關於 催化劑活化能 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

大約在一年半前（剛好在疫情前）寫了一篇文章講電商和倉儲物流的發展。在年多後的今天，疫情是這個發展方向的催化劑，也就是大家即將所看到的。

物流地產的藍海

之前的文章曾說過香港的倉儲物流業仍然停留在30年前的營運模式，至今仍沒有明顯改進過，相對於外國甚至中國內地的物流業，基於網購的盛行，物流公司或物流地產基金普遍已開始引入科技的應用，如人工智能、機器人運輸、自動化系統等現代化物流設施，回望今天的香港，為何仍然停滯不前？

我認為主要有兩個原因︰第一，香港先天性土地資源稀缺，其應該利用自動化技術（代替傳統剷車疊高一板板的貨物）盡用高樓底建築，從而提升總體容量，增加倉儲效率。然而，傳統的工業大廈樓底矮，加上樓板承重(floor loading)問題，不適宜安裝自動化機械。第二，仍然是土地的問題，香港的土地主要用以發展住宅，物流倉儲行業成為了犧牲品，多年來一直只能依賴過時的工業大廈，但近年連工廈都開始活化轉形，工廈的供應只會越來越少，最後令物流業界的生存空間逐漸收窄。然而，有危便有機，能夠想出方案解決市場痛點便是機會，市場越是落後即代表市場越有進步空間，我認為香港的物流倉儲市場是一個藍海，關鍵在於其經營模式。

我經常說，互聯網改變了人的生活習慣；網購改變了消費者的消費模式。如果這個趨勢繼續下去，傳統商場零售店舖的盈利能力會受到影響嗎？答案是一定會的。香港最大的網購商香港電視(1137)HKTV mall自2017年開業，由每日處理2500宗交易，至現時已經提升至每日16300宗，產品種類也愈來愈多，包括家庭用品、電器、乾貨及濕貨等，處理的方法都不一樣。港視走的這種「新零售」模式，省掉了高昂舖租，同時又省卻鋪面人手和營運開支，產品售價自然較一般零售店便宜。網購雖能解決鋪租問題，不過任科技再發達，虛擬層面的互聯網永遠都解決不了實際貨物「動態」（物流）與「靜態」（倉存）的問題。

港視的總經營開支對GMV(Gross Merchandise Volume，訂單總商品交易總額)比率合共是35.6%，其中物流倉儲成本就佔了一半以上，而港視的總體毛利率只有21.2%，因此經營溢利對GMV是負14.4%。換句話說，100元的訂單，港視平均可賺取21.2元毛利，但經營開支卻需要35.6元，換句話說，每做100元生意便要倒蝕14.4元，這是為何王維基說他一日輸一部benz。港視於今年上半年仍錄得1.55億元虧損，而且虧損每年仍在擴闊中。

網購電商的唯一出路是規模經濟(economies of scale)，即通過大幅增加交易量提升向供應商採購的議價能力，降低平均採購成本，從而提升毛利率。要增加毛利率，電商只能壓縮成本而不能提價，否則產品便失去競爭力，交易量便會萎縮，反過來影響採購成本。然而，交易量的提升同時又會令物流倉儲的成本提升，因此最終的問題又回到地產的層面上。當網購做得越好，發展得越成熟，以地產作為起點的現代化物流倉儲解決方案(modern logistics total solution)的價值便會越高，而可以確定這必然是未來市場發展方向，潛力非常巨大。

在香港做生意，地產(租金)是不得不解決的問題，不少企業不管生意做得多好，最後都要由「終點」跑回「起點」(地產)；而一開始就在「起點」有優勢的大企業，又沒有動力跑去其他「終點」，因為單是地產就已讓這些大財團「肥到襪子也穿不下」了。這就是香港多年來的先天「氣候」問題，窒礙了各種行業的發展。

自動化系統能完全發揮高樓底倉庫的優勢，大幅降低了每呎的平均租金成本，也解決了人力成本高昂的問題。然而，這只是一個「起點」，在我的心目中，一個真正的物流倉儲解決方案不僅僅限於一個自動化倉庫的大型地產項目，而是一個擁有大數據、結合虛擬與實體、能夠持續橫向發展的綜合平台(Horizontal Integrated Platform)，最終成為一個完善的「物流、倉儲、交易」的生態圈。

Starman
2020/1/20

今年冬天特別寒冷，又是流感又是武漢肺炎，還要擔心的是買不到口罩的憂慮。其實，『戴口罩』只是防疫的基礎防線，避免了病毒經過飛沫直接噴到我們的口鼻；而『勤洗手』才次杜絕自己將病毒送到眼口鼻的關鍵；最後要與病毒的決勝點其實是自己的『免疫力』。

