Question 1

香港樓價走勢三十年龔成 在Facebook 的評價

Accepted Answer

【龔成問答信箱】（Q15721-Q15740）Q15721：Hello, 我剛上完股票班。報了十月進階班。我好多謝你教導，令我重新學識怎樣投資。我由2007年買股票都而家未有好大財富增值。慶幸投資了多年都是打個和。其實我之前讀書時都讀過估值方法，但當時我問老師，這樣的話就可以知道股票值幾多錢從而買股票，但當時他説作用不大，如果甘易估到，就好多人都發達。令我放棄用FCFF估值方法來計算. 直至我了解你的理念和完成股票班，令我明白估值重要性加上估值概念和怎樣運用。好多理論其實都明白，但不知道怎樣運用，現在知道了。龔成老師：其實理論與實際操作，我地要配合運用先得，如果只將教科書的計法，全部「公式化」，你會見到同實際差好遠。所以你當年的學校老師，會話無乜用。所以你見我在課堂上，盡力將兩者配合，要有估值的基礎，同時考慮現實情況，調整模式去運用，這樣先會實際的作用。其實我課堂不少估值公式，都有少少調整，因為全跟教科書，只是學術計算，並不是應用層面。就算你見我教的市盈率估值法，其實都同出面有少少唔同，我希望配合實況去應用。------------------------------------------------Q15722：老師，祝你身體健康同生意蒸蒸日上！我宜家31歲, 最近依一兩年先開始意識到增加財富的重要和嘗試尋找有效的致富方法, 好開心可以發現你的Page, 令我開始認識多左投資理財方面除左每月供緊樓之外, 我還要:1. 年供(US$ 1300) 的萬通儲蓄成份危疾保障2. 月供 (US$ 800) 的富通基金之外, 有RMB $100,000 係國內做緊定期, 每年約4% 年利率；現有HK$ 270,000 現金; 扣除所有開支, 每月可以儲$10,000 想問問:1. 我宜家的年紀, 有幾多的儲蓄現金先叫safe？我應該拎幾多現金出黎投資股票)2. 每月應拎一半的儲蓄去供股票嗎？可以建議一下股票的組合嗎？ 希望可以得到你的回覆！十分感謝龔成老師：1）如果你無特別負擔，你這年齡可以進取少少，留3-6個月備用現金已可，當然，要睇翻你的資金，會唔會在2年內有用。餘下的「閒錢」部分，就可以進行投資（當然不是一次過用）。2）以現時的大市平貴水平，你動用一半是可以的。如果你無乜投資經驗，可以考慮優質的，平穩增長股，例如盈富（2800）$2000、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。------------------------------------------------Q15723：龔成老師，你好。有時都會留意你既專頁 睇下有咩投資tips老實講，我對投資真係冇咩了解都試過買過幾隻股票 但都係冇賺以下係我個人既資產狀況同目標，希望你可以俾少少意見我！月薪22k, 由2019年9月左右開始供匯控，暫時月供緊$8000，現持有大約2200股。另有15萬現金做定存，4月到期有幾萬蚊現金係手 1）因為最近匯控一直下跌，加上都睇過啲報導講話不睇好匯控未來發展，就算息率高都怕賺息蝕價，所以猶豫緊是否繼續供匯控...2）最近有打算有置業既想法，打算收租用。但因為budget有限同埋壓力測試既關係，只能買550萬樓下既樓，暫時都物色緊。如果真係要買物業，就會將股票套現，但就有機會股價未升上黎就要蝕價套現，你認為咁做應該嗎？另外，你認為現時投資物業又是否正確？一路都等唔到樓價跌，反而係咁升，怕宜家唔買就上唔到車。如果有時間，希望你可以俾啲意見岩岩聽左老師講「匯豐宜家仲有冇投資價值」果個video, 如果我淨係當佢係收息股 係咪應該暫停月供？同埋係股價再下跌又是否應該撈底溝貨？咁遲對沽都唔洗蝕咁多？另外係咪應該將啲錢月供係更有上升潛力既股票上面？如果係有咩股票可以提議？同埋可以供幾多？但如果真係要購買物業，現時係咪唔應該係股票市場有太多動作，包括暫停所有月供股票，集中儲現金做定存？麻煩你龔成老師：1）如果你年齡不大，匯豐（0005）並不適合你，因為這股是收息股，而增長力是不高的。其實你的概念好簡單，你月供，得到這個股息，無增長，是否你投資目標？記住，每個人投資目標不同的，你可以因應自己目標衡量。如果你想增值，你應該停止或減少供款金額，轉供盈富（2800）等類別。我講多少少有關人生財富累積。當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。2）如果樓市有明顯下跌，你認為是合適的機會，都可以賣股套現去買樓。我地的分析點，是你「長期的財富增長」，將資金投放在那一邊，有最好的增長力，唔好睇「過往買入價」「現時有無賺蝕」。香港樓中短期有可能會跌，但長遠當經濟好翻，就會向上，你可以留意下個樓市。------------------------------------------------Q15724：你好！本人一直拜讀你的文章舆書籍，获益良多，本人5o+，准备三年後退休，想請教778置富和405越秀房托 這几日跌了好多相比我買入價計，現好煩惱，應該加碼？持有？减持？望指點迷津，萬分感激！龔成老師︰首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。越秀房產（0405）物業以大陸為主，會較受中國經濟因素影響，以及有人民幣風險。同時當中的物業，都以商業為主，所以都較受最近疫情所影響。加上早前公布業績，派息金額少左，雖然唔係少左好多。但作為收息股，點都會有個負面影響係度。但此股長線質素依然合格，你可以長線持有收息。置富（0778）這是不錯的房託，佢持有多個屋苑商場，其中一個優勢是「居民生活所需」，這會令佢較有抗跌力。但由於過去大半年社會運動，再加上肺炎問題，就算再出色的房託都難免會出現較大回調。但此股長線質素無變，上述問題都會令中短期股價出現波動，但長線持有無問題。2隻股票你都可以維持持有，但可否加注，就要視乎你本身計劃投放在這2隻股票的資金用完與否。2者現價已開始偏平，但如果這2股已佔你組合比例不少，就唔好加注了。因為任何股票、任何行業（***你2隻都是房產股），我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。------------------------------------------------Q15725：你好！我今年30歲，剛首次置業，四百多萬，供三十年。現在餘下現金18萬，只手持一手9988。過去只儲現金，現在每月最多可儲一萬，有沒有投資建議，十年後可以有2-3百萬？謝謝老師龔成老師︰我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值。然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。以你年紀計，應以增值為主。你可將$10000分2份，$5000去做月供，其餘$5000先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（0388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）、深高速（0548）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$10000，10年後大約會增值至230萬，故這樣安排相信很大機會達至你的財務目標。------------------------------------------------Q15726：龔sir..有啲野想請教你..希望你可以俾啲意見..本人30歲..已婚..有2個未夠3歲小朋友.有10萬現金同15萬定期...