【你心中愛的那家獨立咖啡小店 但他其實很脆弱...】
#碰到疫情當然更脆弱了 #原本是日常版本升級成疫情版本
台灣是個獨立咖啡小店極為豐沛的地方
對於喜愛個性化咖啡的人們來說,真的是非常幸福
有各式各樣特立獨行的風格
有各式各樣我行我素的堅持
有各式各樣品質出眾的出品
但他們也是有夠脆弱的...
餐飲的薪資結構+懷抱著一顆開咖啡店的夢+追求c/p值的文化
沒有足夠的銀彈養客人
沒有大市場分析作支撐
沒有多元商品做避險
沒有足夠的規模只好樣樣自己來,消耗了健康...
所以如果你鍾愛這些可愛的獨立咖啡小店
卻還是為了健忘而少去光顧
一不小心,他就會消失在茫茫店海之中
成為一個掛著房屋仲介看板的回憶
所以可以的話,疫情期間可以看看獨立小店有甚麼宅配/外送商品
反正你本來就喜歡這間店,也要喝咖啡吃點心
很多店都會推出防疫商品+給點優惠,而且都有宅配/外送
掛耳包、瓶裝濃縮咖啡、甜點、甚至餐點冷凍包,甚麼都好
你想到的時候去網購一點打打牙祭,他們也能活下去
如果愛喝現煮的咖啡
那麼把以前去附近隨便買一杯咖啡的習慣(現在也不方便)
改成訂購一包獨立小店的咖啡豆+自己沖煮
利用防疫期間學習自己沖煮咖啡,可以解咖啡癮+調劑身心
不但喝了高品質好咖啡、更省時間
更不用冒著風險去外面、價錢也不貴
你愛的獨立小店有了這包咖啡豆、宅配商品的支持
如果每個月有100個客人想到他
多3-4萬的營業額可能就讓他度過危機,可以付薪水付房租
你每個月花在咖啡上的錢沒變多,品質還變好
而你愛的獨立咖啡小店活下來了
這就是咖啡店老闆與顧客最美的關係
同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過2,910的網紅コバにゃんチャンネル,也在其Youtube影片中提到,...
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#請以心心支持 #樓市周期
歷史循環不息,樓市有高低起伏,太陽之下無新事,鑑古知今。我們樓市周期得出香港樓市必須要留意2021年及2023年。
歷史循環不息,樓市有高低起伏,鑑古知今。而西方的經濟學家發現樓市18-20年一個周期,而香港樓市在經濟周期的方法預測又如何看?
香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲,二手樓又再冷封;樓價指數雖然無明顯跌幅,但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市周期!
對於樓市周期的研究,在世界的經濟學家都有不同的見解,但是異常相似。筆者在下面列出:
-《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一周期。
-愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱周期循環分析之父,發現每個樓市週期約18年
-英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
-西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期
大家都不約而同認為樓市周期約18-20年一個周期,若從1965年說起,普遍認為本港樓市至今經歷三大周期,第一周期(1965年至1981年);第二周期(1981年至1997年);第三周期(1997年至今),樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。
小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現,以六年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約六年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割,得出三年為次一級周期,分別得出2000,2006,2012,2018年
同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市周期在1985年開始,循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算,而2003年同時利用前文提及的6年週期,即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
1967年暴動令到樓市下跌,大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪,直至反覆至1981年
如1984年之後中英政府簽署聯合聲明,香港前景變得清晰,吸引外資來港。此外,當時正值減息周期,最優惠利率由 84年中的 17厘,大降至 87年的 5厘,加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地,刺激樓市造好。
令香港樓市跌至谷底的致命一擊,是 03年。沙士嚴重打擊香港經濟,樓市亦不能倖免,由 97年第四季至 03年第二季,樓價暴跌 66%。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。
同時樓市主要亦在2020年出現背馳的現象。
根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳,同引用政府的數據,住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月),但同租金同期是跌9.17%。
而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數,即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算,你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂,之後反覆回落至2019年初的248點,而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快,由213跌至166點,跌約28%。
由以上的數據反映工商,及零售的環境需要差,而且由於工資或者經濟下跌,令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題,為什麼在量寬環境之下,市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白,家庭,銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄及收入,及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間,那最終會消費減少,最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下,或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。
