今天學校辦活動，繳了錢，小孩有午餐、水和冰棒可以吃，我樂得輕鬆。
今天完結篇，故事很長，有時間的慢慢看。
呼聲最高的B神雕俠侶組合，為什麼只排到第二順位呢？
他們的確賣出了本社區最難賣的房子，因為這個房子長期出租，所以室內的建材和保養上相較於一般自住房 比較不討喜。（這個房子open house 的時候我們有去看）。
而且open house 的時候，還有租客住在裡面，看似不滿屋主要賣房，所以房子雜亂，物品堆積，花園也沒整理，廚房也是沒有擦拭，此外，房客還一臉臭臉的坐在家中餐桌旁，讓看房的人頗尷尬。
因為房客不配合整理，無法拍出美美的居住照，屋主只能用以前空屋時招租拍攝的舊照片來當廣告照片。實品屋現場真的不太好看。
所以這房子最後比屋主預期多賣出了3萬元，卻仍是本區最低價格售出的房子。有可能剛好是搭了賣房熱潮和不錯的地段好運拋售成功。不然之前兩年換了幾個仲介都沒有賣出去，神雕俠侶也因此拿下本區其他物件。
但大家有提到的「順眼」很重要。神鵰俠侶雖然一搭一唱，他們不是醜或怎樣，就是感覺上沒這麼「順眼」;人和人之間就是這樣，順不順眼就是一個感覺。但這不是最重要的因素，而是他們的銷售策略我不太能接受。
他們估價後決定把底價壓得比市價低，然後尾數9990up，希望藉此吸引更多人來看房。在這裏有點不好意思的說，老娘以前也是搞行銷的，我的想法是賣房子不是要找一堆人來看，（又不是賣預售屋）而是要找手上有錢的人來看，而且要有足夠預算的人來看，如果這個房子有100萬的行情，你以低底價吸引一堆手上只有７～80萬或90萬的人來看，只會拿到很低的出價，因為人家會依照你的定的底價為基準和他們自己的預算出價；這不是我要的行銷手法，雖然老公也欣賞他們一個服務買方、一個服務賣方的合作方式，但行銷手段太老派，而且完全不適用市場現況。（個人的看法），我太愛我的房子，我一聽到他的低底價策略，我就一把🔥想送客，雖然他解釋這只是行銷手法，但我無法接受。
所以，我們並沒有選擇B。
最後就是我們選擇的C了
以我寫作的方式，壓軸通常最精彩。
這個美女業務員臉上掛著最大的笑容，充滿精神和熱情，就是「順眼」。
第一次約訪的時候呢，她跟著我科學家繞了房子一圈，看完之後，又要求再繞一圈，再一圈，一共繞了三圈。
最後一圈的時候，她開始提出建議：「這個窗簾建議可以換掉」，
科學家回：「好好的為什麼要換掉？不換」，
她又建議「這個牆面漆可以重刷成亮一點的顏色，或是刷成白色，比較討喜」，
科學家又頂嘴「我就愛他這個顏色，所以多年來都沒有重刷，喜歡的人就喜歡，不喜歡這個房子的人，換漆也不會買」，
美女業務員不死心繼續建議「外面屋簷下的竹製遮陽棚可以拿掉」，
科學家依舊沒附議「這個竹簾可以為我們遮擋夏天強烈的陽光，而且很漂亮，我不想拿掉」，
女業務員：「拿掉會使空間感更好，而且你已經有遮陽棚了，拍照會明亮好看」，
科學家只回「我考慮看看」，
從頭到尾，美女業務員都是掛著笑容，沒有因為科學家的一再拒絕改造，而有任何退縮，坐下來談的時候，她告訴我們，房子的價值通常有兩個面向來看，一個是有形的價值，一個是無形的價值，有形的價值就是從廚房的建材，浴室廁所的建材是否用名牌，還有地毯的新舊，甚至屋頂是瓦片屋頂還是鋼板屋頂，價格都有影響，這些顯然這個房子裡面沒這方面的加分因素，當然你們有三台新型冷氣和太陽能板以及太陽能熱水器，這些是可以為你們加分，但如果你們能夠在投資一點錢做一些改變，來提高有形的價值，絕對可以加倍回收的。