工黨社區幹事趙恩來多年來已處理幾十宗維修爭議個案...
小心10大維修黑盤 《壹週刊》，2014年4月10日
近日一條短片──《公屋、居屋、私樓》，在網上熱播；片中甘草演員盧宛茵，知道女兒男友家住私樓，即時眉開眼笑。但現實中，揀錯維修中的私樓，其實也可弄致愁眉不展、家無安寧。
在全港九新界的多個屋苑，近月便上演多場武鬥、分裂；由於對屋苑大維修金額及項目出現嚴重分歧，業主分成兩派，在業主大會上以粗口叫囂互罵，要警方介入，甚至以鐵馬攔票箱。事實上，自政府○九年推出「樓宇更新大行動」，撥款二十五億資助業主維修舊樓，造就千億維修工程這大嚿「肥豬肉」，便吸引各路人馬搶食；串謀圍標、天價維修等事，無日無之。
本刊由此選出十個正處於紛爭中的「黑盤」，這類黑盤的維修金額懸而未決，又或天價，影響樓價成交；若搞上三五七年，真正「攞你命三千」！沙田翠湖花園平餐分散票源
由恒基發展的沙田翠湖花園小業主，兩星期前又上演一場武鬥。當日在附近小學舉行的業主大會，議決清潔公司續約事宜。一批一早前來的小業主，對台上的業主立案法團成員，怒目而視。其間有人拿着咪一輪嘴說：「點解唔早啲傾，要約滿先傾續約？如果唔贊成，咪有空窗期？即係焗我哋通過議案！」現場亦有人有理無理，搶咪大罵：「我知你（其中一個法團）有用粗口鬧人，你正仆街、仆街！」現場還要有十多個保安維持秩序，連票箱也要用多重鐵馬圍着。
阿婆問新抱借錢
一片混亂過後，該議案仍然獲得通過。一眾翠湖小業主，經多個月來的多次爭拗，已筋疲力竭。這裡，自從去年七月、通過每戶大約夾三十萬元的天價維修金額後，已經成為業主的「噩夢」。今年二月，便有翠湖業主因不堪天價壓力，走上行人天橋疑跳橋，用「自殺式行為」抗爭，最後被勸服。更多的業主，選擇默默的承受，當中包括七十多歲的馮太。「唉，生活都掹掹緊，邊度攞三十萬出來？」退休多年的馮生馮太，為這個單位一殼眼淚。其實在去年初，樓齡只廿四年的翠湖花園，公布要大維修時，馮太已非常憂心，每次開會皆出席，但永遠聽不明法團講什麼。她早年與丈夫做苦力搵錢，儲得幾十萬買入單位，現已退休，生活亦捉襟見肘。她雖然已拿着四萬元長者維修津貼，但仍遠遠不夠錢，故打算向政府推出的「樓宇安全貸款計劃」借錢，但又要找人工兩萬元以上的人做擔保，馮太無奈地說：「啲仔女搵得萬幾蚊，咁，我唯有求吓新抱肯唔肯啦！」
閃電式搶你三十萬
其實翠湖的小業主，都是被「一招」打殘。樓宇維修過程，先由業主立案法團，找來顧問公司提交維修意見，再由顧問挑選多間承建商出價，最後由業主大會投票選擇。在大維修中，被稱為「主體工程」的翻新外牆及喉管，往往用錢最多、最受業主重視。顧問會列出多個方案讓業主選擇，這往往是陷阱所在。「其中一個方案會好貴，再有其他三個平好多嘅方案『陪跑』。雖然業主偏向揀選最平嘅三個方案之一，但分散了票源，最貴嘅仍然跑出。」一名熟識「圍標」的業內人士說。情況就如三個泛民對決一個民建聯，不想投民建聯的人，各自投三個泛民，令票源分散，最終勝出的還是民建聯。如果有人一早種票，更加事半功倍。翻查翠湖花園的維修會議記錄，投最平三個方案的業主，分別投十八票、七十三票及十八票，共一百零九票，最貴的一點六億元方案則以一百零四票通過。此外，顧問公司還提出一系列「非必要」的美化工程，讓居民逐項投票。如翻新停車場，又要額外付二千萬，「話要喺閘外加LED燈，成千幾萬，加加埋埋有成十項，總數要二點六三億。」業主黃太說。小業主事後才細心翻閱維修建議：「我哋搵則師再計，發現外牆面積只有五萬多呎，但顧問公司卻連所有冷氣機嘅轉彎位都計數，話七萬多呎，要嘅錢又多啲。」固然，有部分小業主不去投票，只授權法團安排，一樣有責任。不過翠湖的業主們俱認為，他們在投票前，已多次問管理處及法團維修金額，只是都不得要領。
