好消息!租屋的朋友照過來👀
想高額超收電費可不行
房東也得守規矩
看看還有什麼新規定呢😏
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#租屋 #二房東 #電費
#租賃規範
#惡房東退散🙅♀️-#租屋必讀
政府政策近年力推「包租代管」制度,但「二房東」之包租業者與房客、屋主間關係一直無明確規範。內政部108年2月24日公布俗稱「二房東條款」之定型化契約條款,於108年6月1日生效,即是為提供包租業與房東及次承租人間更全面性的保障,依租賃條例的授權,內政部公告2個規定,第1個是「住宅包租契約應約定及不得約定事項」,適用「包租業與房東」間;第2個「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,則是依消費者保護法訂定應記載及不得記載事項,適用「包租業與房客」間。明定轉租房屋押金、水電費與修繕義務,且不得超收電費、強制告知凶宅資訊等。即將上路的「住宅轉租新制」,在押金、水電費和修繕義務等事項,一旦遇有租賃契約內容與「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分,可請求包租業修改或拒絕簽約,以保障自身權益,希望透過相關法令落實「居者有其屋」。
因曾發生知名惡房東低價先租賃老公寓等再轉租,卻出現超收高額電費、隨意威脅及對房客提告等情事。消保處為避免糾紛,公布「二房東條款」之定型化契約條款,增訂之重點如下:
1、規範對象
「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」係用以規範「包租業者」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係,與直接第一手房東房客間之房屋租賃關係有別。
2、租屋期間
為防止不法「日租套房」,明訂租賃期間不得少於30日,但也不得逾包租契約之租賃期間。
3、收取押金上限及應返還時間
為防止包租業者超收或拒不返還押金爭議,明訂押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。
4、相關費用分擔
包租業者與承租人相互間可約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔。但特別明訂「電費」若約定由「承租人」負擔時,計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」,以避免包租業者假藉收取高額電費,謀取不當利益。
5、房屋修繕責任
未來房屋或附屬設備損壞時原則上由包租業負責修繕,惟損壞係因可歸責於承租人之事由所造成時,包租業即不負修繕義務。包租業者修繕期間,房屋若無法居住使用者,承租人「得請求扣除該期間之租金」,即當房屋設備需要修繕(漏水、水電故障)主要由包租業者進行修繕,但若是因租屋者使用損壞則包租業者不負修繕義務。需修繕房屋而無法居住時,承租人可以請求扣除無法居住期間的租金。
6、租約終止相關規範
(1)法定終止:規定包租業者與承租人得提前終止租約之法定事由,並規定應於一定期限前(依不同情形有3個月及30日等2種期限)以書面通知他方。但有危害公共安全或危及承租人安全健康時,得不先期通知。
(2)意定終止:即使無法定終止租約之事由,租賃雙方亦可在權利衡平之前提要件下,約定是否得提前終止租約。提前終止租約應於「至少一個月前」通知他方,未為先期通知而提前終止租約者,應賠償他方最高「一個月租金額」之違約金。
7、告知義務
包租業者也需事先告知是否為凶宅、海砂屋。
8、明訂禁止約定事項
為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括有:
(1)不得約定廣告僅供參考。
(2)不得約定承租人不得遷入戶籍。
(3)不得約定應由包租業者負擔之稅費轉嫁至承租人,即不得限制承租人。
(4)不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。(例如:凶宅)
(5)不得約定出租人須繳回契約。
(6)不得約定本契約通知僅以電話為之。
9、爭議處理
針對專業包租業者也提出所謂的公會協助義務,未來當房東提前終止包租契約,包租業者應該自五日內通知承租人需終止轉租契約,並且要協助承租人優先承租其他租賃住宅。若包租業因故停業、解散或他遷不明時,承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜,公會或其全國聯合會「不得拒絕」。
「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之定型化契約條款若未遵守依消保法有處罰規定,包租業者提供之租賃契約內容應符合「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之規定,新制上路後若違反者,除契約條款無效外,還可依消保法規定倘租約內容與前開規定未合,經主管機關令限期改正而屆期不改正者,主管機關可依消費者保護法第56條之1規定,處包租業者3萬元以上30萬元以下罰鍰,且可連續處罰。大家不能不注意喔。(台灣司法人權進步協會關心您!!!)💕
(本文由協會會員基隆地檢署檢察官劉彥君提供)
同時也有10部Youtube影片,追蹤數超過243的網紅高雄市議員-林于凱,也在其Youtube影片中提到,這個會期總質詢,最重要的質詢就是:🔺中資滲透高雄港案。 這個案子牽涉到經濟部投資審議委員會(投審會)、以及港務公司,ˋ這兩方怎麼說呢? 🧐港務公司表示一切租賃程序經過投審會審核通過,無涉「大陸地區人民來臺投資許可辦法」所稱之投資行為。 🧐可是,時代力量立法院黨團,發文投審會針對「高雄港65、66碼頭...
