守抓8
成，則為5.44元。
12）參考近五年現金股利發放率，扣掉2017超額發放，平均約93%，以EPS5.44元計算2022
年股利可能發放5元，目前股價44元來看殖利率為11.4%，且隨著未來每年的獲利成長，
股利有機會越發越多。
13）2015~2020年興富發殖利率，最高為13.2%，最低4.49%，落差非常大，因此估價方 是
參考市場要求的殖利率約6~8%，估算價格區間在60~90元，一年內目標價保守一點先訂50-
54元，股利的獲利以外，預期有20%以上的價差空間，後續追蹤財報進行調整。
4. 進退場機制：長期投資，只有基本面出問題才賣，目前成本44元，40以下還會再加碼
，要做波段的話50元以上隨意賣
第一次研究營建股，內文借用很多網路上高手的觀點，如果有錯誤的地方請直接建議沒關
係，但請理性討論，謝謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.250.198 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1616381146.A.E1D.html
※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 10:46:20
噓 WolFDragoN : 40以下再叫我 03/22 10:46
※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 10:49:59
中這個項目一季比一季高
很漂亮
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