สัญญาณเตือนก่อนที่จะมีหนี้ท่วมหัว !!!
.
“หนี้ท่วมหัว” หรือ “มีหนี้เกินตัว” สองคำนี้มีความหมายรวมในแบบเดียวกัน นั่นคือ การมีรายได้แต่ละเดือนไม่พอผ่อนจ่ายภาระหนี้ที่มี
.
ว่ากันตามจริงสภาวะแบบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นปุ๊บปั๊บ แต่เป็นสถานะการเงินสะสม ที่มีจุดเริ่มต้นจากการ “ผ่อนจ่ายหนี้แบบขั้นต่ำ” (Minimum Payment) แต่ก็ยังไม่หยุดสร้างหนี้เพิ่ม จนวันหนึ่งที่แม้ผ่อนขั้นต่ำทุกรายการก็ยังผ่อนไม่ไหว
.
ถ้าไม่อยากให้ชีวิตมีหนี้เกินตัว คนเราควรคอยสังเกตชีพจรการเงิน ผ่านตัวชี้วัดที่ชื่อว่า “อัตราส่วนเงินผ่อนชำระหนี้ต่อรายได้” (Debt Service Ratio, DSR) ซึ่งคำนวนโดยนำเงินผ่อนชำระหนี้ทุกรายการที่ต้องผ่อนมารวมกัน หารด้วยเงินรายได้ในแต่ละเดือน แล้วคูณด้วย 100
.
อัตราส่วนเงินผ่อนชำระหนี้ หรือ DSR ในระดับที่กำลังพอดี ก็คือ 40% แต่ทั้งนี้ในบางช่วงอาจยอมให้ถึงระดับ 50% ได้ โดยเฉพาะคนมีภาระผ่อนหนี้สินขนาดใหญ่อย่างเช่น บ้าน หรือรถยนต์ (แต่ต้องไม่เสียสภาพคล่องนะ)
.
หรือพูดให้ง่ายก็คือ ถ้าหาเงินได้ 100 บาท คนเราไม่ควรเหนื่อยกับการผ่อนชำระหนี้เกิน 40 บาท หรือยอมให้สูงสุดที่ 50 บาท มิฉะนั้นเงินสำหรับกินใช้ก็จะน้อยลง และใช้ไม่พอในที่สุด
.
ตัวอย่างเช่น ถ้าเรามีเงินเดือน 20,000 บาท ผ่อนคอนโดเดือนละ 8,000 บาท ผ่อนบัตรเครดิต 2,000 บาท แบบนี้จะมีเงินผ่อนชำระหนี้ต่อรายได้เป็นเท่าไหร่?
.
ก็ให้เอาค่าผ่อนคอนโด 8,000 บาท บวกด้วยค่าผ่อนบัตรเครดิต 2,000 บาท (รวมเป็น 10,000) หารด้วยเงินเดือน 20,000 บาท คูณด้วย 100 ก็จะได้อัตราส่วนเงินผ่อนชำระหนี้เท่ากับ 50% ซึ่งจัดได้ว่า “ตึงมือได้ที่” แบบนี้เป็นต้น
.
[กรณีรูดบัตรเครดิตแล้วผ่อนชำระเต็มจำนวน ไม่มีภาระผ่อน ไม่มีภาระผูกผันต่อ ไม่มีดอกเบี้ย แบบนี้ไม่ต้องนับรวมเป็นเงิน “ผ่อน” ชำระหนี้ เพื่อคิดคำนวณ DSR นะครับ]
.