租賃規範 在 民意論壇:聯合報。世界日報。udn tv Facebook 的最佳貼文
巢運起 政府別再失能下去
【聯合報╱林左裕/政大社會科學學院副院長(台北市)】
2014.10.03 02:01 am
近幾年,因國際金融風暴後寬鬆貨幣政策,以及國內遺產稅與贈與稅負大降的情況下,引發資金湧入台灣房市,使得全台城市在平均兩成的閒置下,每年竟有一成以上的漲幅,台北市房價所得比超過十五倍,已達國際認知的泡沫標準。
對有自用住宅或擁多戶房產投資者,房價上漲或許是資產增值或投資獲利的成果;但對年輕族群或尚未購屋者,高房價為未來生活壓力的主要根源。因此繼廿五年前無殼蝸牛運動後,本周末有超過六十個社團支持的巢運將捲土重來,抗議台灣居住權利的淪喪。
面對此股來自民間自發的抗議行動,政府實不應以一般的社會運動個案等閒視之,甚至以選舉語言敷衍搪塞,而應從政府治理及政策規畫是否失能角度反省,落實民生居住的能力及權利。
不動產價格,雖應尊重市場機制,但如同言論自由一樣,投資者雖有投資自由,然當因低利率低稅負導致囤房與不出租現象,使得實際供給失調,即為市場失靈,政府即應調整貨幣、財稅及公租屋政策進行干預,否則一部分人的居住權利持續受影響時,即為政府失能。無殼蝸牛運動或巢運,即是訴諸市場失靈及政府失能下的公民行動。
有業者反對導正房市政策,強調房價所得比偏高,僅是分母所得過低的結果;或主觀認為無房市投資管道,資金將會外流;甚至宣稱即使不投資房市,這群人也買不起房子。殊不知高房價是政府態度及政策的結果,而囤房者本身即為市場機制下,使供給不能有效釋出之因,刻意忽略囤房行為即為高房價成因。
對政府言,未來政策鋪陳更不應選擇性地僅投擁屋或投資者所好,而應以全體百姓之福祉,以及全國經濟社會之永續發展為考量。如日前主計總處公布,國人平均淨資產比前一年增加四十五萬元,但其中七成來自房價上漲,此結果實際上僅是寬鬆貨幣結果;對無住屋者而言,更是椎心之痛。又如營建署主觀地以用電度數推估空屋率,亦明顯低估全國囤房之嚴重性。
因此政策制定上,政府應祭出「房市三箭」,此三箭之力道長短不一,如貨幣政策及財稅政策屬短箭,必須劍及履及:在稅負政策上宜檢討自用住宅三戶認定之過度寬鬆、非自用住宅稅率的調升、加速未來實價課稅的落實,以及農地及工業用地稅負之漏洞等問題;在貨幣政策上第二屋以上貸款成數限制、首購優惠人頭戶問題,以及因應美國寬鬆貨幣政策之轉向,央行應有更明確之作為,畢竟房價劇漲,央行之寬鬆政策為主要推升原因之一。
而增加租屋供給,為購屋之替代品為長箭,有待中央及地方長期經營。日前宣布將社會住宅供給,於十年內提升「五倍」至三萬四千戶,然供給率僅為總住宅存量之千分之四,長遠之公租屋目標,應至少達到一成,以為政策調節市場之工具;輔以修訂房屋租賃規範,提升租賃雙方之權益保障,提升投資者出租之意願。
近幾年台灣房價高漲已排擠消費支出及生育意願,因此在經濟產業政策上,宜引導資金進入直接投資,以免資金受房市磁吸而排擠經濟動能。
百姓在安居下方能樂業,經濟社會也才能永續發展,在居住相關政策完善修正後,訴求居住正義之公民運動才可能偃旗息鼓。
租賃規範 在 高雄市議員-林于凱 Youtube 的最佳解答
這個會期總質詢,最重要的質詢就是:🔺中資滲透高雄港案。
這個案子牽涉到經濟部投資審議委員會(投審會)、以及港務公司,ˋ這兩方怎麼說呢?
🧐港務公司表示一切租賃程序經過投審會審核通過,無涉「大陸地區人民來臺投資許可辦法」所稱之投資行為。
🧐可是,時代力量立法院黨團,發文投審會針對「高雄港65、66碼頭出租給『東方海外貨櫃航運有限公司』」一事,與港務公司的來往公文,投審會函覆表示「#並無相關往來公文資料」。
港務公司說是投審會審核通過,投審會說無公文往來❓❓ ... 這到底是?