均衡的飲食、適度的運動以及充足的睡眠與休息，是提升免疫機能的三大環節。而在飲食部分，除了要有足夠的 ＃優質蛋白質、 ＃富含omega3脂肪酸的魚油、＃富含omega9脂肪酸的橄欖油 之外，還有幾個重要的營養素也是提升免疫力的重要關鍵喔

一， 五色蔬果的抗氧化劑
五顏六色的蔬菜水果提供了豐富的維生素、礦物質、纖維與酵素，都是為生理代謝與以強化免疫機能的重要營養。

除了五色蔬果之外，薑黃、可可、兒茶素、魚油、橄欖油也含有豐富的抗氧化能力。

二， 關鍵的微量元素
鐵、銅、鋅、硒…也都是活化免疫機能的重要維生素與礦物質，可以多多攝取：堅果、海鮮、深海魚，來補充這些重要的微量元素。

三， 益生菌
腸道不但是負責消化吸收、更是人體的第一道免疫防線，因此除了攝取豐富的纖維與好油質、避免刺激性食物傷害腸黏膜，更建議補充益生菌來維持腸道菌叢的健康，進而健全免疫防線。
益生菌的挑選：

四， 酵素
酵素是人體新陳代謝中最重要的輔酶/催化劑，對於免疫系統的健全極為重要，上述的關鍵營養與均衡的飲食席觀源就是讓身體更有能力合成足夠的酵素。

連皮帶籽發酵的檸檬酵素是首選，檸檬皮上檸檬油精與檸檬籽的檸檬苦素都屬於生物類黃酮，和為生素Ｃ一樣都是超強的抗氧化劑，再加上發酵後的酵素液富含小分子營養與微量元素，簡直是抗氧化力的大集合。如果又是無加糖發酵技術，更可以避免精製糖對於健康的負擔，因為過多的精製糖反而會抑制免疫力喔。

五， 多醣體
香菇、靈芝、牛樟芝、冬蟲夏草、木耳…等真菌類皆含有豐富的多醣體，尤其是β葡聚糖與三帖類，也被臨床實驗證實具有調解免疫機能的功效。

最後提醒： ＃戴口罩、＃勤洗手、＃勿摸眼口鼻 是避免傳染性疾病的基礎三步驟，更進一步就是健全自身的免疫機能，除了上述的重點營養素之外，也別忘了維持 ＃適度的運動、＃充足的睡眠 以及 ＃愉悅的心情 來提升免疫力喔。

今年冬天特別寒冷，又是流感又是武漢肺炎，還要擔心的是買不到口罩的憂慮。其實，『戴口罩』只是防疫的基礎防線，避免了病毒經過飛沫直接噴到我們的口鼻；而『勤洗手』才次杜絕自己將病毒送到眼口鼻的關鍵；最後要與病毒的決勝點其實是自己的『免疫力』。

均衡的飲食、適度的運動以及充足的睡眠與休息，是提升免疫機能的三大環節。而在飲食部分，除了要有足夠的 ＃優質蛋白質、 ＃富含omega3脂肪酸的魚油、＃富含omega9脂肪酸的橄欖油 之外，還有幾個重要的營養素也是提升免疫力的重要關鍵喔

一， 五色蔬果的抗氧化劑
五顏六色的蔬菜水果提供了豐富的維生素、礦物質、纖維與酵素，都是為生理代謝與以強化免疫機能的重要營養。

除了五色蔬果之外，薑黃、可可、兒茶素、魚油、橄欖油也含有豐富的抗氧化能力。

二， 關鍵的微量元素
鐵、銅、鋅、硒…也都是活化免疫機能的重要維生素與礦物質，可以多多攝取：堅果、海鮮、深海魚，來補充這些重要的微量元素。

三， 益生菌
腸道不但是負責消化吸收、更是人體的第一道免疫防線，因此除了攝取豐富的纖維與好油質、避免刺激性食物傷害腸黏膜，更建議補充益生菌來維持腸道菌叢的健康，進而健全免疫防線。
益生菌的挑選：