*唔計花紅..2公婆加埋每月大概有5萬5蚊收入！每個月有2/5收入去左供樓同保險.. 另外今年開始有5000月供股票（分別系$3000 （2800）& $2000（1928）..同每月$4500現金可以草起..目標想3年內換樓同做到50萬流動現金因為以前唔識投資..淨系聽人俾no. ..幾年前高位買落一埋股票（ 1063、1137、1788、2326、2979、1398）... 揸左幾年..到依家加埋已經輸左幾萬..1/3有多..什至有啲股跌左9成😞😞直至睇左你既書..學識左應該分析一間企業..更加知道自己買左老千股...依排多左時間..重新睇過自己既投資組合...有個想*重頭黎過*既諗法..考慮梗賣晒所有股票..重新買入啲優質股..！想請教一下..我應該點樣分配？買啲咩股票？定係應該保留現有股票..等時機再買優質股票..等自己唔洗咁傷？龔成老師︰先講你現有持股，工行（1398）無問題，但只是收息股。香港電視（1137）有兩點都存有風險的。第一，人為的因素，王維基成為了公司最值錢的資產，佢的想法好多，有生意頭腦，但我對這類太依靠個人的企業，不建議太過大注。另外，這企業現時搞網購，有增長力的，但同時存有一定的未知數。。佢多年來不斷在燒銀紙，不斷等收成，雖然佢的業務的確增長中，但無人知幾時會有真正的盈利，同埋無人知真正的結果會點。所以，這股只合小注投資。國泰君安國際（1788）是週期股，要上翻去，就要耐心等下一個大時代，如佔你資金唔多，但這股都可以守住先。其餘的質素不佳，建議你沽出。（2979，你應該打錯了編號。）至於月供股票，組合和資金方配可以。而你儲的$4500，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨。以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$9500，3年後大約會增值至38萬。但由於3年只係一個短時間，回報會較大機會受價格波動而影響，你要知這個風險。如果你想做到50萬這目標，最理想係加長供款年期至5年，會有約69萬。同時間因為時間長了，回報受價格波動影響會減少。------------------------------------------------Q15727：你好，龔成老師！我今年24歲，現有16萬現金，每月可蓄8000-10000，我想將本金增值，我是中低風險的可是現時不知道應如何分配，買收息股、月供股票還是定存，希望你能指點迷津謝謝龔成老師︰我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。以你年紀計，應以增值為主。所以收息股、定期這些增長力欠奉的創造現金流資產，就唔係咁適合你。現在你每月儲到的錢，可以5成去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（0388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）、深高速（0548）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。由於現時大市只在合理區，你現有16萬資金可以先投入一半，用分注形式買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨。然後長線投資。如果你個人保守d，資金分配上你可以8成供平穏增長股，2成供潛力股。------------------------------------------------Q15728：    老師，我有一個月供股票組合港燈 2638盈富基金 2800領展 823友邦 1299港鐵 0066滙豐 0005中電 0002 每隻月供$500，呢個組合供二十年，這個組合安全嗎？我想有增長，又希望有股息。中電同港燈選那一隻好？龔成老師︰你組合中的股票都有質素，但有2個問題想你注意翻。1） 我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係放配投資項目時，會因應番你的人生階段。如果你年青，可以平穏增長股+潛力股，但你已近退休之年，就應集中在收息股去創造平穏現金流。你個組合中平穏增長股（2800, 1299, 823, 0066, 0002）和收息股（2638, 0005）並行，唔係唔得，但並不是一個理想的人生財富增值策略。你最好睇翻你人生階段，去安排合適月供組合。2） 月供手續費去到本金的1%以上，就開始高，會對你長遠的回報有一定的影響。你每隻只供$500，費用佔比應該相當重。我會建議減少股票數量，可以考慮集中供盈富（2800），由於盈富本身是一個50隻股票的組合，因此有分散風險的作用。------------------------------------------------Q15729：呀Sir，最近分析完銀娛（0027）將佢同金沙既ROE作比較，發現金沙既ROE透過杜邦公式黎睇，發現大多數都係由槓桿比率推升，水分較多，反而銀娛個ROE會比較實際。其次想問下，銀娛現金流強勁，有足夠現金應付負債，點解唔借多啲錢去發展？最後，我分析同業的PE都約係15-20倍，亦都眼見PE比起以往減少，可能反映左高速增長期已過，所以預計銀娛合理價HKD 47-63唔知你點睇龔成老師︰在杜邦公式中，以財務槓桿這部份計，金沙（1928）的確比銀娛（0027）高。但係唔係代表佢高水份，咁又唔可以咁講。好多企業，由奇上市公司都會借錢去做生意。財務槓桿這個指標有些特別，我地唔會好似其他指標咁，單從佢高低比較，就定佢好壞。我地只會話睇到金沙借貸比例比銀娛多，顯得比較進取而已。金沙佢本身現金流強勁，進取D，負債高少少，問題也不大。至於銀娛經營現金流不少，佢有條件借錢，但借唔借錢，要視乎實際業務需要。你個估值都合理，我自已會再保守少少，$40-$5x，即$40以下才算得上平宜。------------------------------------------------Q15730：龔成老師你好，我想請問一下，你對於中國航運業的未來前景有什麼看法，目前影響到航運業的因素是不是只有中美貿易談判，和2019-nCov病毒的短期疫情影響？中國外運（00589.HK），我看它從2018年1月就一直跌不停，老師你覺得，這家企業公司優質嗎？它目前的現金流充足合理嗎？有沒有其他行業的競爭對手？謝謝你抽空解答龔成老師︰中國作為一間世界工廠，同時間為全球最大消費市場之一，與國際間貨運一定唔會少。但由於近年經濟下滑、中美貿易戰再加上疫情日漸嚴峻，都令中短期航運業受壓，但長線都會係向好。中國外運（0598）本質不算差，但行業好受貿易等因素影響，因而在業務上有一定的波動性，股價波動亦較大。佢現價合理，存有一定的投資值博率，股價已反映了當中的風險。長期唔敢話佢好正面，只可以話佢現時估值不高，所以都有投資價值，如果能承受中短期股價波動風險，長期持有，咁基本上可投資，但未必值得太大注，始終質素未去到好高。------------------------------------------------Q15731：你好，龔成。 本人今年27歲，妻子剛懷孕,兩人月入各 35K。本人現有40萬現金，持有20萬股票。沒有物業。股票分佈如下:09988 （3手）,  00386 （3手）,  00175 （1手）本人是股票新手,對股票不熟悉,正努力進修,希望45歲退休。本人是屬於較保守型,最近打算開始每月供$2000盈富和$2000匯豐。請問這策略適合嗎?龔成老師︰如果你希望18年後退休，但又投資經驗不足，你可以用月供股票去創造一個資產增值平台。然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流支持退休生活。