解約賠十萬
「佢哋次次都答，點知你哋咩方案，要投票後先知喎。」黃太說。管理公司叫他們自己翻閱工程簡介小冊子。內裡原來要住戶自行計算業權份數，「佢哋俾咗個例子，話維修費一千萬，每人就夾萬幾蚊。我哋鬼知自己幾多業權！咁複雜，亦唔識計。好多婆婆仲真係以為只需要夾萬幾蚊。」最終通過所有投票程序，業主們才獲通知，每戶要夾三十多萬元天價，承建商是香島建築。現時他們已繳交六期共十多萬元。其實，有部分業主擔心日後維修價更高，亦有業主搏樓價可因此急升而投支持票。但其他心有不甘的業主，仍希望推翻合約。「點知法團貼通告喺每部𨋢，話解約賠九千八百萬（每戶預算賠十萬），嚇死啲老人家！」 為一了百了，部分業主想過賣樓，例如七十多歲的馮太說：「點知對方話搞緊維修，咁要劈你幾十萬！我唔捨得。」當初法團推介維修，指物業日後必定大升價；但現時翠湖花園已「臭名遠播」，過去一年只有一宗成交，呎價八千多元，可謂諷刺！
十大「黑」之選
因為維修的價格及項目，讓業主不但要賠上金錢、時間、亦生活在爭拗之中，難得安寧。要在此時賣出單位，售價亦會受影響，可謂樓盤中的「黑盤」。本刊搜羅全港十大正處於糾紛中的「黑」之選，買入單位時宜審慎。
何文田萬基大廈蠱惑的票
四十八年樓齡的何文田萬基大廈，近日在YouTube熱爆，皆因其業主大會的開會情況，一樣「炒蝦拆蟹」。九年前這裡已曾維修，近月法團又重提，「九年前每戶俾咗四萬蚊，今次每戶又要十五至廿萬？」業主陳先生勞氣道。他指，重雕門口「萬基大廈」四粒大字，「索價」十八萬元；重建管理處鐵欄，「索價」四十八萬元，「仲話成幢大廈鋪過瓷磚，要我哋移走冷氣機一年！工程完咗，自己俾錢裝番！」
無得揀反對
不過，最令業主覺得寃屈氣憤的，是投票過程。法團竟選擇在去年十二月二十三日，聖誕節前夕的大日子投票。雖然大部分家庭都出埠外遊，但意識到有問題的陳先生，為了否決維修方案，聯同幾個業主逐家逐戶拍門。當日整幢大廈共一百八十四戶，有一百二十多個業主出席。陳先生拿着該張選票說：「正常嘅投票表格，應該有『支持』及『反對』可供選擇。但法團俾我哋張選票，只有得揀『贊成』，否則當投票作廢，咁佢玩晒啦！」記者翻查《建築物管理條例》，當中寫到法團可自行決定投票方式，及斷定某項決議是否過半數通過時，無須理會白票、無效的票及棄權票。故此就算陳先生他們揀「棄權」，亦難以改變賽果，「當日民政署都有列席，我哋都有問佢點解咁都得，佢哋都答唔出。」業主曹小姐說。覺得被「屈機」，業主程小姐說：「當日好多商戶參加投票，佢哋所持業權份數較多，我哋唔夠玩！」他們決定不投票，當日大部分議程「贊成」通過。他們亦因此報警，事件驚動警方，雙方爭持不下，擾攘至凌晨十二時仍未散會。見群情洶湧，法團主席才答允暫不與承建商簽約。事實上，維修工程令住戶間決裂，街坊平時見面都面左左；有公然反對維修的業主被貼大字報謾罵、收恐嚇信。今年一月，法團再次舉行業主大會，業主才團結起來，成功推翻維修項目，住戶曹小姐指當日不少住戶恍如中獎，竟相擁而泣，「但我哋唔知法團幾時會就事件捲土重來，大家仲係人心惶惶！
「圍標」三大疑點