ยังไงลองนำวิธีการนี้ไปตรวจเช็คชีพจรทางการเงินของตัวเองดูนะครับ ถ้ากดเครื่องคิดเลขแล้วได้ตัวเลขที่มากเกิน 40-50% อันนี้ก็ต้องควบคุมการสร้างหนี้เพิ่ม รีไฟแนนซ์ แล้วทยอยผ่อนชำระคืนให้หนี้หมดโดยเร็ว แต่ถ้าหากตัวเลขน้อย อันนี้ก็ไม่ต้องไปเพิ่มนะครับ รักษาวินัยการเงินไว้ให้ดีก็พอ
#TheMoneyCoachTH
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過7萬的網紅manopyellow,也在其Youtube影片中提到,รายการอาจารย์มานพพบปัญหา EP.1129 ▲ กดติดตามเพื่อชมคลิปใหม่ๆ : https://www.youtube.com/channel/UC934-CijhZBa3p6pNaDBvwg?view_as=subscriber ▲LINE ID ...
debt ratio 在 ลงทุนแมน Facebook 的精選貼文
สรุป วอร์แรนท์ คืออะไร เข้าใจในโพสต์เดียว /โดย ลงทุนแมน
ถ้าใครเคยจองซื้อคอนโดฯ เจ้าของโครงการจะออกเอกสารที่แสดงถึงการจองสิทธิเพื่อซื้อคอนโดฯ ไว้เบื้องต้น โดยเรามีหน้าที่วางเงินเป็นหลักประกัน และชำระเงินตามเงื่อนไขภายในวันเวลาที่กำหนด
แต่ถ้าเราไม่ทำตามเงื่อนไขภายในระยะเวลาที่กำหนด คอนโดฯ ที่เราจองไว้ก็จะถูกนำไปขายให้คนอื่น ซึ่งแนวคิดนี้ก็มีส่วนคล้ายคลึงกับ การถือสิ่งที่เรียกว่า “วอร์แรนท์”
หลายคนรู้จักและคุ้นเคยกับการซื้อขายหุ้น แต่ก็มีหลายคน อาจจะยังไม่รู้จักวอร์แรนท์ ทั้งที่ก็เคยได้ยินคำนี้มาบ่อยครั้ง
แล้ว วอร์แรนท์ คืออะไร ?
และทำไมบางบริษัทชอบออกตราสารประเภทนี้ให้กับผู้ถือหุ้น
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
วอร์แรนท์ คือ ตราสารที่ออกโดยบริษัทจดทะเบียน เพื่อให้สิทธิแก่ผู้ถือในการซื้อหลักทรัพย์ที่วอร์แรนท์นั้นอ้างอิงอยู่ (Underlying Asset) ซึ่งมีตั้งแต่หุ้นสามัญ หุ้นบุริมสิทธิ หุ้นกู้ หรือหน่วยลงทุน โดยจะกำหนดราคาใช้สิทธิ (Exercise Price) เอาไว้
ที่เราคุ้นเคยกัน หลักทรัพย์ที่มีวอร์แรนท์อ้างอิงมักเป็น หุ้นสามัญของบริษัทต่าง ๆ
โดยทั่วไป บริษัทจดทะเบียนมักจะแจกวอร์แรนท์ฟรีให้ผู้ถือหุ้นเดิม
ทั้งนี้ก็เพื่อดึงดูดใจให้มาใช้สิทธิซื้อหุ้นเพิ่มในอนาคต
โดยเงื่อนไข รายละเอียด หรือจุดสำคัญ ที่ผู้ถือวอร์แรนท์ต้องทำความเข้าใจให้ดี ๆ จะประกอบไปด้วย ราคาใช้สิทธิ, รายละเอียดการใช้สิทธิ, ระยะเวลาที่ใช้สิทธิได้ และอายุคงเหลือของวอร์แรนท์
ยกตัวอย่างให้เห็นภาพก็เช่น
สมมติว่า เราเป็นเจ้าของธุรกิจร้านกาแฟและจดทะเบียนอยู่ในตลาดหุ้น ต่อมาคิดว่าอีก 3 ปีข้างหน้า เราต้องการใช้เงินทุนเพื่อขยายสาขาไปต่างประเทศ