現有持股可以，除了中石化（0386），質素算是不差，但又未到好好，始終這只是商品企業，沒有一些太大的優勢。而且佢只係收息股，無乜增長力唔係咁適合你，現貨可持有，但唔好加注。至於你選擇月供組合方面，盈富（2800）可以，但匯豐（0005）只是收息股，增長力欠奉，唔係咁適合，可用其他有增長力股票代替。而你每月設定月供$4000，按你收入而言，比例上太少，最理想可以增加到接近一半收入。現在你每月儲到的錢，先用5成去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。月供方面，除了盈富（2800），你可以選擇投資在平穏增長股︰金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（0388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）、深高速（0548）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。------------------------------------------------Q15732：445，我跌到5放左10手了，應該等佢再跌到4補倉嗎？我新手咩都唔識就亂買，真係好傻，一月尾買445已經輸左4萬， 我唔應該跟風聽人哋 買邊隻就邊隻龔成老師︰我地投資股票就如同投資一間企業，我地必需要了解佢長遠質素和前景，再分析佢平貴，才決定去唔去買，唔好只係聽人講就出手。中集天達（0445）主要從事生產及銷售機場設備（妤似登機橋、飛機餐車、其他專用車輛等）；同時提供行李、貨物和材料處理及倉庫系統工程和電腦軟件解決方案；生產及銷售自動化停車系統、消防車及消防設備。這隻股票唔係無質素，但只算中等，賺錢能力唔算強。而且佢價格都幾波動，長遠轉去其他優質股會較好。另外，我建議你要去多讀投資相關書本、年報，新聞和上一些投資相關課程，去增長自已這方面知識，才再進行投資會較好。------------------------------------------------Q15733：老師你好！想請教一下本人47歲，有物業已供完，收入$17000，諗住十年後退休，儲蓄只有$40萬元，怎樣投資才可到退休時儲到多些儲備？謝謝龔成老師︰你可以透過月供股票，去為自己創造一個增值平台，去儲退休資金。你將每月儲到的錢5成去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（0388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）由於現時大市只在合理區，你現有40萬資金可以先投入一半，用分注形式買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨。然後長線投資。以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），假設你每月投資$8000 + 原有40萬，10年後大約會增值至250萬。再用這筆資金買5%息的收息股，每月大約可以產生1萬現金流。------------------------------------------------Q15734：龔成老師 想請教下 金沙中國市帳率長期處於好高既水平 （7-9倍）如何分析到3x元是合理價？龔成老師︰如果你上過我的股票班，相信會具體知點做，我地計算一間企業的價值時，會考慮資產價值與業務價值，而這兩個往往是配合的。而金沙（1928）主要收入來自博彩收益，我地會更加考慮佢市盈率架情況。考慮到金沙現時係行業裡的地位，以及其增長力，大約會得到金沙市盈率約18-22倍。 以這個市盈率計算，$3X會係一個合理價格。------------------------------------------------Q15735：老師：您好本人是第一次發訊息給你，本人今年47歲，已經失業了近8個月了，人到中年還沒有房子，剛剛單身感覺自己什麼都沒有有點不知所措，想請教龔老師指點一下迷失方向的我。現在的我跟家人一起住，每月給他們$5K，另外保險約5K,雜費及生活費约$5K,所以每月基本開支約$15K. 所以希望老師幫忙可以令我收支平衡。本人持有現金約$200 萬股票持有HSBC 2400 股平均$670001 1000 股 $93 0175 6000 股 $15.4 9988 300 股$206.8 2628 3000 股$18.70027 1000 股$51.11920 15000 股$0.195龔成老師︰由於你現時無收入，在投資前先為自己預留一筆3個月至半年支出的應急錢，以應付日常需要。開支部份，保險主要係確保你有足夠保障，儲蓄相關的保險，看能否先暫時停供或減少，已減少現時支出壓力。其他雜費也仔細看看，有沒有一些不必要開支可以刪除。你現時持有的股票都有質素，可以長線持有。除了恆新豐控股（1920），這隻股票上市不久，較難估值。但你持貨唔多，可以持有，但唔好加注。由於現時大市在合理區較低位置，你現有200萬資金（扣去應急錢後）可以先投入一半，用分注形式買貨。餘下一半就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨。然後長線投資。選股上，我建議一半平穏增長股，一半收息股。以下都是優質的股票，你可以從中作選擇︰平穏增值股︰盈富（2800）、港鐵（0066）、金沙（1928）、煤氣（0003）、恆基（0012）、中銀香港（2388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）、深高速（0548）收息股︰港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）這個分配安排，除了可以保留增長能力外，同時希望收息股產出的現金流，助你減輕日常開支壓力。現時你要做的，就是盡力再為自已找工作，令自已唔好處於一個長期消耗資金狀態。到將來有穏收入可以儲錢增值，就100%月供平穏增長股，加強翻個財富增值能力，為自已儲退休儲備，這樣安排會比較適合你狀況。我明白到你現在面對一個較大的財務上困境，加上現時經濟環境轉差，可能令你找工作時更氣餒。但希望你明白，你的困境唔係不能解決，但你需要按步就班，比點耐性，一點一點咁去慢慢處理。我相信你的人生和財務會慢慢重回正軌，加油!!!------------------------------------------------Q15736：老師你好, 我35歲, 最近先開始留意你fb想開始月供股票我之前無做過任何投資, 只有買儲蓄保險 （年供約3萬）我而家月入3萬, 每月可儲到大約1.2萬, 請問以下月供股票組合適唔適合? 盈富 $4200港鐵 $2000中生 $2000銀娛 $2000另外我有50萬現金儲蓄, 請問現金應該點分配比較好?我黎緊會結婚, 雖然暫時無住屋壓力, 但都希望未來幾年可置業期待收到你嘅意見! 唔該哂!龔成老師︰我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。以你年紀計，應以增值為主。你現時月供組合無問題，都是有增長力的優質股，資金分配也做得不錯。由於你將會結婚，50萬在用來投資前要先儲起結婚用洗費。現時大市只在合理區，你可以先投入一半，用分注形式買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨。然後長線投資。以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$12000 + 50萬現有資金，5年後大約會增值至約170萬，相信對你置業有一定幫助。