「圍標」，即由法團聘請的顧問，找來多個相熟的承建商「講掂數」入標分餅仔，或在日後共享利益。顧問部署已欽點的承建商奪標。圍標原來並沒有違法，除非涉及貪污賄賂行為，但圍標的維修工程，最後往往會成天價。如發現以下疑點，業主應小心為上。疑點一：顧問公司收費低若全年費用總額不超過每年預算經費20%的支出，法團並不須開業主會投票，也可自行通過。為避免居民反對，節外生枝，竟有專業顧問只會收取幾萬元費用，避過投票。整個工程可長達二至三年，試問又邊會有「咁大隻蛤乸」？疑點二：安插承建商托價正常情況下，入標的承建商，開出的維修價應該與顧問估價相若。但圍標時，會有一、兩間承建商開出特高的價錢，令業主覺得某些承建商（即已「分好餅仔」，可中標者）出價已經好抵。而面試時，除了被「欽點者」，其餘承建商面試表現會奇差，問東答西，擺明陪跑。疑點三：假期先來投票愈少業主投票，圍標愈易成功。因此法團喜歡選擇聖誕前後及新年年初二等多人去旅行遊玩的日子投票。
荃灣荃威花園「種票」疑雲
位於荃灣的荃威花園，有十六座共三千多伙，屬大型屋苑。由於已三十多年樓齡，近日面對維修問題，開始爭拗不斷。一般來說，法團要維修議案獲得通過，須有百分之十的居民出席大會，而出席者中亦要有過半數贊成。有管理公司的前高層透露，九十年代已有不少顧問公司或承建商，透過買樓、買車位等落釘獲得業權來投票。
推介授權法團主席
而現時樓價貴，此方法已甚少採用，法團轉向公公婆婆下手。知情人士說：「政府會資助六十歲以上老人家，每個單位四萬元作維修。有啲長者，認為既然自己不明白會議內容，故傾向願意授權予法團投票。」這就惹來「種票」疑雲。「而家建議維修費用約一點七億，每戶須付四萬左右，但我哋擔心第日唔止呢個數！」荃威花園業主Cereal指，近日屋苑內一連串疑似「種票」事件，令業主更擔心。「佢哋喺管理處設立『授權書信箱』，有法團專人致電，鼓勵你授權，而唔係鼓勵你去投票喎﹗」而鼓勵授權的「對象」，就是法團主席林國安。Cereal拿出該份授權書，憤怒地說：「呢度寫住委任林國安先生。如果有業主無刪去佢個名，就即係授權咗俾佢o架喇。」有業主透露，更甚的是他本來授權予另一人，但近日接到電話指叫他改為授權予主席。Cereal亦不滿，大會的投票紙未有記錄投票者的居住單位，猶如不記名投票，「如果有咩問題要查票，都搵唔出有無人投咗兩次票，實在太兒戲！」事件至今仍在擾攘中。
成功案例團結推翻法團
牛頭角樂雅苑，樓齡三十年，共一千三百多戶街坊，曾站在天價維修的「刀口」，幸好有業主在投票日前有大發現，成功改變命運。其中一名業主梁太說：「其中一個業主睇報紙，發現點解我哋管理公司、顧問公司以及候選的承建商，都同翠湖花園一樣係新昌、黃潘及香島？」業主相傳下，趕到管理處要求查閱標書，竟發現：「維修有三個方案好平，只需要幾千萬，但第四個要億幾！如果第四個方案贏咗，加晒所有其他項目，每人要夾十五萬元以上！」他們再翻查法團過去多次做小型維修的往績，「我哋一直有交管理費，但維修基金竟然無乜儲備。睇番啲單先知，佢哋試過用八萬蚊斬一棵樹！」梁太激氣地說。為免中招，他們建議推翻整個維修，「法團好抵死o架，揀新年假期開會投票，好多業主都要去拜年、旅行。」但他們堅決留在香港，並勸其他業主親自投票。當日大會最終有八百多名業主出席，達九成四比率贊成推倒工程，「當日我哋仲即時炒咗黃潘，今個月亦會推倒法團重選。」梁太說。做開物業權益的鍾卓成律師，亦建議業主要團結，才能推翻不公平的議程，「你要takeover個法團，先有身份同人哋去周旋，甚至可以同顧問及承建商解除合約。你估毀約真係要賠天價？唔好俾人嚇親，有得講數。」
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