【居住正義,刻不容緩!明日下午居住正義大集結】
為什麼現在主張居住正義如此重要?
居住正義改革聯盟從11月4日開始夜宿忠孝東路街頭,11月9日下午兩點將舉辦大遊行,我也以具體行動支持!因為高房價關乎到年輕世代的未來,雖然排擠到在中壢的行程,這幾天中壢台北兩地跑,但其實 #中壢的空屋率在六都排名第一,更需要你我來關心
我11月5日在忠孝東路街頭的帳篷和關心居住正義的朋友一起夜宿,11月6日擔任露天論壇的講者,今(8)日則參與居住正義改革聯盟林洲民與時代力量一起召開的「支持居住正義,1109東區集結」記者會。
在昨日的論壇中,我與呱吉、Z9、范雲、東區里長韓修和同台,我從一位在中壢工作20年,卻仍買不起房子的中華電信員工開始談起。中華電信是大家想像中薪水好、福利佳、安穩的好工作,但是這名員工到現在仍在中壢租房子,他無奈地告訴我「我工作到現在,薪水漲了兩倍,但是房價漲了三倍!」
根據內政部營建署2018年的資料,#桃園市的空屋率是六都最高,10.9%,而桃園市空屋率最高的區域,就在 #中壢!高達12.28%,共計有兩萬戶。
俗話說的好,「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。」薪水的漲幅跟不上物價與房價。近20年來,台灣的房價所得比從4倍多竄至9倍多,特別台北市達到15倍,一個家庭要不吃不喝15年才買得起房!特別是受雇者的實質薪資在這十幾年來相對物價增長,可以說是凍漲狀態。無怪乎年輕人只能望屋興嘆。
公開要求取消房地合一稅的鄉林建設董事長、商業總會理事長 #賴正鎰 說:「房地產是經濟發展的火車頭」,這句話絕對是錯誤的,相反的,當台灣的房產持有成本過低,住屋成為投機生意,企業主便會傾向放棄原本的實業經營,投入炒作房地產的行列。
我處理過多起的關廠案,也看到例如大同板橋廠關廠,變成大同莊園建案、內壢元生紡織廠關廠,變成元生重劃區、八德廣豐紡織廠關廠,變成廣豐重劃區。老闆選擇關廠,未必是虧損,而可能是看到 #炒作房地產的有利可圖。
而當房價上漲,年輕人的可支配所得絕大多數投入房貸之後,所剩無幾的金錢也無法進行消費性支出,消費市場的動能也會因此趨緩停滯,無論是從結構或是個人層面出發,都可以看見 #房價高漲並無法促進庶民經濟活絡。
在台灣,持有一間房子的房屋稅,居然比一台車的牌照稅還要低,持有成本低,炒作利潤高,人人投入炒房行列,後果卻由年輕人承擔。目前的政策工具,對於抑制房價效益不高。因此時代力量主張實施囤房稅、落實實價登錄2.0、興蓋更多的社會住宅。
➡️ #囤房稅
囤房稅的目的不在於增進稅收,而是透過提高持有成本,來刺激房屋釋出。然而,目前除了台北、宜蘭、連江有實施累進稅率,其他縣市包括桃園,都沒有相對應的政策實施;新北市曾經短暫實施囤房稅,但又馬上在建商壓力下妥協。
➡️ #實價登錄 2.0
房市交易資訊更透明,買賣雙方也可以更有效地降低交易的溝通成本,縮短市場的銷售時間、活絡二手市場;最重要的是,即時公開預售屋的銷售價格,讓建商無法利用交易不對等製造上下其手的空間。長期目標,則是透過實價登錄往實價課稅的方向前進,遏止投機炒房歪風。
➡️ #興蓋社會住宅
依據內政部不動產資訊平台2019年11月的資料,目前桃園市規劃的社會住宅是6990戶,興建中的是3605 戶,已經完工的僅有437戶,對照起需求,仍是遠遠不足夠。
30年過去了,我們還在忠孝東路夜宿,呼喊居住是人權,住宅非商品,會不會30年後,我們還必須夜宿忠孝東路?現在不改革,將來會後悔,11月9日,明天下午二點,請與我們一起在東區集結,讓藍綠聽見我們的聲音。當年輕人買得起房,才敢生養小孩,也才能安心地全力衝刺事業!
