210403蘋果 買家甩掉仲介找上屋主 想省2％「留意這關鍵」
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210328/VCTBZ75WUBHN5JNSADOAFV4ENM/
不少屋主賣房，和房仲簽了委託銷售，可能面臨突然有親朋好友或買方想買，若私下成交，是否衍生違約的問題？對此專家表示，這要看屋主和房仲簽的是一般約或專任約，專任約的限制較多，在合約期內屋主不能委託其他業者銷售，也不能私下成交，若違反約定，違約金通常是契約上開價的4%。
（林佩萱／台南報導）……↓
最近台南民眾要賣房，陸續簽下4位房仲委託銷售，售屋開價約1800萬，為獨棟透天，並由仲介帶看。未料，有次透過房仲帶來一對夫妻看房，買方十分喜愛該房，等到看房結束，房仲離開現場，買方跑來找屋主，希望跳過仲介私下成交。
此舉也讓第一次賣房的屋主，十分驚訝！他坦言，買方想跳過房仲，能省下仲介費是不錯，不過主要還是看屋主和仲介之間的交情！由於買方想跳過的房仲是他的朋友，對方也付出了勞動力，加上買賣雙方期待的價格還有一段差距，因此屋主建議買方透過房仲過來議價就好。
對此，屋比房屋總監陳傑鳴表示，這要看屋主和房仲簽下的是一般約或專任約。通常專約限制較多，在合約期內屋主不能委託其他業者銷售，也不能私下成交，若違反約定，違約金通常是契約上開價的4%。
不過，簽專約的優點是簽約房仲積極度高，成交金額較能達到自身期望。反觀屋主若簽下一般約，屋主私下成交並沒有違約的問題，不過，仍要注意當初所簽的委託銷售契約書條款，是否有「委託期間內不得有非透過本公司經紀人員銷售的情形」這類霸王條款，屋主若發現業者的一般約上有這類條款，可要求房仲拿掉，另簽一份符合自身需求的合約，建議屋主賣房應仔細確認逐條合約，以免自身權益受損。
房仲作家、美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，通常有心的買方會巧妙規避2點，私下和屋主成交 。第一種是等屋主和房仲合約到期，再私下成交、第二種是同時和多家品牌房仲看同一間房，這樣各家房仲也很難舉證，買方是他們帶來的。
陳泰源說，通常一般約的委託，仲介被買方跳過，也只能認了，但仲介若經常遇到這種事，應自我反省，是不是服務做得不夠好。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210403-2.html
霸王條款房仲 在 Re: [爆卦] 房仲惡意騷擾及拖欠鑰匙- 看板home-sale 的推薦與評價
屋主在賣屋，通常會跟仲介簽兩種文件：
一、委託售屋合約 (確認售屋條約、訂立開價)
二、契變書 (更改-開價、底價、實拿、延長合約期限、訂立特約條款
效益蓋過委託售屋合約；且新蓋舊，每新簽一張，舊的契變就失效)
就算屋主只是口頭約 (電話裡承諾、沒錄到音，甚至當初連Line都沒留紀錄)
口說無憑，無法證明屋主已經要承諾將房子讓永X成交
但是，如果永X的陳先生，在當初有跟屋主簽契變書，並且在契變書
的特約條款中，有加入下面的幾項條文：
一、(第一種)
當買方出價達底價(含4%) XXXX萬 以上時，
仲介方即可將代為收受的斡旋金轉定金。
(第二種)
當買方出價達實拿 XXXX萬 以上時，仲介方即可將代為收受的斡旋金轉定金。
翻譯：轉定金的意思就是直接報成交，不用理屋主是否有在斡旋單的同意售屋欄簽名
找到買方，並讓買方斡旋價格超過實拿 → 屋主就必需要出來簽約了
二、賣方服務費，不得高過成交價之百分之肆。
翻譯：仲介負責找到買方，只要買方出價有高過屋主要的底價或實拿
賣方服務費，仲介賺多賺少憑本事跟買方爭取
但最多就是成交價的4%，不會對屋主超收
仲介就可以避免像原原Po提到的
明明仲介已經找到買方
而且已經見佣了(高過實拿)
屋主還有可能讓出價更高的仲介成交
的情形發生
只是一般的仲介店頭
很忌諱在契變書寫到"實拿" (ps.寫實拿，就等於一開始就願意自砍服務費
因為買方出高過實拿回推4%的斡旋底價的情形非常少見
大部分的情形，都是買方出低於實拿的芭樂價
需要經過拉價的手段，才能將買方出價拉到高於實拿
所以寫實拿，就幾乎等於注定折佣賣方服務費)