ดังนั้น เราจึงต้องการออกวอร์แรนท์ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม
โดยกำหนดให้ อัตราส่วนหุ้นต่อวอร์แรนท์ที่จะได้รับ คือ 4:1, อัตราส่วนการแปลงสภาพ คือ 1:1, ราคาใช้สิทธิ 20 บาท ใช้สิทธิได้ปีละครั้ง และเริ่มใช้สิทธิได้ตั้งแต่ 30 ธ.ค. 2564 ไปจนถึง 30 ธ.ค. 2568
ซึ่งในกรณีนี้สรุปได้ว่า
- ผู้ที่ถือหุ้นในธุรกิจร้านกาแฟของเรา ถ้าถือหุ้นอยู่ 4 หุ้นจะได้ 1 วอร์แรนท์
- ผู้ถือหุ้นสามารถใช้ 1 วอร์แรนท์ แปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญได้ 1 หุ้น โดยจ่ายเงินให้บริษัทเรา 20 บาท
- วอร์แรนท์มีอายุ 4 ปี โดยใช้สิทธิแปลงสภาพได้ปีละครั้ง โดยผู้ถือหุ้นจะเริ่มใช้สิทธิได้ครั้งแรก ในวันที่ 30 ธ.ค. 2564 และครั้งสุดท้ายในวันที่ 30 ธ.ค. 2568
ทั้งนี้ เมื่อผู้ถือวอร์แรนท์มาใช้สิทธิในการแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญ บริษัทจดทะเบียนที่ออกวอร์แรนท์ ก็จะได้เงินทุนเพิ่ม เพื่อมาใช้ในกิจการ ส่วนคนที่มาใช้สิทธิแปลงวอร์แรนท์เป็นหุ้นสามัญก็จะได้หุ้นเพิ่ม
อย่างไรก็ตาม มันยังมีอีกกรณีหนึ่ง
คือคนที่ถือวอร์แรนท์อยู่ อาจไม่เก็บวอร์แรนท์ไว้ใช้สิทธิแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญด้วยตัวเองก็ได้
เนื่องจากวอร์แรนท์นั้นสามารถนำไปขายเปลี่ยนมือในตลาดหุ้นได้ และราคาของวอร์แรนท์ในตลาด ในแต่ละช่วง ก็จะเปลี่ยนแปลงไปตามหลาย ๆ ปัจจัย เช่น
1. ราคาสินค้าสินทรัพย์อ้างอิง
วอร์แรนท์จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามราคาสินทรัพย์อ้างอิงที่สูงขึ้น และลดลงหากราคาหลักทรัพย์อ้างอิงนั้นลดลง
2. ราคาใช้สิทธิ เทียบกับราคา สินทรัพย์อ้างอิง
หากราคาใช้สิทธิ สูงกว่าราคาสินทรัพย์อ้างอิงมาก ๆ ก็จะทำให้ราคาของวอร์แรนท์นั้นต่ำ
เนื่องจากนักลงทุนมองว่า โอกาสที่ราคาของสินทรัพย์อ้างอิงจะปรับตัวสูงกว่าราคาใช้สิทธินั้นมีน้อย ซึ่งหากเอาวอร์แรนท์นั้นไปใช้สิทธิแปลงเป็นหุ้นสามัญแล้วเอามาขาย ก็ย่อมขาดทุน
3. อายุคงเหลือของสัญญา
มูลค่าของวอร์แรนท์จะค่อย ๆ ลดลง ตามอายุคงเหลือของวอร์แรนท์ที่ลดลง และถ้าวอร์แรนท์ไม่ได้ถูกใช้สิทธิภายในเวลาที่กำหนด วอร์แรนท์นั้น “จะมีค่าเป็นศูนย์”
4. ความผันผวนของราคาสินทรัพย์อ้างอิง
ความผันผวนของระดับราคาสินทรัพย์อ้างอิง ยิ่งมีมากขึ้น จะส่งผลให้ราคาของวอร์แรนท์มีการเคลื่อนไหวผันผวนสูงตามไปด้วย
สำหรับคนที่มีวอร์แรนท์อยู่ในมือ