四， 酵素
酵素是人體新陳代謝中最重要的輔酶/催化劑，對於免疫系統的健全極為重要，上述的關鍵營養與均衡的飲食席觀源就是讓身體更有能力合成足夠的酵素。

連皮帶籽發酵的檸檬酵素是首選，檸檬皮上檸檬油精與檸檬籽的檸檬苦素都屬於生物類黃酮，和為生素Ｃ一樣都是超強的抗氧化劑，再加上發酵後的酵素液富含小分子營養與微量元素，簡直是抗氧化力的大集合。如果又是無加糖發酵技術，更可以避免精製糖對於健康的負擔，因為過多的精製糖反而會抑制免疫力喔。

五， 多醣體
香菇、靈芝、牛樟芝、冬蟲夏草、木耳…等真菌類皆含有豐富的多醣體，尤其是β葡聚糖與三帖類，也被臨床實驗證實具有調解免疫機能的功效。

最後提醒： ＃戴口罩、＃勤洗手、＃勿摸眼口鼻 是避免傳染性疾病的基礎三步驟，更進一步就是健全自身的免疫機能，除了上述的重點營養素之外，也別忘了維持 ＃適度的運動、＃充足的睡眠 以及 ＃愉悅的心情 來提升免疫力喔。

財爺Blog: 這個廣受好評的新公園，非常有特色，這與它「變身」前後兩個截然不同的面貌和功能有關。它本來是一條1.6公里長的高架鐵路，現在蛻變成為一個蜿蜒於樓宇之間的空中花園。它不但活化了這條已經廢棄的鐵路，而且為整個社區增添了活力，改變了社區面貌，提升了周邊產業的價值。

這個公園位於紐約的西城區。著名音樂劇《夢斷城西》（West Side Story）的故事就發生在這裡附近。這個區瀕臨赫德遜河(Hudson River)，河邊的貨運碼頭一個接一個，岸上則貨倉林立，因而在十九世紀就建了一條貨運鐵路，方便貨物運輸。鐵路建在地面，與周圍街道有百多個交匯路口，事故不斷。鐵路於是改建成高架鐵路，從一九三四年起啟用。到了五十年代，美國州際高速公路大發展，鐵路貨運隨而萎縮。這條通往城西一個鐵路貨場的高架鐵路逐漸沒落，到一九八零年終於停止運作。

對於如何處置這段橫亘於半空的龐然大物，發生過很多爭議。有地產商主張拆除，有鐵路發燒友主張保留。到一九九九年，當地居民組成了「高架鐵路之友」(Friends of High Line)，提出把它改造為公共空間。「高架鐵路之友」是由兩名青年，約書亞–大衛（Joshua David）和羅拔–夏文德（Robert Hammond）帶領一群當地居民和鐵路愛好者組成的，幾經努力爭取後，終於得到市長彭博和市議會的支持。市政府在二零零四年接受建議，撥款進行改造。到二零零九年，這個獨特的空中公園長廊向公眾開放。只不過兩年，它已發揮了強大的催化劑效應，公園長廊所到處，社區面貌改善有目共睹。

可以見到，一些殘破的貨倉已改建，有些變成高級住宅，有些變成高級寫字樓，不少工程在進行，整個社區出現了復興景象。

我們走上公園，見到鐵路路軌被刻意保留下來，沿路以戶外木材鋪成步行徑，曲折蜿蜒，穿過叢叢花草。花草貌似野生，予人宛似天然的感覺，其實是經過悉心布置。據說，這樣的設計意念，是受到鐵路經多年棄置後，各式閒花雜草自然叢生的風貌啟發的。它不似很多公園的草木到處讓人看到是人工栽培的，而讓人覺得這個環境是老天爺的恩賜。



一路上還可以看到很多線條、色澤簡樸但款式不同的座椅。整個氣氛非常閒適，遊人都悠閒寫意。我印象中的這個貨倉區，竟然有這樣一個自然安寧的面貌，實在出乎我意料之外。

公園的設計師奧多夫（Piet Oudolf）亦曾經負責設計芝加哥千禧公園（Millenium Park）內大型停車場上蓋的Lurie Garden。兩個公園的設計風格，如出一轍，都是樸實無華，與自然境物混成一體，所見到的都是當地常見的植物，完全沒有人工斧鑿的痕跡。

High Line Park的改造用了多少錢?

五千萬美元，不到四億港元，但社會經濟效益卻十分巨大。沿途1.6公里兩旁本來破落的社區已煥發出巨大吸引力，吸引了大量私人資金投入。社區的環境質素與物業價值都大幅提升，潛力更被看好。這些若量化計算，價值遠遠超過政府的投資。

這個項目很有參考價值，它顯示，有創意的保育是可以不用花很多錢，而能產生巨大的社會經濟效益。