另外一個無形的價值就是Location了，你們現在這一區很搶手，你們有絕對優勢可以很快賣出房子，我的建議你們可以討論看看，她當時給了我們一個和我們心裡預估插不多的價格，然後真誠的表示希望我們可以把房子交給她賣，但當我們看到他提出的佣金比例和廣告費，我們就決定再考慮一下，可是他的行銷策略卻讓我非常心動，她主張現在是賣方市場，以我們房子的條件，讓買方自由出價可以爭取到比我們預期更好的價格，因為這個地段好，買家會依據自己內心喜歡這個房子的程度和他們所了解這附近最近出售價格做參考來出價，「你們也知道我前幾個月在這條街上賣出很高價格的一棟房子，他們一樣沒有游泳池，但是他們室內建材都是名牌 ，所以有那個價值。但誰知道呢？未來的買家也許根本沒看過那個房子，所以無從比較建材，只知道這一條街的房子已經有那樣高的價值，所以，我們很有機會賣出好的價格。」
年輕人賣房，果然是比較靈活，會隨著市場變化而改變行銷策略，這才是對的。
在面談過四個業務員之後，我們當時忙著花園整頓的工作，還沒有決定要給誰賣，當下得先把房子的花園，果園，菜園做一個大整理，那才是我們真正要把錢投入的地方。我們決定要把休耕多年的菜園推平，整理出一片草地，把生長過度密集的植物請專業的人來整理和疏枝，還有一些針刺類的植物砍除，方便下一個屋主好整理。預算非常有限，這也是我們為何抗拒美女業務員的建議的原因。期間，除了美女業務員時常打電話來關心我們花園的工作進度，並且詢問有什麼需要幫助的地方，同時還積極的表示很希望能幫我們賣房子，當科學家告訴他，我們還沒決定時，她說：「不管你們最後決定給誰賣，我都希望你們可以在簽約前再見我一面，再給我一次說明的機會，再聽聽我的意見，就算最後你們決定不是我，我還是希望可以幫到你們。」到這裡，我們有一些被感動了，她態度讓人動容。其他三位業務員都沒有任何動靜。
花園施工完成，我們夫妻開始坐下來討論房子要給誰賣，我們兩個都同時投票給了C，她不但專業，而且態度積極，光是看我們房子繞三圈舉動來看，她就值得這個合約了，許多專業的意見和分析，都是我們在其他三組仲介那邊沒有得到的資訊，另外三組仲介講的東西都大同小異，連行銷方式都雷同，只有C給了很多新的觀念，此外，我覺得她的笑容如果讓我覺得溫暖舒服，那麼，她一樣可以感染那些來看房買房的人，對她產生喜歡和信任感。
決定前，我最後還有一個問題要問她，於是我們再次約她在家裡見面。
當我們面對面坐下來，我看著她漂亮的眼睛：「我最後有一個問題要問，你知道你是我們接觸所有仲介抽佣和廣告費都是最貴的，我們不打算拿著別人的報價來向你砍價，但請你說服我，你這麼貴，我為什麼要選擇你？」
她拉著我的手，語氣激動的說： 「因為我是最好的，選擇我，你不會後悔，我會向你證明你的決定是對的。」
雖然，她的答案意思是會用行動和時間證明，但似乎要走到最後才能揭曉，但我相信她那真摯的眼神。
我們簽約了，最後的結果，遠遠超出我們預期的好，破表的售價，我們真的做了最正確的決定。
簽約後，神鵰俠侶才在某天突然來訪送了合約，但我們說已經簽約他人了，D打了個電話約簽約時間，我們也告知抱歉了，A 音訊全無。
故事還沒說完，下一章說說，堅持不改造房子的我們，到底科學家犯了什麼錯誤，迫使我們將錯就錯的將房子改造了，這一改造也幾乎將我們逼到了絕境，但我們又如何從絕境中找到了生路。
賣房 見 面談 在 Re: [請益] 買方未出價，房仲就約見面談議價？ - 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《LeoPan (晴天)》之銘言：
: 想請教買賣房有豐富經驗的各位。
: 我是自住賣方，有簽專約給某公司的房仲。
: 房仲有來幫忙先整理屋內狀況並拍攝屋況，
: 廣告上架後，隔天說有約多組客戶要來看物件。
: 過幾天房仲就回覆我訊息，
: 說有客戶有意願，但想見面談價錢(?!