------------------------------------------------Q15737：你好 龔成老師 感謝你一直以黎既分享 令我呢個股票初哥增值不少！ 準備會買老師既書本 去增值自己！想請教老師 1. 月供股票每次交易都會收手續費 比起我一手一手咁去買 不是更好？是因為想平衡股市買入既風險嗎？  2.今年32歲 目標想5年後有80-100萬現金 月入3萬 每月大約可儲1-1.5萬 現金不算太多 想問我各買一手2800/0066/0823 /1177 /388 定係月供好？3.以上優質股 現在是合理區嗎？ 請問平宜區大約幾$可大手買入？睇恒指24000嗎？ 4. 2128/1137/3690/9988 老師點睇？有潛力嗎？希望被選中解答 多謝老師！補充一點 ：大約2年後會計劃有小朋友 每月收入可能會短暫減小，而另一半未來2年會打算做小生意 資金大約要80-100萬龔成老師︰唔好客氣，多謝你支持!1） 簡單來說，月供股票就是你每月將現金，買入某一隻或多隻股票，慢慢咁樣儲貨。月供股票每月投入的金額相同，因此當股價上升時，買入的股數自然減少，而當股價下跌時，就自然會買入較多股數，如同自行調節一樣，去減低價格波動的風險。其實一手手買都可以做到以上效果，你現金只要平均地慢慢投入股市（如保持住每月定額買一手）就可以。2個方法都可以，一手手買的確可以節省了銀行月供費用，但重點係你必需確保自已有自律性地進行。2） 以你1.5萬一個月計，你基本上要5個月才有足夠資金各買一手，這個操作上有點麻煩，加上相隔數個月都唔係咁理想，我建議你簡單點做月供會更好，平衡價格波動風險會更理想。但由於你2後會生活和事業上會有較大變動，你去安排月供金額是要認真計算，因為月供是定時定額咁長期做會最好。2年就停供，或者突然金額大變，都唔係咁理想。3） 盈富（2800）合理區偏低位、港鐵（0066）合理區偏高、另外3隻仲係算貴。恆指24000點會係初步進入平宜區，盈富就開似進入較平宜狀態。4） 中國聯塑（2128）有一究的質素，這股在我的《50值博倍升股》都有推介，但推介後已升了一倍，投資值博率大減，不過，這刻仍未算貴，仍有投資值博率，但注碼就無之前咁多。香港電視（1137）有兩點都存有風險的。第一，佢都會依靠人的因素，王維基成為了公司最值錢的資產，佢的想法好多，有生意頭腦，但我對這類太依靠個人的企業，不建議太過大注。另外，這企業現時搞網購，有增長力的，但同時存有一定的未知數。。佢多年來不斷在燒銀紙，不斷等收成，雖然佢的業務的確增長中，但無人知幾時會有真正的盈利，同埋無人知真正的結果會點。所以，這股只合小注投資，大手就有少少保留，除非已跌到好平宜的水平。美團點評（3690）我唔敢睇少佢的業務，因為真的業務巨大，同時增長快，不過，佢仍是有危有機的股票。業務較新興，但佢現時仍在燒銀紙狀態，我比較怕這類企業。這類企業不是不可投資，而是不能大注。因為無人知佢燒銀紙燒到幾時，因此市場對其估值都是「估估下」，這一定會帶來股價上的波動。阿里爸爸（9988）不少業務都處於有優勢的地位，同時擁有一個超大龐大的客戶群，可說擁有很大的業務優勢。可說在不少範疇，處於一個壟斷的地位，這點令企業處於很大的優勢局面。此股有質素、有發展，但現價少少貴，因此，你小注入，可以。可長線投資。------------------------------------------------Q15738：老師您好，本人係一位全職媽媽，暫無辦法出去工作，每月只有$5000可以多出來動用，想請教下如供月供股可以嗎？還是可以儲下再買股?應該如何選擇?如月供10年有機會夠送小朋友出国讀書嗎？謝謝龔成老師︰首先，我地理財會先做好防守，才進攻。由於你暫時無法出外工作，你要先為自己預留一筆資金作應急錢。之後，投資增值方面，你可以用每月可動用的資金5成去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（0388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$5000，10年後大約會增值至95萬，相信這筆錢應該有助你小朋友長大後，到外國升學之用。------------------------------------------------Q15739：成哥，你好，之前在5.5買入12000股405越秀房託作長線收息，但見近幾日跌得幾急，請問公司質素是否有變？還是只是受疫情短期影響？是否值得繼續長期持有？謝謝龔成老師︰越秀房產（0405）物業以大陸為主，會較受中國經濟因素影響，以及有人民幣風險。同時當中的物業，都以商業為主，所以在疫情中波動性也會較大。剛公布業績，見佢派息金額少左，但又唔係少好多。作為收息股點都會扣少少分，但長線質素佢依然合格，你可以長線持有。------------------------------------------------Q15740：老師 今日跌左1000點，甘我之前hold 既股票係咪應該放曬先？等岩既價位再放？我現時持有股票：2800 $27.86 1300股823 $87 330股1177 $6.91 2000股1211 $44.31 466股66 $45.84 306股龔成老師︰大市大跌就散貨，係好多投資者都有架錯誤架做法。你必需明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價或者大市架走勢所影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。有好多人認為，這刻的價位$10，如果一直跌落到$6，咁就是蝕左。不如沽一沽，平D再買翻。但我地無人會知後市點走，會唔會跌到$6，定係轉頭就升上$20，無人會知。我地唔應該著重「股價」，只要睇「企業質素」就得。你所持有的股票都是優質股，睇唔到佢地質素有乜長線的負面的改變，你長線持有就可以了。----------------------------------------------若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

Question 2

香港樓價走勢三十年龔成 在Facebook 的評價

Accepted Answer

【龔成問答信箱】（Q14361-Q14380）Q14361：老師，我好懶未開股票戶口，我二十九歲，月入$23K，冇儲蓄習慣(我最想改善既地方, 我亦知你一定會鼓勵我月供股)。近日好想搬出黎自己住，有諗過租樓或者買樓，屋企人願意幫手比首期再由我自己供，老師覺得我應該先供樓再諗，投資定先投資再諗供樓抑或應該同步進行?大前提係我唔肯定我供完樓仲有冇錢淨⋯當幫我分析下傾下計得架喇，唔該老師龔成老師：物業、車位、優質股，都是典型的資產項，因此就算你買樓，其實都是一種投資，這都是累積財富的一種。最好的方法，當然是月供股票，同時你可以買到樓，平衡財富組合是最好的。不過，如果你家人支持，而你過往又儲唔到錢，供樓都是一個逼自己儲錢的方法。雖然供樓後，有機會你會無資金月供，但如果你可以買細少少，令你每月供樓同時，可以月供到股票，這就是最好的方法。如果香港經法轉弱，樓市會受壓（但由於長期供應仍不足，唔好預期會跌好多），只要跌少少，都已經是入市的時機。------------------------------------------------Q14362：龔SIR 你好我月供左長建都兩年, 而家繼續月供對平均價都不大影響,同目前呢隻都佔我投資組合成20%諗緊應該繼續進行月供定轉另一隻月供好, 如果轉另一隻月供,目標係中長線會有較好增長潛力可以考慮邊D 股票呢? 唔該哂龔成老師：月供股票，最好是長線進行，例如5年，如果你以長期去睇，再繼續入，都會對買入價、持貨總數有影響的。不過，這股佔你組合2成，我建議以這個為上限，不要過多，始終同一股佔組合過多都會有風險。