後來才發現,港務公司在2017年透過某律師事務所,行文投審會徵詢:「中資來台訂定租賃契約」是否在「大陸地區人民來臺投資許可辦法」第4條第一項的規定內?投審會函覆:「不動產租賃」”無涉”大陸地區人民來臺投資許可辦法,也就是說,🔺即便知道是中資承租高雄港碼頭,也不在中資投資限制範圍中。
這個問題頗大。
根據美國2018年8月通過的「外國投資風險審查現代化法案(FIRRMA)」,針對可能讓外國投資人得以取得涉及國安的「#不動產交易、「#關鍵基礎設施」、「#關鍵技術」、及可透過個人介入取得資訊的投資案(如取得董事席次、觀察員或其他得以介入控制),在交易完成前,都必須要經過「事前審查,以及,「事後調查」...如果,事前審查或事後調查結果,確認有國安風險,則可依照法案內容,要求 #更動投資內容。
看到了沒有,美國訂定FIRRMA法案,目的很明確,就是針對可能涉及國安的關鍵基礎設施、關鍵技術及不動產交易,作更嚴格的把關。為何要這樣做?就是防止共產政權對關鍵基礎設施的控制!
反觀台灣,依據港務公司2017年委由某律師事務所,行文投審會徵詢的內容來看,並不是不知道高雄港65、66號碼頭租賃契約中,背後中資的存在,而是要讓投審會背書,確認這樣的中資介入控制碼頭的租賃契約,是不在目前「大陸地區人民來臺投資許可辦法」規範內。
如果行政機關可以"依法卸責" ... 表明目前法規授權中資租賃碼頭沒問,那,難道立法機關不需要讓台灣對中資滲透,有一部更嚴格的法律來對抗?
高雄市議員林于凱粉絲頁
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租賃規範 在 台南市議員林易瑩 Youtube 的最佳貼文
社會住宅是我從政以來的核心關注議題,社宅的核心精神在於落實居住正義,讓有居住需求的民眾可以用比較低的價格承租房屋,尤其是市場上租屋條件相對弱勢的族群(居住弱勢),希望可以藉由政府的介入降低部分民眾長期處於「住所不穩定」的狀態。
因此今天我在都發局的質詢主要針對兩個重點,#供給數量以及#供給價格。
#公辦都更供給數量
在社會住宅供給的部分主要可以透過兩個方式—「興建社會住宅」及「包租代管」,在興建社會住宅的部分又可分為「自建社會住宅」及「公辦都更回饋」。先前我在質詢興建社會住宅時,就提出台南市政府不斷#滾動式檢討,但每次都是期程越滾越慢、戶數越滾越少,我不斷的要求都發局應加緊努力卻都看不到成果。今天我針對公辦都更回饋戶數的部分質詢局長,局長指出,目前公辦都更的數量有比先前所預期數量增加,不再是之前越滾越少的狀態。當然我聽到供給數量增加是十分高興的,這代表先前的質詢確實有發揮實質影響力,但我仍舊對於所謂數量增加有所疑慮,後續我會針對這個問題繼續追蹤。
#包租代管供給價格
包租代管,是政府希望利用第三方業者將現有的閒置房屋找出來,說服所有人將房屋投入租屋市場,透過政府補助及增加租屋市場供給等方式達成「降低空屋率」、「抑制現有租金上漲」、「提供較為實惠之物件」等目的。因此在包租代管的政策擬定上,中央對於租金的價額訂有規範,必須提供相較於附近類似物件8-9折的租金予房客,業者在設定租金時也必須檢附三間以上的類似物件給地方主管機關佐證其市場價格。
然而根據我辦公室收到的民眾陳情,目前台南市的包租代管,其租金價額並沒有想像中的優惠。正常來說,倘若物件是以市場價格的8-9折作為租賃價,應該會讓民眾十分有感,但由租屋網所看到的物件,租金幾乎和市場上其他的物件差不多價格,有一些物件看似價格較低但卻需自行繳納管理費用,實質上房客的負擔並沒有減輕。對此我要求都發局必須要更謹慎的審查包租代管價格,畢竟政府在這塊挹注了大量的資源,倘若在最後的價格訂定上沒有做到預設的狀況,等同先前的努力都付諸流水。
我完全了解目前包租代管對於民眾依舊相對陌生,業者要找到願意將物件提供出來的房東會遇到許多阻礙和困難,我也肯定業者的努力,台南包租代管的數量和品質從目前來看確實是較先前有所進步,但還是要繼續加油,將不足之處改進,才能更有效的達成預期的目的。

租賃規範 在 影響力 Youtube 的最佳貼文
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關於吳存富:
吳存富目前為可道法律事務所的主持律師,經常在臉書粉絲專頁「不動產律師貼心話」上分享有關不動產的法律知識,保障民眾買賣房屋的權益。此外,吳存富也多次在News98 九八新聞台 【午後靜話題】節目中分享各種法律知識的經驗,更著有《別讓買房變成你的惡夢》、《別讓離婚拖垮你的人生》兩本著作。
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