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中央銀行七日祭出房市選擇性信用管制措施，金管會也對銀行加強金檢建商餘屋貸款，以抑制投資客炒房，大致符合社會期待。
但是，檢視房市的大數據，國人仍不禁怵目驚心。住宅價格指數全國從一○五年的九十九漲到一○九年第二季的一○五，看似溫和，但台中、台南、高雄去年第二季起漲幅擴大，顯然資金回台分流到中南部，引發預售屋紅單、白單滿天飛的炒房亂象。難怪預售屋的可能成交指數從一○五年第二季至一○九年同季漲了百分之卅一，帶動房價飆漲。
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#打房 #實價登錄2.0 #囤房稅
居住正義 不進反退 - 國家政策研究基金會
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房地產不該成為經濟發展的火車頭
中央銀行在總裁楊金龍親自主持的情況下，在12月7日下午臨時招開記者會，宣布打房的四大政策，並且隔日即刻執行，而建築業與中華民國不動產聯盟總會等更是大力抨擊，指稱政策太過突然，突襲式的打房政策將造成交易量與價格下滑，造成市場波動，也有人好奇買房是否能夠持續利多，願意投入房地產的每個人都能明顯獲利。
一如主題，房產不該成為經濟發展的核心
企業發展階段能夠有效促進經濟發展，產品銷售過程中包含員工薪資、交通物流、原物料進出口、國內外貿易等項目，透過產業鏈的發展，能夠有效讓經濟達到流通目的，最終讓每個人都能享受經濟發展的果實。
但房產發展則全然不同，房地產持有與建造成本低廉，導致建商蓋完房子後寧可將其閒置數年，也不願降價出售，而當人們的預期心理都是房地產會不斷漲價，即使房產脫手後也不願比當初購買價低來銷售，這也造成了數十年的連續看漲。
我印象很深刻，當年有親戚早在二十年前選擇移民國外，決定將原本在台北居住的房子用七百萬銷售出去，沒想到二十年後想要回台退休時，卻發現售價已經超過兩千四百萬，他沒想到在國外辛苦工作二十年，最後存下的錢卻還沒有持有房地產高。
當投資者的熱錢全部投入房地產後，將會造成國家的生產力下降，一般老百姓無法買房，就連跟我年紀差不多的醫師、律師、會計師等普遍被認為是高收入的行業工作者，買房依然是相當大的負擔，更可說是一輩子的壓力。
站在不同立場就會有不同的思考。
當你辛苦了20年、30年甚至40年，總算辛苦攢下一間房，即使你是用來自住，你也會希望帳面上的售價在通膨的情況下，至少價值比你過去買的時候更高，心裡也會感覺到賺到，也會認為過去咬著牙所做的辛苦是值得的。
而建商與房產公司正是抓住這種心態，寧可不賣也不願意降價銷售，以免造成原有顧客的心態上不滿。
這種感受與許多價格高昂的奢侈品相同，從來不降價反而還逐年調漲，在操作過的市場供需平衡下，反而讓購買者逐年增加，且心態上也會不斷有搶到賺到，還能有保值的心態，讓收藏成為藝術眼光的鑑賞。
近期從公共住宅的討論，到實際的打房政策落實，最終目的都只為了讓這些持有者能夠有所節制，即使看到這些既得利益者出來喊話，真正能夠達到的目標，最多只是緩漲，要大幅度的降低房地產價格，讓人人有房買，這是不可能的事情。
央行宣布的打房4大措施包括：
1.新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶(含)以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。
2.新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。
3.新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制，最高貸款成數為6.5成。
4.新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成。
其實細看規定可以發現，這次的目標是鎖定在持有複數以上的房地產，且利用貸款成數的限制來降低交易量，過去許多投資客實際投入的現金流並不高，都是藉由與銀行的關係來提高成數，再透過出租，讓租金支付每月貸款，由租客繳納利息與本金，不斷的操作下最終達到持有多數房產。