大部分都是會要求業務，契變書要寫底價(含4%) (ps.寫實拿需要跟店東或店長報備
證明是客人要求的)
或乾脆不寫契變，寧可咬死委託售屋合約中，寫的4%
但現在是買方市場，民眾都很會看實價登錄，出價往往是在行情價的邊緣之下
60~90%的買方出價都是低於實拿的芭樂價
依照契變書的有無，以及契變書，寫的方式- 高過底價 或 高過實拿
會有3種情形發生：
1.根本沒寫契變書 (行話叫：沒有跟屋主"賽印")
→ 屋主口頭的底價或實拿，其實都不算數，心情好就讓你成交
心情不好，就像原原Po，不喜歡永X陳先生，就不讓成交
2.契變書是寫含4%的底價
→ Ⅰ、當買方的斡旋出價，高過含4%的底價
屋主有出來簽約的義務，必需支付成交價4%的賣方服務費 (無法折佣)
Ⅱ、當買方的斡旋出價，低於含4%的底價
則屋主可行使"不同意權"，不在斡旋單上簽名 (或簽在不同意售屋欄)
→ 若同意售屋，通常仲介會叫屋主補簽一張新的契變(依舊底價含4%)
但屋主若傻傻的看都沒看，以為只是底價變低
其中(底價含4%)依舊寫入，那仍須支付成交價4%的賣方服務費
所以當屋主同意新的斡旋出價時，想要折佣仲介的賣方服務費
契變書重簽時，就"必需"改以"實拿"的方式重新寫
ex:原本契變書寫底價 1041.67萬 (含4%)
買方斡旋出價 1020萬
→ 仲介要求改契變書
屋主表示：改契變書可以，但因為買方出價較低，我有我的成本考量
我要的實拿就是1000萬，不給寫實拿，我就不改契變
新的契變書，要改成寫實拿 1000萬
→ 屋主契變書改寫實拿失敗 新的契變書，寫1020萬底價(含4%)
→仲介拿走賣服40.8萬
→屋主實拿979.2萬
→ 屋主契變書改寫實拿成功 新的契變書，寫1000萬實拿
→仲介拿走賣服 20 萬
屋主實拿 1000萬
3.契變書一開始就是寫實拿
→ Ⅰ、當買方的斡旋出價，高過實拿
屋主有出來簽約的義務，必需支付(成交價-實拿)的賣方服務費 (可以折佣)
ex:屋主實拿1000萬，當買方斡旋出價1020萬→仲介拿走賣服 20 萬
屋主實拿 1000萬 (=賣服約2%)
買方斡旋出價1050萬→仲介最高拿走成交價4%的賣服
=42萬
屋主實拿 1008萬
Ⅱ、當買方的斡旋出價，低於實拿
沒什麼好講的，除非屋主缺錢急售
屋主可以完全不用理會仲介
ps.但若屋主缺錢急售，改契變就要狠狠地折佣仲介
例如實拿1000萬，買方斡旋出價950萬
那新的契變書，實拿就寫950萬，不需要付仲介任何賣方服務費
有人會說屋主有那麼傻嗎？會簽了契變書中，看似對仲介方，十分有利的霸王條款？
(霸王條款：斡旋出價達底價或實拿以上，仲介方即可將代為收受的斡旋金轉定金)
會自願在契變書中，簽了放棄斡旋單的同意售屋權？
在實務操作上，用話術其實很多屋主都會同意寫
ex:1.仲介可以跟屋主說，現在買方大部分都出芭樂價，誠意買方難尋
屋主只需要告訴仲介想實拿多少，多少賣方服務費，仲介會自己想辦法跟買方爭取
2.屋主的重點是：實拿想拿到多少
既然仲介都找到買方，出價也高過實拿
那屋主支付高過實拿的賣方服務費，是仲介的合理報酬
3.高過實拿最多就是成交價的4%，不會對屋主超收賣方服務費
結論：
所以原原Po的這個案件，要看有無簽訂契變書
若無，則依據委託售屋合約，和斡旋單為準
在我回覆的上一篇中，原原Po有提到：永X陳先生，並沒有提供斡旋單讓屋主簽名
那口頭約定，真的口說無憑，完全沒有法律效益
→ 屋主安心、永X陳先生沒輒
若有，則看契變書中，有無加入仲介可斡旋自轉定金的霸王條款
沒加入 → 屋主安心、永X陳先生沒輒
有加入 → 屋主需支付賣方服務費、永X陳先生逆轉勝
※ 引述《Nubybee (Nubybee)》之銘言：
: 原文43
: 剛好手上有永慶的斡旋單、和賣屋委託沒丟
: 趁這個機會仔細讀了一下
: 也跟各位分享一下未來應該怎麼做會更好
: ================================================================
: 再來，銷售委託契約書上說
:
: "有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付
: 委託銷售價百分之四服務報酬...