: 我問房仲，對方有無先出價了。
: 房仲說對方尚無出價，說只想見面談價錢。
: 房仲就約定要雙方過去總公司見面談。
: 而且房仲覺得很有機會可以成交
: 要我們先帶印章和權狀過去！！
: 試問，這樣的流程會不會有什麼問題？
: 我第一次遇到未出價就要直接見面談。
: 謝謝各位！
淺淺的分析一下
會有這種情況，大概都是仲介身邊有長期看屋的自住買方，或投資型置產買方，
新物件都先叫這些會出價的人來看屋，
其中經驗豐富的買方其實看屋出價都是明確且快速的，
不求買到，但如果買方出價正中紅心，
仲介也要稍微做做效果，否則買方縮價幾乎是100%會發生的事。
買方要求賣方出來談不給底價是不可能的!
其中賣方個性也要捉摸，
所以綜合下來仲介目前想法應該是，
買方有出價，價格接近紅心，
也可能在紅心下5%範圍之內，
就是會需要喬服務費，或屋主降價/買方加價的情況，
仲介不想一口就給屋主知道買方出價接近底價的情況，
就凹屋主出來，說很有信心價格會滿意等等的，
買方早就有給價格了，只是這個價格有點需要技巧去搓，才會成。
建議
屋主賣房很多時候其實沒經驗，
但掌握一些基本原則就可以。
《要求仲介給斡旋金跟斡單》
看到買方資料跟斡旋金，再考慮要不要談，
仲介都會想要一天ko，很正常，
因為怕買方冷掉，所以要維持熱度，
催促你出現也是為了買方熱度要穩固，
但是如果他真的夠認真且細心，
把斡旋跟斡單拿去你家不難吧？
買方真的想買，會沒有辦法領錢下斡嗎？
半夜跑三家提款機取錢都會湊給你的!
《簡易打聽買方背景》
也是有下三濫仲介會出假斡單，請假中人，
用出價來談，騙屋主出來喬價格，
喬出真底價!
價格一出買方直接call出現!
投資客有便宜馬上撿，
所以簡單打聽買方背景，聽仲介闡述有無閃爍其辭，
定位目標是否與出現在現場的人謀合，
斡單的姓名跟現場要談的人是否相同，
細心的仲介一定會交代清楚，
如果前後對不起來，硬拗，來的人不對，
直接可以走了，也不用爭執，
就說我價格你買不到差太多，
轉身離開就好。
《關於專任委託銷售合約》
沒有人可以逼屋主賣房子，
請知道一件事，
所有權人可以隨時不賣屋，
這是一個很神奇的事情，
因為合約明明有寫，
委任給xx公司專賣，
價格多少可以收定，
成交後服務費應該給多少等等，
但是，只要權狀沒有交出去，
你不想賣，沒人可以逼你，
說真的，會說專任你不照著走的，
要跟你上法院等等的仲介，
都是一些只圖自己溫飽不管他人死活的人，
你不賣了，有疑慮覺得不妥，
他應該是站在你的角度幫你排除萬難，
服務你，協助你完成交易，而不是恐嚇，
試問天底下哪間仲介為了專任約，
屋主不出面談就告屋主的?
傻了才這樣幹，誰以後想給這種流氓仲介委託啊?
是你幫我賣房子我給你服務費，
不是我求你賣房子還要聽你洗臉欸!
這種情況真的聽很多，
也覺得很不入流，明明有更多細心勤奮的仲介，
會慢慢的把屋主安撫好，解決疑慮，
開開心心賀成交，為什麼總要搞到屋主不爽，
被威脅怕事才心不甘情不願簽字呢？
正常情況之下，賣房子是開心的事吧！
甚至讓好仲介背負罵名，
仲介是個很吃力不討好的工作，
高薪是多少辛苦的汗水積累的回報，
專任不代表就可以草率甚至威逼，
專任是屋主的信任與期待，
賣房子可以很開心，
不要隨意被唬弄了!
以上簡單分享
在下已經從仲介畢業
歡迎指教
增廣見聞
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.246.250.127 (澳門)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1621437848.A.38B.html
一但買方出價到xxxx萬，同意仲介收訂金，並且由仲介協助成交買賣，收取服務費。
但有趣的是，你真的不賣，誰要告你?
我要求解專任約不行嗎？
灰色地帶很多……
※ 編輯: LawlietLin (60.246.250.127 澳門), 05/20/2021 00:08:11
為了讓你走專任合約效力
先框出來跟買方碰面
現場喬成交價
可以跟仲介要求看斡旋金跟斡單
是你在決定房子要不要賣
不是仲介
※ 編輯: LawlietLin (60.246.250.127 澳門), 05/20/2021 11:05:32
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