กรณีที่ราคาใช้สิทธิรวมกับราคาวอร์แรนท์แล้ว (กรณีที่ซื้อวอร์แรนท์มา) ต่ำกว่าราคาหุ้นที่อ้างอิงในตลาด ก็จะสามารถใช้สิทธิซื้อหุ้น และเอาหุ้นนั้นไปขายในตลาดทำกำไร ซึ่งวอร์แรนท์นั้นจะถือว่ามีมูลค่า หรือเรียกว่า “In-the money”
ในทางกลับกัน ถ้าราคาใช้สิทธิรวมกับราคาวอร์แรนท์ (กรณีที่ซื้อวอร์แรนท์มา) สูงกว่าราคาหุ้นอ้างอิงในตลาด ผู้ถือก็มักไม่ใช้สิทธิ เพราะไปซื้อหุ้นนั้นในตลาดได้ในราคาที่ถูกกว่า
วอร์แรนท์นั้น ก็จะถือว่าไม่มีมูลค่า หรือเรียกว่า “Out-of-the money”
โดยสิ่งที่ทำให้วอร์แรนท์ดึงดูดผู้ลงทุนคือ ความเป็น Leverage หรือที่หมายถึง การลงทุนที่ใช้เงินน้อยแต่มีโอกาสได้กำไรมาก โดยจำกัดความสูญเสียไว้ ซึ่งอย่างมากที่สุดก็คือ ต้นทุนที่ได้วอร์แรนท์มา
ซึ่งบางคนได้มาฟรี ๆ ก็อาจมองว่าไม่เสียหายอะไร
ส่วนผู้ที่ซื้อมาจากในตลาดอีกที แล้วใช้สิทธิไม่ทันหรือเลือกไม่ใช้สิทธิ ก็จะขาดทุนเท่าราคาที่ซื้อมา
ถึงตรงนี้ คำถามที่บางคนอาจสงสัยก็คือ แล้วถ้าบริษัทต้องการเงินทุนเพิ่ม ทำไมไม่เลือกที่จะขอเพิ่มทุนตรง ๆ จากผู้ถือหุ้น แต่กลับเลือกที่จะออกวอร์แรนท์
ที่เป็นแบบนี้ก็เพราะว่า การเพิ่มทุนจะเกิดผลกระทบจาก Dilution Effect ในทันที ซึ่งเป็นผลมาจากการที่จำนวนหุ้นของบริษัทเพิ่มขึ้น ทำให้ราคาต่อหุ้นปรับตัวลดลง
นอกจากนี้ ในช่วงเวลาที่สภาพตลาดหุ้นไม่ดี การเพิ่มทุนมักจะทำได้ยาก หรือถ้าบริษัทต้องการเพิ่มทุน บริษัทก็ต้องลดราคาขายหุ้นเพิ่มทุนลงมา
ซึ่งไม่เพียงแต่กระทบกับผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัท แต่ยังทำให้บริษัทมีโอกาสได้เงินเพิ่มทุนน้อยกว่า ช่วงที่สภาพตลาดหุ้นคึกคัก ที่มีโอกาสขายหุ้นเพิ่มทุนได้ในราคาสูงกว่า
การออกวอร์แรนท์นั้น สามารถชะลอผลกระทบของ Dilution Effect เนื่องจากจำนวนหุ้นเพิ่มทุนจะยังไม่เพิ่มขึ้นทันที จนกว่าผู้ถือวอร์แรนท์จะมาใช้สิทธิแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญ และจะเกิดขึ้นภายในช่วงเวลาที่กำหนดไว้
นอกจากนี้ การออกวอร์แรนท์ ยังช่วยลดสัดส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัท หรือ Debt to Equity Ratio (D/E Ratio) เพราะเมื่อวอร์แรนท์ถูกใช้สิทธิแปลงสภาพ จะถูกบันทึกเข้ามาอยู่ในส่วนทุน ต่างจากกรณีที่บริษัทไปกู้ยืมเงินมา ซึ่งจะถูกบันทึกเป็นหนี้สิน
อ่านมาถึงตรงนี้ เราก็จะสรุปได้ว่า
วอร์แรนท์ เป็นตราสารที่ผู้ถืออาจได้มาฟรีหรือไม่ฟรีก็ได้