: (3)委託期間內、委託期間屆滿或契約終止後兩個月內，甲方與乙方曾經
: 介紹之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時。"
: 翻譯: 在原po這case中，賣方已經違約，必須支付4%給永慶。
: ========================================================
: 實務上，從賣方的角度，不見得知道買方是誰，長甚麼樣子
: 以原po狀況為例，他若沒看過買方的長相，也沒看過買方的姓名
: 就有可能接受其他仲介一個違約的交易。
: 也就是說，從賣方的角度，大型仲介會看，
: 第一、你這個客戶有沒有必要得罪，若你跟仲介互動良好，
: 就有可能是可長久經營的客源，不需要因小失大。
: 第二、對於買方在不同仲介重覆下斡，你知不知情。
: 來決定要不要找你的麻煩。
: 當然，原po這位仲介的行為本身不妥當
: 但這並不能掩蓋各方違約的事實
: 且退一萬步說，
: https://reurl.cc/X6Llz3
: 若原po與仲介在電話中或Line、簡訊任一方式同意成交的話
: 不動產買賣契約的成立，不以書面為必要，口頭亦可，
: 依民法第153條規定，只要雙方對於買賣之意思表示一致，
: 雙方就成立買賣契約。
: 這個說法並不是一兩個人在說而已，只是通常仲介不會真的踩這麼硬。
: 說真的，
: 永慶和信義比起大部分加盟店
: 都是相對重視客戶關係和品牌形象
: 有時候仲介的怒火是會被店長壓下去的
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.32.18 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1586977821.A.41A.html
房仲業震撼彈 霸王條款被判無效
https://www.justlaw.com.tw/News01.php?id=7453
是有判例
但每個個案不同
真正上法院時，還是看實際情況
※ 編輯: rpg1510 (61.228.32.18 臺灣), 04/16/2020 03:30:39
: 再來，銷售委託契約書上說
:
: "有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付
: 委託銷售價百分之四服務報酬...
: (3)委託期間內、委託期間屆滿或契約終止後兩個月內，甲方與乙方曾經
: 介紹之客戶或其配偶、二等親內之親屬成交時。"
: 翻譯: 在原po這case中，賣方已經違約，必須支付4%給永慶。
同理啊
所以法院才會判仲介類似的霸王條款無效
就是避免一屋多賣，屋主或買方
陷入合約書中，對仲介有利的陷阱條約的坑
也遇過超級刁的屋主，很懂委託售屋合約和契變書的眉眉角角
跟仲介說那些霸王條款你給我刪除，不刪就不給仲介簽約
(然後認真地拿紅筆，一條條的刪去，然後還要業務在旁邊簽名)
結果回報店長時，被店長打槍
叫業務直接放生屋主，寧可不接那個case
不過覺得台灣的法院都偏袒消費者(買方、賣方)就是了
沒看到那些霸王條款無效的案例
仲介業界的反應都是震驚嗎？
就是覺得那些判例，對仲介業很不公平、很不合理
明明仲介都找到買方，價格也高過屋主的實拿
然後買方賣方，為了省仲介服務費，用各種手段殺仲介 (無論是他殺、加工殺、自殺...)
什麼叫"尊重契約精神"？
法官的意思是：我判的爽、我判的最大
管你契約內容怎麼寫！
然後就變成今天買方、賣方，一副我消費者我最大
你仲介不爽好啊，大家來走法院
法官最後還是會判消費者贏
鬧到上新聞，仲介丟臉外，然後還要被總公司定到滿頭包
實務上，霸王條款"的確"都是沒有法律效益的
都是拿來嚇嚇買方或賣方用的
單純的被嚇成功，服務費就會乖乖吐出來
遇到狠的，說好啊，大家來上法院
通常縮的都是仲介方
因為真正上法院，仲介還是會輸
鼻子摸摸當踢到鐵板
把時間省下去經營下一個買方或賣方
還比較實際
※ 編輯: rpg1510 (61.228.32.18 臺灣), 04/16/2020 12:29:04
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