過去香港樓市下跌不是因為供應量、加息,而是失業潮。如失業潮惡化,樓市會受影響嗎?短期內可能不會有明顯回調,但中長期會。因為歐美兩個世界都已經重啟量化寬鬆,明年雖然實體經濟不會好,但是在量化寬鬆環境下,可能仍有一定的支持。正如歐洲長期經濟低迷,但仍能頂上幾年光景。
正如筆者在2019年對2020年預測一樣中提到幾個預言︰一、資產價格跌到某個水平止跌,但市民的收入開始減少,然而物價仍然保持貴的水平;二、 2020年全球放水,媒體及市場分析會給予壓力,希望以槓桿放大回報,迫投資者加最後一口槓桿;三、失業潮會慢慢出現︰四、明年經濟會出現假陽春。
「明斯基時刻」在長期的經濟繁榮中,資產價格上漲會導致投機性的貸款增加,而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺,當債權人要求償還債務時,投資者必須賣掉資產價格,相對穩定的投資物來維持現金流,然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。
一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌,以及流動性緊張,並最終造成資產價格的崩潰。在2017年10月前中國人民銀行行長周小川在談到防範系統性金融風險的重點提醒「明斯基時刻」。 雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長,但世局如筆者曾在本欄提出2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退,破壞而重建的一個世局。至於這最後一口槓桿,你是否要加,交由讀者決定。
2021年4月-6月網聚
https://cutt.ly/Qjf2Edm
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上海住宅火爆漲 寫字樓迎寒冬 - 林雯婕
隨著2020年上海房地產數據陸續出爐,可以看到一個有趣的現象,在寸土寸金的上海,地產業正同時經歷著盛夏和寒冬,一邊是「一房難求」的住宅市場,另一邊則是空置率不斷飆升的寫字樓市場。
不過,從供求關係上來看,出現上述現象也屬情理之中。今年上海住宅供應量較少,隨著經濟復甦、信貸投放增加,市場上存量房屋無法滿足購房者需求,因此出現「一房難求」的狀況;寫字樓市場則是因為今年新增供應較多,且疫情促使更多公司採取靈活辦公策略。即使經濟向好,企業對擴租也更為謹慎。需求趕不上供應導致上海寫字樓空置率上升、租金下跌。
住宅樓:2020年新房、二手房成交量雙雙創下四年新高
面對突如其來的疫情,上海住宅市場在去年2、3月份一度停滯,但隨後在經濟復甦疊加貨幣寬鬆政策的帶動下,購房需求回升,新房、二手房銷量穩步攀升,全年成交量雙雙創下4年新高。
易居房地產研究院最新發布的數據顯示,去年上海新房成交面積約917.8萬平方米,同比增長23.1%,創4年新高;二手房市場同樣十分活躍,去年二手住宅成交30.2萬套,同比增長27%,也創近4年新高。
房價方面,由於新房限價且多數成交單位位於外環以外,因此去年上海新房成交均價為每平方米5.6萬元(人民幣.下同),同比溫和上漲3.2%;二手房方面,根據國家統計局最新公布的數據,上海去年12月二手房價格同比增長6.3%。
單單看這些數據似乎未能完全感受到市場的火爆程度。有一線房產中介對《經濟通通訊社》表示,上個月,特別是月末住宅成交量很大,一旦有房源出來很快就賣掉。不過進入1月份以後,成交已經回落,目前更多的是有價無市的情況,掛牌的房源都高出市場價很多。舉例來說,浦東張江一個學區房項目從去年均價是每平方米不到9萬元,而目前的掛牌價是14萬元,一年漲幅達到56%。
中原地產:供應不足、投資心態及城市動遷支撐購房需求
上海中原市場分析師盧文曦分析指,年底上海住宅樓升溫的因素有三,主要有供應不足、消費者投資心態嚴重、城市動遷釋放的購買需求。
首先,今年上海新盤供應餘額有678萬平方米,同比減少10%,但是成交量同比卻增加超過10%。當前新房庫存760萬平方米,去化周期不到9個月。而上海平均從拿地到可以銷售,這個周期差不多在11個月左右,可見目前上海房企在建項目的節奏開始跟不上銷售的節奏。
其次,購房者買漲不買跌,在房價上漲趨勢明顯下,急切入市的人也就越多。新房因為有限價因素,所以在上漲幅度上直觀感受不如二手房那麼明顯。
最後是上海有動遷舊改助力。上海去年舊改力度非常大,年底還有黃浦等區有動遷。這些需求直接進入了新房、二手房市場。
展望未來,中指院報告稱,目前偏緊的供求關係有望得到緩解,今年總體成交規模仍將保持在高位,價格將維持穩中有漲的態勢。雖然上海仍實行嚴格的限購政策,但上海近期對特定人群落戶放鬆與加大人才引進力度,這對上海住房需求形成持續的補充。同時,上海仍在加快推進舊區改造,較大規模的拆遷需求持續入市對明年市場也起到支撐作用。最後,去年上海住宅用地成交規模同比增長6成,亦為今年市場供應量提供有力支撐,
寫字樓:空置率創下10年新高 且仍將繼續上行
另一邊,寫字樓市場在經歷疫情的打擊後便一蹶不振,隨著下半年供應的增多,空置率不斷上升。高力國際最新發布的數據顯示,上海寫字樓市場空置率在去年升至22.7%,創近10年新高。隨著空置率的上升,去年上海寫字樓平均租金跌至每天每平方米7.64元,同比跌幅達到10.7%,創近9年來新低。
不過,在需求方面也可以看到積極的一面。在復工復產推動下,去年下半年上海寫字樓市場需求回升,淨吸納量為25.1萬平方米,環比大增168%,同比上升46%。金融、專業服務和房地產行業的公司是去年四季度的主要需求來源,三者合計貢獻了淨吸納量的60%。
展望後市,高力國際指出,今明兩年,上海寫字樓市場新增供應將迎來高峰,年均供應超過200萬平方米,將加劇租賃市場的競爭,空置率預計今明兩年升至29.1%和31.4%,將創下歷史新高。租金持續承壓,預計今明兩年平均租金在每天每平方米7.45元以及7.34元,要到2023年末才將開始溫和回升。
隨著寫字樓租賃價格的下降,以及新經濟、新消費的崛起,高力國際指,地產投資機構正將投資重心從傳統的寫字樓逐步轉向可提供穩定現金流的物流地產、產業園區及資料中心等資產類別。
原文:經濟通
#經濟 #投資 #商業 #生活
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有別於過去大多數的報導都在談買賣房子問題
鏡傳媒今天竟然出了一篇專題報導,專門談雙北的租屋黑市問題
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於是我告訴她
所謂無謂的浪費這東西
是高度資本主義社會的最大美德
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