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斡旋金 Mediation gold
（買方坐在圓桌向對面的房仲開價）
800萬賣不賣？
（房仲有點為難表示）
先生，這個價格略低於屋主的開價，
您真的有意願要購買嗎？。
（買方抱著胳膊）當然有啊！
不然我開價幹嘛？
（這時房仲拿出斡旋書）
先生，我相信您有想購買這間房子，
為了讓屋主瞭解您有購買的意願，
請您先支付一筆現金（誠意＄），
然後幫我們簽署這份斡旋書。
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190826蘋果 斡旋陷阱 後悔想追回斡旋金 得看屋主點頭沒
新聞影片網址→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190826/1620065/
高市一名婦人看上一戶大樓物件，下10萬斡旋金請房仲議價，屋主點頭答應後，她卻反悔不買，除沒收10萬元，還被追討30多萬元服務費，引發爭議。對於斡旋金的定義，《蘋果新聞網》隨機街訪民眾，多是一知半解；房仲表示，斡旋金能否取回、2％服務費是否要付的癥結點，是看屋主是否同意買方提出的價格，並在斡旋書上簽字，「若屋主沒點頭就不算違約，也沒有服務費；但若屋主點頭，買方卻說不買，就是違約，要沒收斡旋金及付2％服務費。」
（熊培瑄／台北報導）……↓
在買賣房子時常會聽到「下斡旋」，也就是說，當出價和屋主心目中的價格有落差時，買方可付斡旋金表示誠意，再由仲介議價，但不只是口頭喊個價，法律上有一定流程，也得簽下書面依據。
不過，《蘋果》隨機街訪，發現大部分的民眾下斡旋都不太瞭解，民眾鄭先生表示，「其實我不太懂，就是跟定金一樣，簽了約又不買當然要被罰，能不能拿回來還是要看簽約的時間吧！」近日恰巧下斡旋的黃小姐則說，「我聽到的是說，付斡旋金是讓仲介去議價，屋主如果同意就是拿走成交，出的價格對方不同意就是退還，可以等同定金了。」
美商ERA不動產資深經理陳泰源解釋，「要約斡旋」制度一般分二種方式，第一種是支付一筆斡旋金，委託仲介議價，並簽《斡旋書》或《不動產買賣意願書》，以及支付服務費的《買方給付服務費同意書》共二份文件。
若議價成功，後斡旋金即轉為定金，一旦買方放棄購買，就得斡旋金由屋主全額沒收；反之賣方反悔出售，不僅得返還斡旋金，還得再賠償買方相同金額；至於斡旋不成，仲介則須在3天內，將定金全數退回。
陳泰源提醒，斡旋期間以3~7天為限，未談成可再延期，但有效期限都得在約定條文中確定，最容易讓買方搞混的是，「審閱期3日」是指下斡旋前有3天可以考慮，而非同意後還有3天的反悔期。
第二種則是簽訂《要約書》，不用先付現金，仲介會以此份要約書和屋主議價，若屋主同意買方開出來的價格及條件，雙方就會正式簽定買賣契約；無論是買方或賣方違約，都必須賠償對方付成交總價3%。
包租公律師蔡志雄進一步說明，期間買方可以隨時撤回斡旋，但屋主一旦同意出售，代表雙方達成合意，此時斡旋書便成了具法律效力的契約，也就是說，其中一方反悔，或因個人過失導致無法簽定買賣契約，都會構成違約。
斡旋金通常為數萬元，沒有限制金額，由於不同買家可以同時下斡旋，付多少也會影響交易結果。美商ERA不動產資深經理陳泰源建議，如果真的很喜歡這棟房子，下的斡旋金當然越高越好，不僅表示想要購屋的誠意，還能增加屋主同意出售的機率。
高雄市消保官林輝雄指出，有惡劣仲介為達成交目的，在屋主仍猶豫是否同意出價時，欺騙買方已經簽收、無法撤回。他提醒，買賣方和仲介發生糾紛，都可以提出申訴做調解；同時建議，簽約前要先看懂契約，把權利義務關係問清楚講明白；房仲過程中也要明確告知，對雙方才有保障。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/08/190826_29.html
【#愛莉的房產專欄】下斡旋前，這些你都會了嗎？
農曆七月剛結束，看房子的朋友變多一些。遇到喜歡的房子，價格又有機會談到預算內的合理價，就心動想要下「斡旋」或簽「要約」。等一下！在下「斡旋」或簽「要約」之前，先確定下面的重點你都學會了嗎？
不管是「斡旋」或「要約」，它的基本精神都是買方對仲介的委託書：委託該仲介在委託的期限內，為你以特定的總價，向屋主協議購買該房地。只要屋主在你委託仲介議價的期間，在「斡旋書」或「要約書」上簽名，買賣就成立了
__
買一間會增值的房子 – 【新書暨購屋錦囊講座】
由愛莉分享經驗與找房議價 know how，
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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點，買什麼划算？】
答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。
舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答：
【車位砍價法】
不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。
答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！
所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
140930中天 斡旋金眉角多 金額與風險成反比
影片網址→http://youtu.be/hZkro4uR9MI
感謝記者 邱子玲 的採訪，付斡旋金，金額大小等於誠意/意願高低，但是卻跟風險成反比，金額越高，誠意越高，但是反悔不買/不賣的機率大幅降低，因為一旦反悔，就要沒收/倒賠等值的斡旋金額喔！反之，金額越低，反悔了也不痛不癢的，風險自然增高。
不過新聞講的這個案例，簡單講就是「辛苦度」沒做足，才出價沒幾小時，立刻回報成交，難怪買方會覺得「怎麼這麼簡單就買到？是否買貴了？」的疑慮。但是如果可以舉證，例如拿實價登錄來比較，確實沒買貴，買方想藉口反悔不買，還是沒轍啦！(銀行都願意貸款8成給買方了，怎麼會買貴呢？)
以下是新聞報導……↓
房仲業者 陳泰源：這個房子目前開價是1368萬。
民眾：1200萬可以嗎？
房仲業者 陳泰源：可能要麻煩您寫斡旋書，然後我們去幫您跟屋主談。
趁著房市進入盤跌，不少民眾都想逢低買進，不過如果想要買到理想價格，就得簽約付斡旋金，不動產買賣意願書，也就是這一個，你用現金、支票或本票，換言之就是我們所謂的斡旋金。
一旦買方掏出錢後，反悔不買，恐怕就得損失這筆錢。
在雲林，就有個買家，看上一塊10多坪的土地，合約附帶條款寫明：沒有貸到8成就不買，以及出價450萬元並且支付10萬元斡旋金，最後買家拿出斡旋金之後，房仲立刻跟對方說屋主願意用450萬價格成交，讓消費者懷疑自己似乎買貴了。
而且仔細看不動產買賣意願書，發現比當初坪數少3坪，最後決定不買，10萬斡旋金因此被沒收5萬。
房仲業者 陳泰源 表示：少了3坪土地的話，那這筆買賣從頭到尾就不算數了，就沒有什麼賠不賠的問題了，但問題是，你要舉證啊？你要舉證仲介真的當初把錯誤的坪數報給你。
買房下手前要付斡旋金，最好要再檢視不動產買賣意願書上的坪數細節，還要做功課了解市面上的行情，如果真的認為買貴了，就要用實價登錄舉證自己是真的買貴，有機會拿回斡旋金。
房價開始進入空頭，買房撇步一定得勤做功課，要付斡旋金錢想清楚，以免買房不成，先繳學費。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79544238
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