所以，我會建議你繼續供，但減少供款金額。至於資金，你可以考慮供盈富（2800）或恆基（0012）。------------------------------------------------Q14363：你好，我45歲的，上個月剛失業，因為一直找不到工作，所以只好做住part time. 現part time收入一萬多，每月生话費也是一萬多。之前一直没有投資，現在有点徬徨，銀行有存款大概一百萬，HSBC的經理上星期游說我轉了19萬分三次（即大概50萬投資），他说最少有3.9里的利息。另外，因為我現收入不穩，把之前A|A的一份投資取了$20萬出來想自己投資。我目標是想对抗通漲和多一点避動收入。可以指点一下嗎?龔成老師：你這刻的狀況，反而要穩住財富，不能太多進取貪回報，而無視了風險。記住，我地投資一定是「先想風險，後想回報」。首先，你要確定翻，HSBC你所投資的，是否穩健的項目，風險不能高（少少風險可以），以保確你的投資穩健。另外，你自己投資的部分，都要以穩健為主，第一，你現時無收入，原有財富就很重要，第二，你過往應該不太多投資經驗，因此不能太進取。你可以投資一些穩健類股票，平穩增長型及收息型，都是適合你的，但不能用盡現金，只能投資一部分。第一，這刻股市只是合理，第二，你要現金作防守。平穩增值股，例如盈富（2800）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）、恆基（0012）、港交所（0388）。同時，可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。------------------------------------------------Q14364：你好! 我是二十出頭的股票新手，近來在Facebook 留意到你! 回顧了不少你的 Post , 00435 及 00003 常被推薦。但近來煤氣收入並不理想，現在還值得投資嗎?如果要買入是否等他除淨後才買?  另外，00435因社會運動，租金收入減少，等到相應在第一季業績時股價下跌才買呢?另外，想買你的教學書，但好像太遲了，股票市場也變動不少。謝謝你龔成老師：煤氣（0003）香港業務，發展力不強，但重點是中國，睇翻佢中國業務，近一年的增長力有所減慢，但長遠來說，仍是有發展的。佢係中國發展好多項目，收成期會慢慢出現，現時每年都投入大量的資本開支，已有好多公共事業，而部分資源更可以共用，這是佢其中一個優勢。我地一定要以長遠為投資視點。現價在合理區中上部，分注投資可以。至於陽光（0435），是很好的房託，中短期會因香港情況而影響租分收入，但所有野，都要以長線角度分析。如果只是中短期問題，基本上不用理會。這股有質素，現價已合理，你不用等到第一季業績，因為市場一早已反映了相關的因素。你可以先睇《股票勝經》。------------------------------------------------Q14365：老師你好，我最近都開始咗月供股票，希望達到財富增值。我月入33k, 有以下組合3@300066@3000823@30001299@30002800@6000持有9988 200股@$2001）我35歲，呢個組合用以財富增值可以嗎？2）我睇你有推介1928，有啲心動，想供3000，我呢個組合加1928合適嗎？3）9988業務唔錯，有大發展空間，我應該增持9988嗎？4）老師點睇3690？5）唔好意思，仲有3333，呢隻有潛質嗎？謝謝老師龔成老師：1）上述都是有質素的股票，同時適合你的年齡，都是平穩增長類，可以長期月供，但這刻不能用盡現金，你本身要留有一定的現金在手。2）如果你資金足夠，即是仍有現金剩，不會消耗你原有的現金，可以加上金沙（1928）。3）阿里（9988）是有質素的股票，同時有發展突間，前景正面，這股有長線投資的價值。不過，佢現價不算平，所以，你持有原有的貨就得，長線。4）美團點評（3690）佢業務巨大，同時增長快。不過，佢仍是有危有機的股票。業務較新興，過往不斷燒銀紙，近期算是好翻d，但未有似樣的盈利，當然，可能有前景的。這類企業不是不可投資，在要控制注碼，不能大注。因為無人知真正的發展情況，因此市場對其估值都是「估估下」，這一定會帶來股價上的波動，如小注，都可以考慮的。5）中國恒大（3333）不能說無質素，但可以話存有風險。佢本身都有一定的業務價值，無論品牌、物業質素、銷售網絡、規模等，在近年內地樓市唱旺的情況下，佢的盈利理想，但如果樓市逆轉，對佢會有影響。而較大的問題，就是佢的負債，負債比率高得可怕，好景是當然可以好賺錢，但市道逆轉，又或遇到某些危機時，就會有不利情況。因此，這股不是不能投資，只是背後存在風險，投資時要控制注碼。------------------------------------------------Q14366：老師，你有研究494嗎？龔成老師：利豐（0494）的投資價值正不斷減少。過往，佢都是一隻優質股，但10年前大環境開始改變，佢的質素亦開始減少。當整個大環境、整個行業都對佢長期不利，質素改變，這股的投資價值已明顯比過往減少。佢過往以「超級中間人」自居，但現時的全球化及網絡發展，正正是跳過了中間人。這股並不是劣質股，是有心經營的企業，但如果大環境不利，佢都唔會有運行，而我地投資者都唔會與大環境對著幹。雖然佢股價不斷下跌，但企業價值正不斷減，因此，不宜投資。------------------------------------------------Q14367：龔sir你好！我係你嘅讀者，有關的士牌有問題想問：1.你書中寫市區的士 24000 x 12/600萬=4.8%回報。但如果要做85%按揭，利息有百幾二百萬。再打加每年雜費四萬左右。會唔會以（24000-3333雜費）x 12/800萬=3.1%回報先係準確？？2.小弟有物業渣打做30年按揭以供七年，現可加按120萬，分三十年還，總息還四十幾萬，如果加按出來買的士牌你有高見嗎？龔成老師︰1） 我書中所講的，是租金回報率，是投資者參考的的士平貴，比較各資產回報的重要因素。當然，如果要準確d，就要將每月的收入，減去雜費、稅務（不計利息），這就是淨租金回報率。這是以總資產去做分母的。同時間，我地會比較資本回報率，即是當你利用槓杆時，你資金的回報率是多少。例如你用85%按揭去做，本金就是$90萬，你要將每月的收入，減去每月利息支出（不是供款，是利息），減去雜費等，這就是淨收入，除以$90萬，這是資本回報率。2） 加按套現，再將資金投資收息工具（如的士牌），的確是一個財富增值方法，因為加按的利息一般不高，當再投資較高息回報資產，自然就能賺取息差。不過，世上沒有無風險的投資，每一個動作都有利有弊，有時點樣做，好睇你的投資目標，以及風險承受能力。加按後面對加息週期，收來支付的利息會增加，息差優勢會減少，另外，的士牌增長力已經不及過往的年代，因為佢面對市場環境已有不少變化，叫車程式會對佢不利，雖然未必會影響到要減租，但都會影響長遠增長。。因此，加按買的士牌在你的情況，不是不值得去做，但你要明白當中潛在風險。------------------------------------------------Q14368：龔成老師，你好，1年前10月睇左你專頁，已月供盈富3000同港鐵2000，請問10年後可以增長幾多？另外想問領展現價屬於低位，眼見香港運動還未平息，怕日後商户不租令到市場下滑？如果長遠分注買入，應該選388港交所定3號煤氣，兩隻都是壟斷市場？另外想問問1728正通汽車這股適合展線投資嗎？息口有9厘龔成老師︰以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$5000，10年後大約會增值至95萬。而領展（0823）佢有一定規模，坐擁不少優質商場。加上佢開始在海外尋找有潛力物業，預期由本地化進一步國際化，都是潛力所在。