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#阿明小教室 #每日一詞房事版
#房屋貸款 #民間二胎
我國《民法》第205條規定：
「約定利率，超過週年百分之二十者，
債權人對於超過部分之報酬，無請求權」，
即法律不予保障超過年利率20%以上的報酬，
超過法定利率屬違法。
一、 民間二胎的優點
1. 總放款成數較銀行高。
2. 手續簡便、撥款快速。
3. 還款方式較具彈性可調整。
4. 對於客戶個人信用寬容度較高。
二、 民間二胎的缺點
1. 利率比銀行高，負擔較重。
2. 還款時間較短，一般也沒有寬限期。
3. 需要慎選正派公司，
避免遭遇高利貸或詐騙公司。
三、 如何挑選民間貸款機構
1. 找有合約書約定、代書把關和地政
事務所審核的公司。
2. 貸款公司的利息計算需根據民法之規定。
3. 挑選能夠經由雙方同意並約定貸款額度、
利率及還款方式的公司。
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【假買房真詐財】
轉傳一個很可惡的詐騙案例，請大家小心留意！
買房詐騙集團交手實錄+破解之道
話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。
(提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費)
看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
(提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。)
兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。
讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。
(提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)
價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。
接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。
(提醒：我覺得這是高明的心理戰，”差點就要簽約成交了”的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)
今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。
(提醒：民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。)
甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。
(提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭，準備打靶用的。)
接著甲先生提出訂金付10%價款，其餘90%價款10/25付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月才會辦理過戶。
(提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你甚麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎?)
我方認為這樣風險太高，不然等10/25再來簽約交易，甲先生堅持先付10%，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!，以上是我內心戲，宜消音。
(提醒：所謂”逕付(或逕受)強制執行”，只是直接取得”執行名義”方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。)
我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，”逕付強制執行”已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。(登記乙小姐，與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)
我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。
(提醒：三十六計，走為上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上”逕付強制執行”的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)
總結本案重點：
一、目標
1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。
2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。
二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。
5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。
6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。
三、手法!手法!手法!←很重要!
以本案為例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。
疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
解答：詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?
接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。既便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶?
解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。
前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼，也許A心一軟，
就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。
詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得簽個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，
但權狀字號，發狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎?不會，因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。
接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A才會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
解答：當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。