#居住正義正是庶民正義
#高房價是藍綠共業
#年輕世代站出來
#深耕護勞工改革新世代
#中壢佳一席
➡️【居住正義東區大集結】
時間:2019月11月9日星期六,下午2點
地點:台北東區龍門廣場旁(忠孝東路大安路口)
➡️延伸閱讀:
賴正鎰要求降低加班費廢除房地合一稅
https://reurl.cc/NaYj6k
➡️資料來源:
主計總處107 年 12 月暨全年工業及服務業薪資統計結果
http://www.dgbas.gov.tw
內政部不動產資訊平台
https://reurl.cc/alel67
胡偉良:台灣的高房價還能撐多久?
https://reurl.cc/5gKgxy
居住正義改革聯盟
徐永明
陳惠敏 高雄鳳山立委參選人
張衞航律師
連郁婷律師 竹北戰將監督縣政
呱吉
范雲 FAN, Yun
陳薇仲 - 時代力量基隆市市議員
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林佳瑋 中壢區立委參選人
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【學歷】
政治大學社會學系
台灣大學建築與城鄉研究所
【經歷】
桃園市空服員職業工會秘書長
桃園市產業總工會秘書長
消防員工作權益促進會顧問
協助2016年華航空服員罷工、國道收費員大量解雇案、全國關廠工人連線案
協助華映、宏達電、復興航空大量解雇案
籌組長榮航空工會、桃園捷運工會、美光晶圓科技工會
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171130美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle
【前言】
美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》,是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥,一起分享彼此的成功與失敗案例,藉此教學相長的一個交流會,固定每周四下午4~5點舉行。
只要你加入美商ERA平台,即可享有參與資格,招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行,報名專線:0986-289-679陳先生。
【學員A-屋主,您在哪裡?】
某間空屋門口張貼「即將斷水電」的通知單,想找屋主,調謄本查詢戶籍地址後,仍舊找不到屋主,該怎麼辦?
答:這間房子目前在市場上沒有在賣,A認為若開發到應該有機會簽到專任約,只是單憑「斷水電」通知單,無法推斷屋主缺錢想賣房,建議直接去開發市場上現有物件比較有效率,除非有誠買家指定「就是要這一間」,否則別浪費時間。
另外,關於找屋主,正規的方法包含問鄰居、管理員、調謄本,拜訪戶籍地址、寫開發信郵寄外,別無他法;至於檯面下的作法,會議上有分享,就不文字化了。
【學員B-凡事不要自我設限】
《等新買的預售屋蓋好後,才會比較想賣?》
某屋主已委賣自住房,同時買了預售屋,屋主曾對B表示,要等到預售屋蓋好了→交屋→搬家後,售屋動機才會比較強,B覺得頗有道理,總不能先賣房→搬家租屋→等買的預售屋蓋好後→再搬家吧?
於是B也就不怎麼理會,沒想到,隔沒多久房子竟然就賣掉了,屋主還真的先跑去租屋。
心得:人的想法,時時刻刻都在變,縱使今天屋主價格硬,說不定明天缺錢就變軟,所以要定期關心,如此一來,屋主的心態若產生變化,你才能及時掌握。
《屋主說過,堅持2戶一起賣嗎?》
某物件是2戶打通的產品,屋主堅持兩戶一起賣,某買家喜歡這個物件,但坪數需求和預算考量只夠買一戶,想請B去跟屋主談。B覺得屋主當初就已經說過要一次賣2戶,何況若只賣掉其中1戶,屋主還要重新把牆隔起來,很麻煩,於是婉拒買家。
沒想到,買家竟然透過別家房仲去談,而且還真的只買到1戶而已!
心得:不應自我設限、覺得「不可能」就婉拒,無形中喪失許多機會,買家的購屋「動機/慾望」並不會因為你的拒絕而消滅,作為房仲的你,一定要讓買家感受到,你願意去試、願意幫客戶努力過,否則,買家一定會去找別家房仲談。
【學員C-遠距離影本簽名,有其法律效力嗎?】
最近遇到買賣雙方碰巧人都在國外,一個要下斡旋,一個要簽委託。疑問一定要郵寄正本過去,簽名完再寄回來嗎?用傳真簽名回傳,或者是掃描成PDF檔案mail過去,客戶自行列印下來簽名後,再傳回來,這樣不行嗎?
答:依照民法第一百五十三條:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」去市場買菜,直接現金交易,法律行為也算成立,也不用特別另立契約。因此,不一定要用正本郵寄給對方才算法律上的「達到/到達」,用傳真機將文件傳送給對方,或掃瞄為PDF/TFT/JPG檔之後以email發送到對方的電子郵箱,當然都可以。
不過,當其中有一方要作怪、或想否認契約時,就又回到舉證上的問題了,因此建議要保留當時書信往來的mail紀錄當佐證,最好仍要正式補上一份雙方在同一份紙本上蓋紅印或親筆簽名的契約作為正本,避免爭議。
更詳盡的解說,可參考此篇文章→http://reader.roodo.com/justlaw/archives/18359625.html
【學員D-跟屋主本來就認識,卻簽不到委託?】
D跟屋主本來就認識,算是朋友,有賣屋需求,屋主自售於591售屋網,同時也委託了某家房仲公司,於是D用「多一家委賣,多一個機會」的說法爭取委託,但是遭到屋主婉拒,不解原因為何?