雖然現在受社會問題所影響，但相信只是中短線問題，長遠勢還在。現時股息率有3.35%，未算平宜，只是合理區。要平宜的話，要接近5%。港交所（0388）和煤氣（0003）都有壟斷市場優勢，但長遠增長力港交所會佔優少少。至於正通汽車（1728）近年生意都有增長，但見盈利增長有減慢情況。股本回報率處較低水平，同埋佢較受經濟週期影響，對貿易相關都會有影響，所以股價會較為波動。此股雖然有質素，但只算中等。以長遠計，將資金投放在其他優質股會更好。------------------------------------------------Q14369：你好，可否分析一下6060众安在線龔成老師︰眾安（6060）我唔敢話佢無質素，不過，估值是最大的問題，其實到目前為止，佢的實質盈利都十分少，這刻的實質業務價值不大。但佢做這類互聯網保險公司，的確有潛力，同時背後有支持，所以有發展，這部分產生了「概念價值」。佢無乜盈利，但市值可以去到過百億，當中大部分都是概念價值，而這個價值值多少錢，其實無人知，市場對這價值的看法不一，同時經常改變，所以令股價大上大落。所以，之後的股價，仍存有相當的不確定。但以穩健的投資角度分析，這股過往一直都不平宜。因此，這類股可能有潛力和風險同樣大，最多只能小注。------------------------------------------------Q14370：成哥，想請問下1876 百威亞太值唔值得長線投資，我係$27.85買左20手。龔成老師︰首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。百威亞大（1876）主要於亞太地區從事啤酒釀造及經銷，集團擁有知名啤酒品牌包括百威、時代、福佳等等，未來會主力在亞洲市場發展。此股有品牌和規模，有長遠投資價值。但你有留意我fb，都會見我經常講唔會太推薦人買IPO。而佢上市時間仍不算長，因此分析較難。因為業務上，集團就算有吸引力，但新股半新股真實面要慢慢先見到，加上佢估值困難。所以，此刻只建議持有小注，同時你要明白當中的風險。這股有長線投資價值，但你要衡量自己是否持有過多。------------------------------------------------Q14371：龔sir, 我是你澳門班的學生，想問下你意見。我父母岩岩退休，雖然資金唔多，但希望用黎投資收息，較為穩定既收息產品你會建議邊隻？Reits/銀行股/公用股會適合d?龔成老師︰你父母已退休，投資就唔可以進取，應以創造現金流為主。你可以用收息類股份去建立一個組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435）。這些都是有質素的股票，適合你父母長線持去創造現金流。------------------------------------------------Q14372：成哥  點睇11，12？ 想問佢地幾多錢算平宜，幾多錢算貴？  感謝成哥龔成老師︰恆生（0011）有質素，這股在《50穩健收息股》書中，已定義為一隻很不錯的股，有相當的優質度。這股可以長線投資，但就會以收息為主。此股回到$150以下，股息率有5%時投資會較理想。如果要到平宜區，股價起碼要多跌20%至25%。恆基（0012），是有質素的股票，前景正面，加上佢是全港持有最多農地的發展商，長遠的價值一定會慢慢釋放。現價處合理區較上部，要再跌15%先至開始進入平宜區。至於你問幾錢先貴，我估你係想睇下邊個位沽貨。其實貴無一個特別定位，我地持有優質股只要質素無變，基本上可以一直持有，咁樣先會最佳增值效果。若言你真的想在質素無變之下估貨，減低持貨壓力，你可以用升一倍，沽一半的策略。先將本金收回，餘下股票任其自已再增長。------------------------------------------------Q14373：老師，想請問我想入同諗住長揸中國中鐵（390），比亞迪（1211）同（435）。請問390可長揸嗎？我見現價應該是低位。但本人現金得5萬，每月可儲萬5蚊龔成老師︰中國中鐵（0390），本質不算差的，有投資價值。但唔好預佢的增長力好強。睇翻佢的業務同財務數據，生意同盈利都處於穩定狀態，但增長力唔算強。所以長線睇，佢有投資價值，但增長只是平穩。佢過往股價曾在2015年大升大跌，這只是炒一帶一路，但之後回復原狀，因為這因素只能為佢帶來平穩增長，而不是高速增長。這股都可以持有的。至於比亞迪（1211）和陽光房產（0435）都有質素，可以長線持有。但你要留意，前者為潛力股（較適合年青人士），而後者為收息股（較適合退休人士），你要睇翻你年紀去調整。------------------------------------------------Q14374：你好,之前參考咗你嘅意見, 購買咗兩次各千二百股 1928hk,平均價$35 ,本想作長線投資 ,近期見佢估價上升至$40 ，應否先沽，稍後再買入？龔成老師︰你可能認為這刻的價位$40已經係高位，先行獲利，等回調再買入。其實，我地唔應該去「估價、估走勢」，無人知$40之後會唔會之跌回$35，還是一直升至更高位。我地投資重點，應該係睇「企業質素」，只要佢質素無變差，咁我地一直持有，讓其慢慢增值就可以。你這個是很多投資者的錯誤想法，很多人以為自已掌握股市走勢，但最終都是失敗。因此，建議你長線持有。------------------------------------------------Q14375：老師, 你好！ 想請教你以下的問題：1）本人已幫子女儲起每年的利是錢, 現已累積了大約$100,000現金。一直都只是放在銀行, 現在想開始幫他們把現金慢慢增值。由於現金不是太多, 打算幫他們的儲蓄進行月供股票, 是否正確的選擇？ 或是分段買入一些優質股？他們只是12及15歲, 有那些股票比較適合幫他們投票？2）我媽媽想打多年買落的滙豐賣出, 買入價大約$110, 因她覺得滙豐已沒有太大優勢。但我唔想她賣出後只留現金, 老師你也說過, 現金是沒有增值能力。如果我想幫她賣出滙豐的話, 有那些好的股票推介給她作另外投資嗎？謝謝教導龔成老師︰1） 將每年收到的利事錢儲起，再用月供方式增值，這做法可以。我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。你的子女很年青，可以增值為主。但我相信每年收到利事金額唔多，拆開每月金額會更細，為免太散令月供費用成本增加（月供成本佔本金最好少於1%），我建議月供全數投入盈富基金（2800），佢係一隻包括50間質素不錯上市公司股票的組合，有效平衡風險。2） 我相信你媽媽應該近退休之年，這個人生階段平穏現金流係最重要。滙豐（0005）雖然增長力大不如前，但作為長線投資的收息股，佢係可以的，所以唔建議你媽媽賣出。其實還有一些優質和股息率高於5%的股票，都適合你媽媽，例如港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、匯豐（0005）、置富（0778）、陽光（0435），都可以考慮。------------------------------------------------Q14376：Hi, 小弟25歲,Bank儲蓄$120000,月底薪$12350未計佣,已扣MPF,有番兼職送外賣,月儲大概$6000想開户投資,該如何一步步做?一直月供股票可行嗎? （利申:懶人）龔成老師︰作為一個初階投資者，我建議你先要做三樣野︰第一，增加知識，你要學理財及投資的知識，記住，投資並不是坊間的炒炒賣賣，你要從書本或課堂上認真學習。第二，了解銀行及證券行，去開一個證券戶口，作為月供股票之用。開戶用銀行或證券行都可以，銀行就較方便，但手續費就較貴，證券行收費就較平。你可以先了解下不同的收費。