ในกรณีที่เป็นผู้ถือหุ้นเดิม อาจได้รับวอร์แรนท์มาฟรี ๆ หรือพ่วงมากับการขอเพิ่มทุนในรอบก่อน ๆ ส่วนคนที่ไม่ได้เป็นผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัทที่แจกวอร์แรนท์ ถ้าอยากได้ ก็ต้องไปซื้อเอาจากคนที่เอามาขายต่อในตลาด
ส่วนคนที่มีวอร์แรนท์อยู่ในมือ ก็สามารถเลือกที่จะใช้สิทธิ หรือไม่ใช้สิทธิก็ได้ ตามเงื่อนไขที่กำหนดมา
สำหรับการออกวอร์แรนท์
ในแง่ของบริษัทที่ออกวอร์แรนท์ ต้องคาดการณ์มูลค่าเงินทุนที่บริษัทต้องการใช้ในอนาคต ให้สอดคล้องกับอายุของวอร์แรนท์ รวมไปถึงราคาใช้สิทธิ เพื่อลดผลกระทบด้าน Dilution Effect ให้กับผู้ถือหุ้นของบริษัท รวมทั้งนำเงินทุนที่ได้จากการแปลงสภาพไปสร้างผลตอบแทนให้เหมาะสม
ส่วนในแง่ของผู้ถือวอร์แรนท์ ก็ต้องศึกษารายละเอียดการใช้สิทธิแปลงสภาพ และเงื่อนไขต่าง ๆ ของวอร์แรนท์อย่างละเอียด โดยเฉพาะเรื่องของ อายุคงเหลือของวอร์แรนท์ และเข้าใจความเสี่ยงของการถือหรือลงทุนในวอร์แรนท์ให้ดี
เพราะเราอาจยังสามารถถือหุ้นอยู่ได้ เมื่อบริษัทเกิดปัญหาและราคาหุ้นปรับตัวลดลง ถ้าเชื่อว่าในอนาคตธุรกิจของบริษัทจะฟื้นตัวกลับมาจนทำให้ราคาหุ้นเพิ่มขึ้น
แต่เราไม่สามารถถือวอร์แรนท์ไปได้ตลอด เพราะวอร์แรนท์มีอายุที่จำกัด
ซึ่งถ้าเราซื้อวอร์แรนท์นั้นมาในราคาสูง มันก็ทำให้เราขาดทุนหนักได้เช่นกัน..
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
Line - page.line.me/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงท-นแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References:
-https://www.sec.or.th/TH/Pages/Investors/EquityProduct-Warrants01.aspx
-https://en.wikipedia.org/wiki/Warrant_(finance)
-https://www.drwealth.com/5-factors-affecting-the-price-of-warrants/
-https://sias.org.sg/beginners-guide/key-factors-that-determine-a-warrant-price/
-https://www.set.or.th/th/regulations/simplified_regulations/warrant_issue_p1.html
debt ratio 在 投資沙岸的揀貝人 Facebook 的最佳貼文
[價投的日常]
最近看上某個在美國的原物料小公司,商品報價從Q1結束到現在漲了67%,供需看起來仍棒,但股價就是躺在那邊不會動,漲幅落後全同業,成本&估值都是同業最低之一,production hedged ratio也是同業最低之一,理當要受惠商品報價的大幅上漲
缺點大概就是小&債務水平偏高,前者大概率就是被低估的原因,只能期望後者解決後市場會比較關注
好,財報開出來,公司成功的用現有一半的利率重新融資了利率兩位數的債務(但這動作造成一次性的認列 loss on early extinguishment of debt),雖然因為hedge的時間差異,實現價格普普,但現金流仍然很豐沛,高債務年底大概率就會降到可控水平 & 今天底層商品報價還大漲。
然後~~~就跌4%了
^_^...............