答:如果只有屋主自售,可以理解屋主不想付服務費,但屋主也有委託別家仲介賣,而D與屋主是朋友關係卻簽不到?研判應該是屋主認為D尚是菜鳥,經驗與專業度都不足,因此不放心委賣,建議D做好功課,提升專業度,言談之間讓屋主感受到可以信任,應該就有機會。
【學員E-連續兩個禮拜沒有問題】
跟上禮拜的理由一樣,因為名片還沒拿到,所以還在等,目前仍沒有問題......。
經詢問,發現E連華廈與大樓、透天厝與別墅、什麼是新成屋、新古屋、中古屋都搞不清楚,已要求做功課,下次分享報告。
【學員F-房屋漏水保固期?】
某間房子屋齡7年,買家去年買的,1年過去了,屋內牆壁內的水管(也就是暗管)發生破裂,導致樓下住戶天花板漏水。
問題1:屋齡才8年,未滿10年,房客認為「還算新」,能否向當初建商求償?
答:很難,因為建商通常對於建案的保固期為1年,好一點的3年,偶爾會有出現地方型小建商保固5年,主要是為了提升知名度、營造好口碑,這已經是最長的保固,一般來講不會超過3年。
問題2:新屋主可以向前任屋主要求賠償嗎?
答:可以,根據民法,房子5年內「發現」漏水(注意關鍵字,是發現,不是發生),並在6個月內通知前屋主,賣方都必須要負責賠償。但,有前提,就是這個漏水,在購買前就已經存在。因此,買家必須要負舉證責任。
如何讓賣方與仲介不要提心吊膽5年?不懂的菜鳥仲介,以為只要寫「現況交屋」就能擺脫一切責任,其實這是無效的約定;而實務上的做法是,在簽訂買賣合約時,買賣雙方約定「賣方於交屋後,願意負起1年(或半年)內的房屋漏水保固責任」即可。
詳細說明,可看此報導→http://estate.ltn.com.tw/article/4278
【我】
《價格預留空間,是為了感動服務?》
某間房出租,月租金1萬元,底價9000元,房客出價8000元,差距1000元。身為房仲的你,你會對房東怎麼說?如實呈報?還是預留空間報低(可能先講7000元)?同樣的,對於房客,你會如實呈報房東底價?還是報高?原因理由為何?
答:關於銷售話術與服務技巧之「操作過程」,已於會議中分享,就不文字化了,重點是,倘若你對於價格上有所「鋪陳」,記得,關鍵在你的「出發點、心態」是什麼?
如果你是為了想要成交賺服務費,你講出來的話,就會是「惡意欺騙」;如果你是為了要圓滿成交,讓房東、房客雙方在討論承租條件時覺得舒服,那就是「善意謊言」。
心態不同,表現出來的言行舉止就會不同,客戶是會感受得出來的,萬一不小心被揭穿,結果也會不同。
《定金多寡,要符合比例原則》
最近成交一個月租金3萬元的租案,整個過程算圓滿,唯獨在簽約當天出現服務瑕疵,導致客戶不舒服。
第一天:客戶已匯5000元定金。
第二天:討論租約內容,並約定好明日晚上8點簽約。
第三天:......↓
白天,房東問,簽約當下房客是否就會補足2個月押金+第1個月租金=3個月,共9萬元?經詢問,房客表示隔天白天再匯,於是,房東開始緊張。
房東認為:簽完約就等於合約生效,但卻只有定金5000元,距離9萬元差距8.5萬,還要等到隔天白天才能收到匯款,覺得沒有保障。
房客認為:若用現金,萬一隔天房東說其中一張裡面是假鈔,怎麼辦?簽約前,房客不可能將房東的匯款帳號申請約定專戶,不論是ATM轉帳還是網銀操作匯款,金額都有上限(頂多5萬),這樣對房客而言,等於是「付定金一次,簽約晚上ATM轉帳一次,隔天白天還要再轉帳一次」總共3次,次數太頻繁,沒有一次到位,房客覺得很煩。而且簽完約之後,房客還沒拿到鑰匙,房東到底在怕什麼?應該是房客比較沒保障吧?何況簽約是晚上,隔天白天再匯款,不也是稀鬆平常的事情,幹嘛那麼急著要錢?
心得:兩邊我都用同理心,兩邊都沒錯,錯在我忙中疏漏、經驗不足,沒有意識到3個月租金9萬元與定金5000元「不成比例」導致房東擔心緊張,因此我學到了,以後在約碰面簽約時,要事先搞懂房客的付款方式,簽約當下付現金?還是簽完約後用匯款?若是後者,房客在簽約前,至少要先匯1個月以上的「定金」讓房東安心。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171130era-flying-eagle.html
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