第三，將每月的部分資金，去做月供股票，供盈富（2800）。對初階投資者來說，月供股票是一個很好的累積財富方法，因為可避免你一次過在高位買入的風險。原理如同儲錢，不過就不是儲現金，而是儲股票。計劃要長期進行。另外，盈富是一個組合，適合絕大部分人投資，風險不高，長期儲貨可助你財富平穩增值，記住要長線持有。你可以供盈富$4000。同時儲下現金。當你在做上述三件事的同時，開始學下股票，了解下那些股票適合你自己，就可以再調節你投資組合。------------------------------------------------Q14377：老師您好! 想再請教…在您的問答專欄Q13473回答中, 月供$3000盈富, 增值20年後再轉去6%改息股, 一年便可收到18萬息. 那如果我現在月供$6000 （$3000盈富, $1500港鐵, $1500煤氣）20年後轉去6%改息股, 是否一年便可有36萬息? 是否這樣計算的? 如日後月供想再加碼（如$1500）, 是否應加到盈富會比較合適? 另外, 您所指的”分注投資”是不是同一股票每隔半年買入一手? 先再謝謝您! 我不知不覺已買入了6本您的書藉, 真是獲益良多! 會繼續努力!龔成老師︰你的計法正確，港鐵（0066）和煤氣（0003）都是優質的平穏增長股，長線預期佢地回報會跑嬴大市（即盈富升幅），所以你簡單咁乘2，變成每年有36萬股息，這個計法無問題。增加供款，如果你自問選股能力一般，我建議你放入盈富（2800）。至於我平時所講的分注，是一個投資策略，例如你想買入某隻股票，總數3000股，你打算長線投資。與其一次過入3000股，不過分開幾次，例如每隔1個月、2個月、甚至3個月入一次1000股。主要目的，是做到買入價平均就可以。多謝支持，記得要睇晒！有用的！------------------------------------------------Q14378：今年27歲月入$41000，平均一個月可儲$27000。現無物業，都希望35歲前可以置業。近排工作繁忙無咩時間留意股市，因此有想過月供股票。如果希望一年內從投資股票中增加5萬到10萬（好似太進取？），可以有咩策略？謝謝龔成老師︰以你每月儲$27000計，要一年賺5萬，即年回報15.5%，其實有少少進取。而且1年是一個十分短的時間，就算再優質的股票，短期都會出現價格波動，令你投資回報很易失算，投資年期以5年或以上較好。回報方面，我地一般期望年回報會跑嬴大市一點，大約12%。如果你想儲一筆錢去支援你將來置業，你可以透過月供股票去增值。現在你每月儲到的錢，可以5成去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（0388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）、深高速（0548）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）等。至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$27000，8年後大約會增值至370萬，相信以可以幫你置業。------------------------------------------------Q14379：阿sir，請問月供領展定恒地（012）好？thx阿sir, 如果兩隻一齊供又有冇問題呢？龔成老師︰恆基（0012），是有質素的股票，前景正面，加上佢是全港持有最多農地的發展商，長遠的價值一定會慢慢釋放。領展（0823）有一定規模，坐擁不少優質商場。現時商場組合，有提升價值潛力。再加上早前斥資36.7億元收購悉尼一幢甲級商廈，集團開始在海外尋找有潛力物業，預期由本地化進一步國際化，這都是潛力所在。其實2隻平穏增長股都優質，適合月供之用。但如果同時供晒2隻，你就要留意翻佢地會唔會係你組合中佔比重過高，出現過份集中風險。任何股票、任何行業，就算再優質，我們都不應太過集中。因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，令你整個財富組合不利。因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。------------------------------------------------Q14380：龔成老師你好，本人是大學四年級生，聽講你以前做過證券行，請問介唔介意分享下點先可以入行？會有邊啲門檻同條件？我本科唔太關Finance, Economics, Accounting果啲事，係一啲冷門半工程半商科，GPA又一般般，但我已經學左投資一兩年，視股票研究為我既熱情之一。所以想畢業後做返啲相關既工作，人工偏中低都唔緊要，最緊要比我係過程學到野，同埋儲到工作經驗，等我將來可以跳去同行之中（證券）更加理想既field。我自知成績同英文水平都一般般，唔夠真正讀ibank專科果啲畢業生鬥，但我真係好想做股票呢行，就我呢個case，想問老師有冇啲好建議比我？龔成老師：其實證券行，入行唔算難（如果你做經紀類），你大學生基本上無問題，如果你想多d料去入行，可以考證券試1、7、8，這是好多銀行、證券行都基本需要的，不過，如果你考左後一年內無人請，掛唔到牌，會比人取消左。其實有唔少證券行或銀行，都比你入左職先，之後先要你考牌。證券行雖然唔難入行，但就唔易做，這已經是有點夕陽行業，除非你內地的人脈網絡好強，否則，唔易生存到。以整體的前途與興趣去衡量，建議你去行銀行的路，就算最初入職不是你最想的職位，都可以學到野。但唔好做同一職位太過長，去到咁上下，要跳去其他職位，你的目的是不斷學習，有些職位是有關分析的工作，不過並不易入，你一步步行。----------------------------------------------多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

Question 3

香港樓價走勢三十年君子馬蘭頭 - Ivan Li 李聲揚 在Facebook 的評價

Accepted Answer

［拜年話題］ 踢爆嚟多次沙士買樓（或買股）嘅虛妄（已FC）（圖可以入meidum 睇）1. 即入正題，一句收你皮，或者你收我皮（即係唔同意唔使再睇）。都係一句。2003年，香港股樓根本冇因為沙士大跌過，講完。前者肯定係，後者其實都係係地。________________________________________2. 拜年妙品，初三更佳，你拜年講呢啲保證摟屌，惹火過講政治。但應該可以令你成為表妹（或表姐，甚至表嫂）眼中「呢位小朋友有啲意思」嘅人。我？我梗係唔係，我拜年碌電話唔講嘢的。講嘢就開拖架啦。3. 其實內容同之前Primeness Post （已出咗新一期，搵唔返舊文，搵到再貼）出過嘅差不多，不過嗰篇主要講樓，呢篇講埋股票同，哈，你地最鍾意（但其實冇用）嘅，實體經濟。________________________________________4. 反修例風波，做咗N日頭條，破咗（應係？）陳冠希紀錄後，卒之在新年間（又係新年！仲咁啱都係鼠年！）畀另一單新聞搶咗。當然就係肺炎。香港人當然好著緊，除咗係因為反中外，亦因為真係香港人集體回憶。唔鍾意呢個詞，但都要用，的確係，我都唔例外。5. 打後十幾年，總會有人講，最好嚟多次沙士，咁佢就可以買樓。近半年少咗啲人講（因為而家講錢太庸俗），但早幾年真係好多。6. 講嘅，有啲固然係半講笑，但亦都有唔少人真心想嚟多次沙士。拿，而家恨到啦，個個好似四仔咩禁欲幾多日待爆啦可？。但我相信，講嗰啲唔係黑心想有人死，而係想樓價大幅回落有機會上到車。事後睇（當然易），2003年真係上車良機，打後十幾年，香港樓年年都升，得一年跌 — 就係金融海嘯嗰年。