就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死)，然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了!
在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。
四、自保
1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。
4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，才沒有發生憾事。
以上，請大家多多留意，提高警覺。
(圖文不符，圖為本人非常喜歡的建案之一)
一早就學到這麼重要的一課，感恩作者熱心分享。
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2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。
二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
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1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
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☆代書貸款是什麼？ 代書貸款就是銀行信貸民間版本，不看〝信用狀況〞、〝不用擔保品〞，以你的還款能力來決定 ... ... <看更多>
【民間代書貸款】到底是什麼？最公道的民間信用貸款方式從利率、額度、安全性一次就搞懂｜元展理財公司－3分鐘貸款小教室帶您快速了解 · 【民間貸款安全嗎？】遠離高利好 ... ... <看更多>
民間代書貸款 在 Re: [問題]銀行有在做代償民間借款嗎？ - 看板Bank_Service 的推薦與評價
我和你說，這很簡單，你把事實告訴你母親，
你和哥哥跪在母親門口跪到你母親同意借款為止，
你可能會覺得丟臉、會被人說話，總比最終家破人亡還好。
增加信貸評價、周轉不過來的風險都遠小於和民間借款100萬，
我不知道你是為什麼做這種向地下錢莊借款動作，
人身上沒錢，隨便去社會上找個事情做也不會餓肚子，
慢慢重新往上爬，機會來了，再翻身就好。
一旦沾上地下錢莊，
拿全家人的性命和未來也還不了。
最後，你有聽過地下錢莊跑法律嗎？
※ 引述《saviour8888 (saviourrrrr)》之銘言：
: 事情是這樣
: 我哥做保險經理 年收不錯 今年報稅破百快兩百 工作年資 已七年
: 但家裡突然需要錢 周轉不過來 缺50萬缺口 加上 他想增加信貸評價 需要現金放戶頭
: 總額大概需要80萬
: 所以 他希望我跟民間代書借款 我也已幫了他 總共貸了100
: 扣除佣金 跟 預先支付三個月保證 實拿差不多80
: 預計還款日是今年10月左右
: 因我本身有房產3/1 的產權 但他沒有所以只能掛我名字
: 剩餘的產權在家母手上 家母
: 對錢 房產很敏感 年輕被騙很多錢
: 所以對房貸借款 根本不可能同意的情況
: 只能拜託我 幫忙借款 月息2.5分 換算下來 一年30%
: 利息是我哥付 而且他保證10月一定處理完 但畢竟名字是在我身上
: 雖然不擔心他會跑 但我想先做好最壞的打算
: 目前是把我3/1產權抵押設定給代書
: 日期是到年底 抵押總額170萬
: 代書是說若是還不出來 本利 跟跑法律的費用都算在裡面 所以才這麼高
: 如果真的我哥跑了 還不出來 我可能要背但100萬債務
: 若這樣我還是得出面解決 總不能躲躲藏藏
: 目前想法是 用房屋貸款 找銀行代償 然後用房屋融資的利率 年息3%-4%左右 慢慢償還
: 但不知道有沒有這樣的代償方式
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.214.227.198
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Bank_Service/M.1465029635.A.6F6.html
賭債的話民間都知道各式各樣的「脫法行為」，
也是事實認定難以處理的爭議。
我有一個朋友當高雄地頭蛇40多年了，
就說男人四件事不要玩：賭博、毒品、女人、高利貸。
真的不要開玩笑了，
有這樣資產的人讓我看到你打出「法扶」兩個字真的會嚇到我，
完全印證你整個在狀況外。
我有幾個朋友，
家庭就老老實實的，
但故事就是很巧合，
沾到地下錢莊，以為20、30萬沒甚麼了不起，
結果搞到變200、300萬，
一開始以為能處理，大不了抵押品賣掉，
結果到後來連原債都還不了，
後來全家人到處跑，到處躲債，不敢接電話，小孩也不敢讓她上學。
討債的不會穿著西裝和喝咖啡協商，
金主逼討債的、討債的就逼債務人、債務人全家、債務人公司、債務人一切人際關係，
https://www.youtube.com/watch?v=RE7LwtmmG10
這一段經典的警察開槍影片，
就是一堆年輕人沒有事情做去幫人討債，
債務人躲在家中，鄰居看不下去才報警。
你想想看這全人為什麼討債討的這麼狠，
討債是他們大大小小合法與不合法開銷的來源阿。
其他可以參考
只欠2萬7被討債開槍致死
https://www.youtube.com/watch?v=uNEk9dMaF10
債務人被打的半死或是被迫從事性交易還永遠還不完的債
https://www.youtube.com/watch?v=Z8sUmi1KMog
員工被打
https://www.youtube.com/watch?v=sd4eDmk37VQ
其他包括債務人女朋友、女兒、老婆、姊妹被性侵害的案件不勝枚舉
https://www.chinatimes.com/newspapers/20150824000461-260107
https://www.youtube.com/watch?v=o_LcAzKYiMk
https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1445323
闖進家中綁小孩討債
https://www.youtube.com/watch?v=JhqhM39P-Rw
AK47掃射、把債務人關狗籠
https://www.youtube.com/watch?v=2wdXXSGJEmA
派出所、監獄只是另外一個家
https://www.youtube.com/watch?v=XSsOGrX4pm4
至於這些討債的人，他們最在意的並不是錢有沒有收到，
而是可以透過討債，控制這些人事物...
我想，
這恐怕不是法扶可以幫上忙的...
支付命令的修正在於督促程序的1.原因事實的審查、2.不再具既判力(最重要)、3.翻案
不嚴格。本票則是走票據法不問原因事實，再走本票裁定程序。
不過上述都是正常法律程序，
對於地下錢莊和討債集團來說不是他們的選項。
警察其實也很難介入民事糾紛，
除非有涉及違反刑法部分，
所以也沒有合法掩飾非法的行為。
本票是實體法認定文件，執行力是透過程序法得到的效力，
兩者不太相同，
執行力並不會多強大，強大的是既判力，這個部分也在支付命令修法後取消，
大不了在收到法院通知後提出異議進入就本票內容爭執的實質審理就好了。
(當然，你要就票據主張異議，其裁判費與擔保須由發票人預繳。)
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