#誰在跟我提價值回歸_我一個個抓出來打
debt ratio 在 manopyellow Youtube 的最讚貼文
รายการอาจารย์มานพพบปัญหา EP.1129
▲ กดติดตามเพื่อชมคลิปใหม่ๆ : https://www.youtube.com/channel/UC934-CijhZBa3p6pNaDBvwg?view_as=subscriber
▲LINE ID (มี@นำหน้า) : @Yellowtraining
▲เบอร์โทร อบรม : 09-7009-1656 , 06-2262-2916
▲เบอร์โทร บัญชี : 08-5311-1669
▲ FANPAGE : https://www.facebook.com/Yellowaccounting/
▲ FANPAGE : https://www.facebook.com/Bmanopyellow
▲ FANPAGE : https://www.facebook.com/IViewTravel/
▲ FANPAGE : https://www.facebook.com/GreatInstructor/
▲ IG : https://www.instagram.com/manopyellow/?hl=th
▲ เว็บไซค์ : http://www.yellowaccounting.com
อีเมล์สำหรับติดต่องาน
yellow@yellowacc.com
แชแนล manopyellow คือ แชแนล ให้ความรู้เกี่ยวกับบัญชีและภาษี ที่ประกอบด้วยพิธีกรหลัก 2 คน คือ
"อาจารย์มานพ สีเหลือง" เป็นอาจารย์สอนบัญชีมามากว่า 25 ปี
เป็นยังเป็น ผู้บริหารYellowการบัญชี , youtuber และวิทยากรด้านบัญชีภาษี
"อาจารย์กนกไรน์วิน บุรินนันท์" เป็น ที่ปรึกษาปัญหาด้านบัญชีและภาษี , วิทยากรด้านบัญชีภาษี , เจ้าของสำนักงานบัญชี และ ผู้สอบบัญชีภาษีอากร(TA).

debt ratio 在 我要做富翁 Youtube 的最佳解答
今天和大家分享的是房地產爆破的三個信號2017更新版, 我們會用中國,台灣和馬來西亞為例子用這三個信號去分析他們房地產2017年的走勢。
以下是三個用以分析房地產市場的指標:
房價收入比
房價所得比等於房價/年收入(Price to Income Ratio),是最眾所周知指標之一。簡單來講,就是需要不吃不喝多久才可以買一個同樣大小的單位。
收入槓桿比率
收入槓桿比率是指房債支出/可支配收入( housing debt to income ratio),用意在於觀察買方出現資不抵債的可能性。由於房債支出與利率有着較高的相關性,利率波動必然帶來個人流動性的不確定。
買租價差
買租價差是用作比較置業成本與相應租賃成本差距的比率,它反映市場的買賣決定有否偏離投資房產追求租金回報的目標。比率算式是置業成本除以租賃成本,當比率上升時反映市場比較追求房產價格的增長和忽視租金回報,意味著房產價格大於真實價值,加速泡沫形成。
**國語片段已經標籤"國語",亦放於另一playlist分隔,希望,國語為母語的粉絲仍然有公平數量分析;廣東話是母語朋友建議不要內進啊,可到廣東話的片段看,內有千多套以上免費影片~謝!**
=============================
對「我要做股神」有興趣朋友可以:
1) 透過「茶敘」及「分享會」等活動交流及探討市況
我的公開講座:http://www.sylinghim.com/all-event
2) 在這裡可以認識更多「我要做股神」的應用:
我的Facebook:
https://facebook.com/1397969920475134/
我的YouTube頻道:https://youtube.com/channel/UC666Z4JMa7hrwpINpRKkj6w?sub_confirmation=1
我的APP+Premium:下載「我要做股神」或
https://web.sylinghim.com

debt ratio 在 我要做富翁 Youtube 的精選貼文
何謂泡沫?
