營建署長的智商,我的老天爺,怎會有這樣的人來當署長?公設比的高低,都在建商的良心,我家啥公設都有,公設比26%(十年前也不算低的),怎現在新案啥都沒有只有大廳,然後公設比就35%??
營建署抓的都不正確,枝微末節,應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等,不能變成房屋的公設,這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記,尤其是如果你的平面停車位低於十坪,你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂/上】哪裡虛坪最多?營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 / 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房,房市今年升溫已是不爭事實,進場買屋的不少民眾質疑,買到的房子坪數被灌水,立委高嘉瑜與內政部次長花敬群,也一度為此在立法院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪,初步方向指出,最虛之處就是「管委會空間」,要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查,今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%,北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語,就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數30坪房子,共有部分若10坪,公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%,甚至高到50%?由於法律沒有規範,這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群:免計容積空間再檢討
花敬群說,如果是社區基本使用需求,及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,要靠「免計容積」空間的再檢討,來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目,包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等,其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施,但同樣也讓建築物體積增加,因容積率代表建物的身材有多高或多胖,體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處,又以管委會空間,是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說,上述這些地方的總量都應「適度限縮」,但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這5項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%,「但後3項是整套的固定設備,建商也不會多做,不過既然都免計容積了,所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿,銷售空間才會更大,公設比就愈高。」
吳欣修說,管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室,後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的,這類案例太多了,也是最常被檢舉濫用的;而機電設備空間,也會刻意做很大提高公設,但裡面通常只放小機器。
他指出,梯廳則是電梯到門口之處,面積上限是該層樓面積的10%,他看過一些豪宅,就把這類通道做得很浮誇、很滿;而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用,結果卻加重住戶負擔公設比;而建商自行增設停車空間,得不計入容積,可是沒買車位的民眾,也要一起負擔公設。
張金鶚:應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示,現在虛坪登記情況不合理,但完全實坪制也不合理,因為公設仍須花成本興建。他認為,政府要改革,除了完整揭露資訊,讓消費者判斷,也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果,發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰:是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說,公設是建商吸引消費者買房的誘因之一,例如有建案標榜飯店式管理等,但公設會增加,是政府及業界對消防逃生的嚴格要求,這些設備都有必要存在;且管委會空間變成圖書室,也還是屬於全體住戶共有,官方顯然多慮了,也不甚瞭解市況。至於分離計價,他認為意義不大,買房還是看「總價」,「如果這邊少、那邊就會多啊!」
「根本無濟於事、劃錯重點!」房市作家SWAY指出,重點是建商亂挪用空間,例如車位公設為何能移到房屋的公設?應約束這種行為;且這些分配合不合理,要有一套檢視標準,官方不能任由建商濫灌虛坪,還裝死不管。
【公設比之亂/下】為何持續飆高?營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高,目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,皆雙創新高。而其背後原因,營建署認為,應是大坪數豪宅帶動所致,但目前豪宅不好賣,紛紛改成小坪數,預估往後3年,公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說,這兩年公設比確實飆高,直達32至35%,快超過一般人忍受範圍,但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料,發現戶數成長了35%、達12.8萬戶,但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺(53坪)降到93平方公尺(28坪),降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因,「豪宅太大不好賣,結果都變更設計,改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例,他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇,但lobby愈大,圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多,公設比就愈高;甚至連二樓以上的梯廳,為了彰顯氣勢,都做到法定面積的上限。
吳欣修說,目前住宅市場都規劃中小坪數產品,以此產品定位,應不會有太多浮誇公設,不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品,公設還這麼高,消費者難以接受,所以他估計往後3年,公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同:公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然,他認為,豪宅之所以公設比高,是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多,但就算改成小坪數產品,不代表公設比就會變少;且近5年房市走空頭,坪數下修的不只有豪宅,市場上每家建商都推小坪數建案,「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少,」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規,才是正辦。
對於公設比攀高,SWAY指出,消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景,來增加居住空間的舒適度,但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,有的建商會擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大,公設比也因此增加。
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📝📝北市危老重建時程獎勵逐年遞減「把握申請」🏠🏠
#台北市 統計30年以上 #建築物 約97,427棟,中央為鼓勵老屋更新重建,於2017年5月發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,推出三項改建誘因獎勵,第一獎勵法定容積上限30%、第二放寬高度限制及 #住宅區 建蔽率、第三提供重建期間 #地價稅 及改建後 #房屋稅 減免。
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台北市容積上限 在 李婉鈺Adrean Lee Facebook 的精選貼文
今天照常的拜訪在地好友們的 #傷腦筋大小事,又是被問到這個問題,我決定好好來跟大家探討一下!
#住三住二永不得翻身的法定容積率!
台北市住三土地,容積率225%,這是什麼概念?!
就學理上來說,容積率225%,是一坪土地、可蓋2.25坪的房子。
當把這樣的容積率落實到都市更新,這意味著,坐落在第三種住宅區的房屋,即便進行都更、危老重建,改建後的房屋因為受到容積率限制,就算政府祭出最高50%的容積獎勵,屋主能夠分回的室內面積大概僅有原本的六到七成。(更何況,絕大多數改建案,都拿不到50%容獎上限)
#容積率 這三個字,就是台北市為數眾多的 #四五層樓老舊公寓 永遠搭不上 #都市更新、 #危老重建 列車的關鍵原因。
這些區域的居民又沒有錯,因為很多類似的老屋早在民國72年臺北市 #土地使用分區 管制規則上路之前就已經蓋好了,房子蓋好在先、土地使用分區限制在後,但如今,居民卻必須承受法定容積過低的後果。
現實的問題是,改建若不具合理利潤及誘因,建商就不願投入耕耘;住戶擔心使用面積縮水,本身亦喪失改建意願。都更在此、完全熄火。
像是我的選區,北投、天母一帶,除了主幹道兩側,放眼望去,一整片老舊低矮房舍都是容積率225%的住三,甚至是容積率低到120%的住二😔
婉鈺是建築都市設計博士,看到都市計劃的土地使用分區、容積管制,如今反而成為限制老百姓危老房屋改建的緊箍咒,真是感慨萬千啊!制度是用來改善民眾生活,絕不應掐住百姓咽喉。
無論中央或地方政府,持續死守法定容積框架,只是讓這些法容過低的住宅區,永不得翻身,一輩子都等不到改建那一天。
婉鈺主張!在少子化、高齡化的時代,政府應當適度 #放寬容積管制,策略性提高部分地區之法定容積,尤其是容積率225%以下區域,重新點燃這些地區的都更火種。
只要這些地區的容積率,合理放寬到一定程度,住戶即便不參與都更、危老,也具有自行改建的誘因。而這些隱身巷弄之中又老又醜又危險的老舊公寓,才有真正翻身的一天。
#點燃都更之火 #策略性提高基準容積
#拒絕藍綠惡鬥 #停止經濟空轉
#專業的問題讓專業的婉鈺來
#不為政黨不為派系只為人民
#分享支持婉鈺 👍🏻
#北投天母好立委 😊 #台灣好立委💪🏻
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主題:
206震出全台防災意識!
台北若震恐倒4千房死6萬人 都更最難是怕拔釘?
主持人:楊文嘉
來賓:
前氣象局地震測報中心主任 郭鎧紋
都市更新研究發展基金會執行長 丁致成
台北市議員 阮昭雄
時事評論員 王時齊
內容:
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