2008年跌咗15%，冇啦7. 又係事後睇返，咁2008年真係世紀第二次（有第二次仲係世紀？）買樓良機。打後十年更加係升到絶塵。甚至舊年（2019）香港經濟又衰退大陸經濟又放慢又貿易戰又社會事件，都冇得跌。8. 本人唔做道德撚，亦唔做醫學撚（其實有學者話沙士根本誇大，只係普通嘢）。想嚟多次沙士係咪不道德，定係高樓價更不道德，不在討論之列。我只講客觀（盡量）分析。想講嘅係：有冇諗過「沙士令到樓價跌」，本身就唔係事實？所以「嚟多次沙士樓價就會跌就會買到樓」（留意，跌咗都未必代表你買到，跌八成都未必代表你上到會），根本就係建基於一個虛假嘅前設。當然啦，前設假結論都可以啱，另計。9. 沙士樓市有幾慘，唔使我多講，就算未出世嘅都知，媒體同我等廢老樂於成日回帶。淘大嘛，經典。但你睇真啲，當年跌得（算）快，彈得仲快！你睇呢個樓價（中原領先指數，下同），根本全年仲有得升！問你死未。10. 睇下按月，3月叫做爆發沙士，大家開始當係大件事，35.7 跌到33.6，6%，好急架啦。如果你睇差餉物業估價署，冇咁多添。11. 然後？去到6月世衞除名，樓市7月尾經見底。即係由3月跌到又係5%左右。調整係幾急，但反彈更加急。兩個月後樓價已經反彈到沙士之前，年尾已經升穿埋年頭嘅位。死未？你覺得你可以短短幾個月間下定決心又班到水又上到會買到樓？事後講就易。我知，你總有個朋友有咁做，我都有朋友咁做。但我自己冇，你都冇。你覺得下次你可以？12. 仲有，更重要嘅係，「沙士推跌樓價」呢個講法，我本人係相當懷疑。唔會話冇影響，10%喎，但，真係完全因為沙士？時間上係吻合，亦都冇得好似科學實驗咁做control（所以金融咁難估，因為涉及人）。但我質疑嘅理據係乜？好簡單，根本97年後，香港樓就冇好過，跌足5年。98年跌36%，加上嗰時息高，啲人做槓杆又狼，呢啲就真係輸到跳樓。00年一樣跌18%，沙士之前一年嘅02又跌12%。可能係97前炒得太癲，可能係八萬五，可能係亞洲金融風暴後遺症。不重要，總之，肯定沙士之前N年樓市已跌緊，仲跌得好甘13. 2003年根本未有沙士亦都跌緊，所以之後幾個月，真係完全因為沙士跌？定只係最後一根稻草踩多腳？諷刺係，沙士之後就即時反彈。14. 我計你沙士，高位跌低位，樓價都不過係10%—10%唔算少，但，係咪世紀良機？咪講過咯，98,00,02都唔止呢個數。08年亦都多過呢個數。甚至19年有啲單位都唔止呢個數—你有冇見有人講？根本08同19就已經勁過沙士重臨，但講「嚟多次沙士買樓」嘅，當時飛咗入去未？定都係睇定啲？今次唔同？跌多啲先？所以係冇用的，嚟多次你都唔會買，或者買唔到。因為沙士根本跌得冇你想像中咁多。正如話等騰訊跌到300先買嘅，真係300蚊你估佢又會買咩，又話等200蚊啦。唔係笑人，而係呢啲心態係人嘅平性，你要面對佢。避雷針嘅比喻：有咗避雷針後行雷閃電冇少咗，但我地冇以前咁驚。15 順手講埋，你最鍾意（但冇用）嘅，實體經濟：比個震驚嘅真相你：16. 沙士嗰年，香港經濟根本冇衰退！17. 冇呃你，自己睇。係違反你常識，但幾時話你啲常識可靠？自己睇圖丫，或者上返任何地方睇數字，2003年香港GDP係正增長，之後嗰年都係，其實打後咁多年就只有2008年跌，呀仲有，2019年都應該跌。18. 咁你話，你玩數字遊戲啫，全年梗係冇事，但有單季倒退嘛。係喎，Quarterly 你都識喎，有讀書呀呀。就睇埋Quarterly19. 拿，見到啦，2003單季係倒退過，一季咁大把，仲要一個巴仙唔夠。唔好話同98，08嗰啲慘況比，根本01，02 就仲大鑊（亦所以樓市一早跌）。沙士後更加係話咁快反彈。20. 唔講咁遠，講近啲。舊年第四季香港經濟一樣大倒退，一早慘過沙士啦，使乜沙士重臨？21. 但，舊年第四季，港股跌幾多？你可以去睇下，唔阻你做功課。22. 所以話你知，股票同樓，金融市場，根本唔係好多人想像咁運作。我方死你唔夠傷心，睇埋03年嘅股市丫？23. 自己計下，升咗幾多。當年恒指同國企指數，全年係升到七彩嘅。唔係咩勁升一千點（有時真係頂而家啲記者或作者唔順，五百點就股災，兩千點就血洗，你都未撚見過血呀），而係講緊全年升35%！而家水平計，即係升10000點！你話發癲？你見識少啫24. 我都未同你計，35%講緊全年咋喎。低位一定唔止。你低位買嘅，升50%添呀25. 當然你話，喂，你事後畫龍門梗係屈機啦，你不如話十蚊買騰訊丫。啱。睇埋downside，又係一個挑戰你常識嘅事實沙士嗰年，恒指根本冇乜點跌過！！！26. 有圖為證，自己睇。所謂沙士期間港股大跌，講緊7%唔夠。而家水平，講緊1800點多啲，以為好多？咁話你知，呢個星期四日半（年三十半日市）已經跌咗1100點，未去到沙士，都大半。27. 係喎，都未同你講，失業率。是的，沙士嗰時升到8%樓上。但一樣，你可以睇下之前幾年發生咩事，02年正係唐英年發表著名嘅「有生之年」講話，當時失業率已經升。反而係沙士時見底28. 結論：沙士之前幾年，樓市已經狂瀉。沙士就算伸多腳，跌幅亦唔係特別大，而且調得急又彈得快，要捉到都極難。至少沙士呢啲樓價跌幅，沙士前已經成日有，沙士後亦都有過唔止一次。捉唔捉到，敢唔敢捉，有冇能力捉，應唔應該捉，四回事。29. 仲有，涼薄（其實一有人用呢個字我就當佢理屈詞窮）啲講，大佬呀，我中華十三萬萬同胞呀，沙士？幾百人？幾千人？幾萬人？撈迫刁啦。你估真係對實體經濟好大影響？30. 我就當對實體經濟好大影響，邊位話你知股市係跟實體經濟行？仲堅持係嘅。咪睇下17年，18年，19年嘅香港股市（環球都好）。仲堅持係嘅，咁你應該認為過去十年買A股表現一定好過美股。實體經濟喎。________________________________________31. 麻煩嘢放最尾，費事阻讀者雅興，但唔講又會有啲盲毛唔明。講明先，唔好又話我盲目唱好呀，粉飾太平呀乜。之後走勢？唔知。疫情？應該再擴大。但係咪股樓會再跌？我估未必，但應該唔會，但錯咗唔好鬧，反正冇人拎支槍迫你買或賣。32. 況且，歷史唔會簡單咁重覆。唔同意分析嘅大可以講：喂，上次點點點，後來有點點點（自由行，些爬，阿爺，任你填），而今次又有乜乜乜（貿易戰，社運，中國債務危機，亦都任你填）喎。事實係咁，所以無任何兩件事有可比性，先賢話齋，你不能跨過同一條河兩次。33. 但，個盲點係，其實講以上呢堆嘢嘅人，講自己立場時，話會大跌，咪又係用返當年嘅歷史。所以就同你講歷史，因為歷史相對（相對咋下）地客觀，發生咗嘅事，冇咁多嘢可以拗。跌幾多就係幾多。當然要拗「點解」就會主觀啲。正如聽日報紙報恒指升幾多點係客觀，但因為乜乜就唔係完全客觀，個市唔會話你知點解升點解跌。34. 但最後都補多句，其實唱好根本唔係盲目，Optimism is a Default Setting．唱淡嗰啲先係盲目，亦都多數死清光。兩樣嘢，首先，我係悲觀嘅樂觀者，我相信人類都係咁嘅，悲觀嘅基因慢就死晒，唔樂觀嘅燒炭啦，對不？第二，正經啲。買股票又好，買樓又好，講緊係十年八年甚至幾十年嘅事（呀，你以為我教你炒即日鮮？）。一兩年會點難估，但幾十年易答啲，股票同樓嘅嘢，長期都應該係升嘅。35. 理由？環球央行一路行寬鬆，群眾小小痛都受唔到。你可以問下自己，十年後，廿年後，三十年後，錢（任你點定義貨幣供應），會係多咗，定少咗？咁答到呢個問題，大約都估到，資產格價會點行啦可？咁當然必你嗰層樓實升，未必港股實識。但must be bull market somewhere．一早叫你分散投資亞洲美洲歐洲債券股票樓都買啲啦。36. Cutie little fucking little thing called inflation，你唔係信政府啲3%通脹下話？你問下計嗰條友食過魚柳包未？買過太古城未？去過東莞未？（聽朋友講有魚聊包買，我都唔知，我以為東莞米粉出名）

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