我們經常從新聞或媒體中聽到一些大行預測樓市泡沫,泡沫是指資產價格大於真實價值,而當價格超越實體經濟可承受的程度泡沫就會爆破。美國06/07的次貸危機就是一個例子,當時美國房地產市場持續走高,借款人即使信用不好的人也能獲得貸款,造成惡性循環,樓市泡沫最終因為高違約率而爆破,及後更引致08年的金融危機。究竟有什麼指標可以幫助我們判斷樓市是否存在泡沫,而這些指標又代表什麼? 今天我們會討論三個最常用的。
房價所得比
房價所得比等於房價/年收入(Price to Income Ratio),是最眾所周知指標之一。簡單來講,就是需要不吃不喝多久才可以買一個同樣大小的單位。根據一些國外研究發現香港的房價所得比中位數為19,大幅高於其他發達國家,並被列為嚴重負擔不起的程度。(London=8.5,LA=8.1,San Francisco=9.1, 08LA=11.3) 那為什麼泡沫仍然不爆?原因是自危機爆發以來,各國相繼放水,熱錢自然流入高價值的資產,香港樓市是其中之一,加上樓房供應較少,價格當然有升無跌。
收入槓桿比率
收入槓桿比率是指房債支出/可支配收入( housing debt to income ratio),用意在於觀察買方出現資不抵債的可能性。由於房債支出與利率有着較高的相關性,利率波動必然帶來個人流動性的不確定。以美國為例,在06樓市高峰時收入槓桿比率接近130%,樓市顯然達到瘋狂境界,當利率回升房債支出因而上調,泡沫馬上就爆破。反觀香港最近的收入槓桿比率只是70%,相比97年的110%還是有一定的距離,顯示樓市還沒有進入瘋狂狀況。
買租價差
買租價差是用作比較置業成本與相應租賃成本差距的比率,它反映市場的買賣決定有否偏離投資房產追求租金回報的目標。比率算式是置業成本除以租賃成本,當比率上升時反映市場比較追求房產價格的增長和忽視租金回報,意味著房產價格大於真實價值,加速泡沫形成。再次比較97和現在,當時買租價差是330%,而現在只是160%,顯示樓市還沒有進入不顧回報的狀況。
經濟才是王
經濟週期決定樓市去向,而股市正是經濟領先指標,當我們比較恆生指數和中原城市領先指數時發現股市高峰經常比樓市高峰先行1-3個月。無論如何,樓市價格離不開該區基本面,如果有興趣了解更多影響樓價的分析,可以觀看【專題教學】投資樓房市盲點:三個真正影響樓價房價的原因 (粵語): https://www.youtube.com/watch?v=CnYiLw9Efq8
撰文:施宏毅
**國語片段已經標籤"國語",亦放於另一playlist分隔,希望,國語為母語的粉絲仍然有公平數量分析;廣東話是母語朋友建議不要內進啊,可到廣東話的片段看,內有千多套以上免費影片~謝!**

debt ratio 在 Debt ratio - Wikipedia 的相關結果
Debt Ratio is a financial ratio that indicates the percentage of a company's assets that are provided via debt. It is the ratio of total debt (long-term ... ... <看更多>
debt ratio 在 Calculate Your Debt-to-Income Ratio - Wells Fargo 的相關結果
Your debt-to-income ratio (DTI) compares how much you owe each month to how much you earn. Specifically, it's the percentage of your gross monthly income ( ... ... <看更多>
debt ratio 在 Debt Ratio Definition - Investopedia 的相關結果
A debt ratio measures the amount of leverage used by a company in terms of total debt to total assets. · This ratio varies widely across industries, such that ... ... <看更多>