而如果你買下房後是自住，基本影響不會太大，正如我前面所說的，價格只會做到緩漲，要血崩是不可能的，至於有規劃要買房的則可持續觀望看看，看後續是否還有更多新的政策，迫使持有者或房地產建商等，礙於高額稅金等因素，願意大量的脫手物件到市場上，這才有可能讓交易價格大幅度下降，交易量也能持續增加。
啊...說了這麼多，買房還是相當困難與艱辛啊啊啊啊
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*台灣民眾黨立法院黨團新聞稿*
【七年級的居住正義：夾心世代 房子孩子二選一？】
高房價不只是經濟問題，更是國安問題，民眾黨立院黨團29日上午由蔡壁如委員與邱臣遠委員共同舉行記者會，揭露當前七年級生所面臨的嚴峻房價考驗。根據統計，民眾首次購屋年齡已經往後遞延一個世代，10年前首購主力為30~35歲，而今則要到35~40歲才能晉升有殼一族，民眾黨已提出居住正義修法三大方向，除主張囤房稅外，更將實價登錄資訊揭露到戶、地號，同時預售屋納入登錄範圍，預售屋與自建自售屋在簽訂買賣契約書30日內，就需納入實價登錄，希望能實質保障青年朋友的居住正義，讓夾心世代不再只能房子、孩子二選一。
邱臣遠委員表示，根據2017年營建建署委託住宅學會針對六都房價負擔能力與生育率長期趨勢進行研究，發現全國總生育率與房屋貸款負擔率呈現負向關係，也就是房價負擔能力越低，總生育率就越低。另外，根據yes123求職網去年的調查，勞工不想生小孩的原因，第一是怕賺的錢不夠養小孩，
第二則是覺得買不起房子，沒法給小孩一個家。青年世代居住不公的問題，可能會加劇人口出生率持續探底，人口負紅利帶來的結果，將不利未來社會與經濟的永續發展。青年安居已成重中之重，政府著手制度改革無可迴避。
高房價碾壓希望，夾心世代只能房子、孩子二選一?
邱臣遠也指出，民眾首次購屋年齡已經往後遞延一個世代，根據聯徵中心最新資料統計，10年前首購主力為30~35歲，而今則要到35~40歲才能晉升有殼一族，再再顯示大環境下，薪水不增加，青年購屋壓力只能依賴時間分散。
根據聯徵中心的資料，今年上半年，以各年齡層來看，35~40歲新增貸款族15,190人，占比約兩成（19.6%）最多，其次為40~45歲，也達 13,732 人，占比17.7%，合計35至40歲房貸族占 37.3%，每三人購屋，就有一人在此年齡層。
而這個世代也稱為夾心世代（年齡介於30歲到50歲之間），上有父母要奉養、下有子女要撫養，一肩扛起全家經濟重責，可以說是「一人倒、全家跟著倒」，如果再加上每個月負擔不小的房貸壓力，許多人可能被這股無形的壓力壓得透不過氣來。 根據富邦人壽日前發布的「國人健康生活型態大調查」，發現40世代（41~50歲）最大壓力來源有三，包括「經濟問題、占62.9%」、「工作壓力、占50.3%」和「家庭問題、占38.5%」。
民眾資訊不對等 不動產資訊越來越不透明
蔡壁如委員表示，在大家面臨高額房價買不起房的同時，卻有很多房子都空著沒有人住，空屋率不斷的攀升，甚至還有投機客會藉此炒作房價，賺取利差。就是因為目前對空屋的持有成本真的太低了，對於那些囤房大戶來說根本就是不痛不癢。
此外，我國房屋市場的資訊透明化非常不足，民眾因為資訊嚴重不對等，在買房議價時無法取得公平的售價，就有如砧板上的魚肉，任憑房屋業者宰割，就連台灣在全球不動產透明度的排名，也從2016年的23名，掉到2018年的26名，可以看出我們的不動產資訊不僅沒有完全公開，甚至是越來越不透明。
蔡壁如重申，房子是拿來住的，不是拿來炒的！推動囤房稅和實價登錄2.0改革已經是刻不容緩，而民眾黨的居住正義也從不是喊口號，而是執行力的展現。因此，在上個會期，民眾黨率先提出囤房稅和實價登錄2.0的相關修正法案，就是希望能夠藉此改善高房價與房屋資訊不對稱的現況。
真正實踐居住正義 民眾黨力推三大修法方向
蔡壁如委員強調，民眾黨的居住正義是靠身體力行的實際行動與成績。全國在108年第4季的六都住宅價格較107年同期成長3.32%，而本黨主席柯文哲所執政的台北市只有 0.73%，為六都最低，相較於歷史高點更是下降了11.22%。比照台北經驗，本黨也提出三個修法方向:
1. 修改「房屋稅條例第五條、第十一條條文修正草案」：採累進稅率課徵「囤房稅」，並將房屋標準價格評定由 3 年縮為2年，並延伸台北模式，降低單一自住稅率但課徵累進稅率，1戶是1.2%，2~3 戶是1.5%~2.4%，4~5戶就是 2.4 %~3.6%，6房以上則是3.6%~4.8%。預售屋則是在徵房屋稅的1年內沒售出，按房屋現值的1.5%課稅。
2. 透過修正「平均地權條例第四十七條及第八十一條之二條條文修正草案」，將實價登錄資訊揭露到戶、地號，同時預售屋納入登錄範圍，以完備實價登錄 2.0 制度的公開透明，健全房市。
3. 透過「不動產經紀業管理條例第二十四條之一、第二十九條及第四十條條文修正草案」，讓預售屋及自建自售屋自「簽訂買賣契約書30日內」就需納入實價登錄，更增訂違反預售屋定型化契約備查相關規定之罰則，保障人民權益。
綜合上述，本黨以務實為根基，希望透過法律層面的修正、執政縣市的落實，讓房市更加公開透明、制度也越趨健全，不再讓當年的住房三箭，只能在夢裡相見。
已入手一間預售屋800萬原本建商是說貸75成目前頭期已經繳得差不多了剩最後0.5成40萬的交屋款但是40萬出去我手頭上已經沒任何現金了我想多貸一點錢拿來裝潢、買家俱家電 ... ... <看更多>
貸款 標的物的實際價值為主(不見得是市價)，也就你這間房子若是公開拍賣，能保證拍賣出的底價為主，大約抓市價7成! >>4.我月薪約2.2有薪資轉帳.名下無任何貸款欠費.信用卡都 ... ... <看更多>
預 售 屋貸款 七 成 在 Re: [請益] 預售屋實價登錄，那貸款怎麼算？ - 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《Dissipate (雲消霧散)》之銘言：
: 以後預售屋實價登錄
: 那如果交屋的時候行情已經明顯飆高或崩盤
: 那貸款怎麼算？
: 會不會變成飆高一樣只能貸當初成交八成
: 但崩了10%就貸的少反而交不了屋？
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: Sent from JPTT on my HTC_U-3u.
一切都跟原本一樣..
例如建商第一批賣1000.
他銷售30%的時候拉高到1030.
銷售到50%的時候拉到1050.
銷售到80%的時候拉到1100.
一般來講所有人都貸款八成沒啥問題.
但是因為受限於法規,因此你買1000,你用房子抵押,銀行還是只能放款800給你.
但是銀行對此建案的估價已經上升到1100.
那如果有一個投資客,買1000,轉單給下一手1100.
下一手去辦貸款房價是1000+100(會有轉讓證明)
所以下一手就是1100去貸款8成.
你說.有沒有投資客,自己左手換右手把貸款洗成1100這樣可以變成貸款9成.
我只能講....滿地都這樣幹..習慣就好..XD
這種手法不只在不動產,在各行各業,左手換右手灌水帳面數字是基本中的基本操作手段.
並且政府無法破解....對...就是無法破解..XD
但這個不管...這是題外話.
因此今天你有沒有實價登路,你交屋的時候全都是要登陸.
因此對貸款來講一點差都沒有.
銷售久的建案,甚至第一手1000,最後一手1300...
一次全部送給銀行...
還不是全都八成.
至於你說如果跌怎麼辦?
你要讓銀行認列房價下跌是困難的.
尤其建商不會往下賣.
(講過很多次,所有建商的打折,都是先拉高後才打折,建商不會破第一批銷售的底價)
所以一般來講,你要有不良債去壓垮銀行的認列.
所以一般來講,最怕的就是建商倒閉.
例如建商已經銷售7成...但它倒閉了.
3成進入不良債權手上.
這時候不良債權可能也快垮了(通常這種時候,金融業都快死了),所以急殺出換現金.
這樣才會有強烈破壞市場的狀況產生.
並且因為還未交屋,建商就倒閉.
因此後面過戶會難產...因為建商那邊包含公設移轉都會卡死.
這些權力全都落在不良債權手上..並且她們還要清算債務之類的..
最後銀行會對這個建案非常的謹慎和不信任.
這樣才會造成你買了房子,貸款下來成數可能會被壓低...
不過當然,2000年很多這種狀況產生.
現在建商蓋房子都有做信託.
所以建商倒閉了,現在大家還是可以安心交屋...以及安心轉移公設等產權.
所以現在你買新屋要貸款被限縮的機率又低更多.
就算市場在大跌,你有很大的機率還是可以貸款八成.
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