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【全球矚目2021年關鍵字：淨零排放Net Zero】
2020年，投資界最流行的名詞是「ESG」—從環境、社會與治理三面向實踐永續發展。光是這三個英文字母，就讓趕上ESG熱潮的金融業在去年繳出亮麗的成績。
但今年呢？ 2021年，全球金融投資大老明示「淨零排放」將是今年企業與投資的重要趨勢。
企業該怎麼做，才能繳交更亮麗的成績單？
#CSR #企業社會責任 #ESG #永續 #氣候變遷 #淨零排放 #NetZero
孟加拉的新冠肺炎病例（俗稱武漢肺炎），目前仍維持在漂亮的0。
醫療口罩一盒50個，從70Taka, 漲到300,500, 1100,1200,甚至1500. 平常沒人戴口罩，這時候所有廠家都把不知道放了多久的存貨拿出來賣了。
額溫槍從900,變成2500, 昨天已經4000了。（基本薪資差不多8000tk)
我家小孟很擔心，每天都關注新聞，我們為此也開了很多次會議，除了一些基本注意事項，更特別提醒：
1. 不要共用餐具水杯。
2. 與人保持距離，避免擁抱。週五的大禱告，要特別注意距離，如果願意在家禱告，也是很不錯的。
虔誠的人對宗教很敏感，如果建議他們暫停去清真寺禱告，很容易就被冠上違反宗教自由的帽子，尤其我們不是回教徒。然而那天開會，有小孟自己提到伊朗有清真寺暫停禮拜五的大禱告，就是避免群聚，從回教徒口中自己說出來，就不會那麼敏感了。
結尾還是一樣，希望全世界都平安健康，現在已有的不幸感染者能夠早日康復。
也要感謝臺灣的每一位防疫英雄，包括我們自己。只要有乖乖洗手，乖乖排隊領口罩，照顧自己保護別人，好好過生活，我們也都是英雄。
感謝我們有為的政府，表現實在卓越，無法形容。感謝每一位的醫護人員，台灣的醫療品質能讓人安心，因為有你。
最後希望大家不管有沒有長住國外，都可以持續繳納健保費用。我自己從2011到海外工作，就算上一份工作只能半年回來一次，也從來沒想過要停保。
然後如果有人要推長住海外健保費提高，拜託想一想，不是每個人狀況都一樣啊！
我樂意多繳交健保費，是因為我覺得我有能力，而且覺得健保費用還可以再高一點，來讓這個系統更完善，品質更好。
但如果只是因為我長住海外就要提高，這好像有點奇妙...我跟絕大多數的人狀況一樣，都不是惡意使用健保的人，我是乖乖繳錢有需要才使用的人啊！
還有，我也常看到有人在網路上寫類似「都不在國外看醫生都回來用健保...」這話，說對不對。
以我而言，如果情況允許，我當然不會選擇在孟加拉看醫生啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊！！！！！誰會做這種事？？？？？小感冒還可以，如果需要手術呢？？？另外，我的英文雖然還是不夠好，可是至少醫生說的專有名詞我基本上能懂，畢竟以前為了演員的美色，很認真看了實習醫生前幾季，可是我相信大部分的人不是這樣的，不然不會海外幹部看醫生我都要帶著去，海外看醫生，除了醫療水準不一樣之外，語言這個因素也要考慮啊！
我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項
💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥
💁🏻♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻♀️
因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述
🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬
ACTION!
繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。
仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。
命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。
Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。
為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。
我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。
在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。
我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)
💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答
銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。
2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)
2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。
但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）
那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻♀️)
2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！
首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。
媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷
這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。
在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。
我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.
我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。
地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。
在日本，樓價分開兩部份。
第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！
銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物： 35年，
水泥建築物：65年。
超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。
那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。
當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.
沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。
順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。
日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！
這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸
物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑
所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。
➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。
熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。
回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。
日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。
簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。
只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。
這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。
我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。
因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）
決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。
地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。
2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/
日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。
沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。
伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/
伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/
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（我們會與同學做一個長約15分鐘的入學試，確保程度合適）
?早鳥優惠：8月18日(六)或之前報名，可獲九折優惠
?二人同行優惠：二人同行報名，兩人均可獲九折優惠
?8月18日(六)前報名，如一次報四期，第二至第四期學費九五折優惠，即四期學費共 $4500
＊ 一次繳交四期學費同學請注意：
• 第二至第四期開班地點會維持在油尖旺區，但請注意：由於場地供應所限，確實地點不一定在太子貳壹貳堂 Club 212舉行。
• 一般情況下，第二至第四期會緊接第一期開班，但具體開班時間不一定為28/9日，能否成功開班需視乎學員需求而定。
• 第二至第四期時間將維持在星期五 7:30 pm - 9:00 pm。
• 一次繳交四期學費後，即使學員無法參與第二至第四期課程，或第二至第四期課程無法成功／如期開班，亦不設退款，但學員可用已繳學費參加其他同等價值課程。
截止報名日期：8月22日(三)
【課程內容】
【第一期 | Module 1】重新掌握英文文法框架 The basic framework of English grammar
- 3個基本單位：words 字詞 , phrases 片語, clauses 子句
- 5個結構方塊：subject 主語, verb 動詞部分, object 受詞, adverbial 副詞部分, complement 補語
- 8大句型：SV, SVO, SVC, SVA, SVOO, SVOC, SVOA, SVCA
- 及物動詞 transitive verb 與 不及物動詞 intransitive verb
【對象】成人（我們會與同學做一個長約15分鐘的入學試，確保程度合適）
【人數】~7人
【日期】24/8, 31/8, (7/9暫停), 14/9, 21/9（逢星期五）
【時間】7:30 pm - 9:00 pm
【地點】太子道西212號一樓 貳壹貳堂 Club 212（花墟附近；太子站B1出口／旺角東站D出口步行約6分鐘）
【收費】$1200 (4 x 1.5小時)
【繳款方式】提交此表格後，我們將聯絡你提供戶口資料。
報名以菁存教育 (Finnie's Language Arts) 收到報名人士有效的存款收據（入數紙）作實，在 Facebook / Instagram / YouTube 相關宣佈下表示會參加或有興趣不代表留位。
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其它期數課程內容：
【第二期 | Module 2】掌握英語發音基本 The Basics of English Pronunciation
- 音標：元音 vowels、雙元音 diphthongs 和輔音 consonants
【第三期 | Module 3】進階文法課題 Advanced grammar topics
- 動詞形態：不定式 infinitive、動名詞 gerund 、動形容詞 verbal adjective、分詞片語 participle phrases [又稱為動副詞]
- 時態組成 tense formation
- 倒裝句 inversion
- 名詞子句 noun clauses
【第四期 | Module 4】語調 Intonation 和發音技巧 Pronunciation techniques
- 一般陳述句 general statements
- 疑問句 [包括question tags（附加問句）、WH- Questions 和 Yes-no Questions (Wh問句和Yes No問句）]
- 其他語調 [包括 Offering choices （向別人提出不同選項）, Presenting lists （列舉清單）和 Exclamation（感嘆句）]
- 發音技巧：省音 Elision, 加音 intrusion, 連音 catenation, 同化assimilation
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