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「應該移民嗎?」——真正的答案,在這裏
這是一個很簡單的問題,但有非常複雜的答案。在過去十年,每次都想長篇大論的答,總是被斷章取義。也難怪,本來在太平盛世,稍具思考型答案已經顯得很離地,但在此情此景的新香港,朋輩間,坦白說,沒有人不在想這問題。但與此同時,也沒有人不在尋找「是」與「非」之外的答案。
因為,大家經過過去一年,都成長了。都知道香港的出路,只有在重重矛盾、悖論、衝突中,跌跌撞撞地尋找。
我真心的答案是:this is not a question。非黑即白的「移民」概念,早已在冷戰結束時,已一併終結,正如中美就算出現新冷戰,也不會有一道圍牆,而是全新型態、互為表裏的衝突。不少人提起「移民」,往往有出於情緒的反應,就是因為假定了一種either / or 的對立。
從前,或許是的。但現在,還是嗎?
我們不妨先梳理提起「移民」,往往出現的對立式dichotomized情緒:
1A. 假如移居別處,就等於放棄我城,促進換血,這是不負責任。
1B. 假如留守我城,但君子不立危牆,連累人犧牲得毫無價值,同樣不負責任。
2A. 假如移到他方,天天圍爐取暖,只會成為蝗蟲,成為別人的排外對象。
2B. 假如移到他方,成了由內至外的美國人、英國人,豈非數典忘祖。
3A. 假如離開香港,沒有了熟悉的土地承載,再不會有香港身份認同。
3B. 假如留在香港,換血急速進行,社會大手術,同樣不會有香港身份認同。
4A. 假如到了海外,找不到和現有待遇同級的工作,就是二等公民,代表無能。
4B. 假如到了海外,只靠私人儲蓄過世,那是階級特權,是為自私……
「移民」的偽對立:住這裏Vs住那裏,融合Vs排外,上流Vs下流
凡此種種,一堆負能量。但這些對立,從來都是偽對立來的。
1. 在過去一年運動,明顯有大量工作,都是海外香港人積極參與的:捐款,文宣,後勤,乃至專門回來,反映他們始終心繫香港,港人對他們,不應有事鍾無艷;某程度上,國安法甚至也是要專門打擊他們,從現在通緝美籍港人Samuel Chu,即可見一斑。同理,生活在香港的不少人,其實早已「精神移民」,只在乎物質層,卻也不見得可以有何貢獻,則大可無事夏迎春。在國安法時代的新香港,有不少工作,即使不談政治,也100%肯定海外比香港適合,例如教育、文化、藝術、創作、創科等,都必須無邊界的創作力,才能成功;而通過互聯網和社區網絡,即使身處海外,影響也依然能輻射本地,甚至更能輻射本地。
就像疫情期間的教學,甚至香港、紐約還是剛果,又有何分別?而且對成長中的孩子而言,不少家長都覺得此刻的香港,不可能是理想地方:只要問有多少表面上支持政府的「藍絲」,讓孩子在非海外學校、非國際學校、非直資、非IB的本地學校接受教育,就是最好的指標。但另一類工作,卻是必須在地才能見效,例如社工、醫護、工程、本土經濟等,他們令香港人活得體面、尊嚴,同樣有時代選中的機遇。台灣民進黨創黨時的金主們,大都在戒嚴時代白手起家,對台灣自然有貢獻;猶太人保存血脈的大腦,二戰時都在美國,自然也對手足有貢獻。貢獻不在身在何方,而在心在何方。
2. 假如「移民」的定義,就是昔日的唐人街,時光停滯,與外界隔絕,連當地語言文化也不懂,自然非常糟糕,也值得被排斥;等而下之的酷愛炫富,乃至反客為主影響當地核心價值,更是大忌。至於昔日不少二、三代移民,以和母體割裂為榮,滿口比本地人更造作的口音,同樣叫人吃不消。但香港人難道沒有其他選擇?全球化時代出現後,不少到了海外的香港人,都奉行「engagement」策略,一方面積極融入當地圈子,另一方面在當地建立的社會資本,能對香港有幫助,例如進入當地經濟高端層,或把香港文化融入當地、自成fusion,都是功德無量,兩者兼顧得如魚得水,因為認同從來不是排他性的。這完全不涉及政治,但也是「國際線」的真諦。同一道理,留在香港的,同樣可以建構本地國際網絡,單是一間重慶大廈,就是由下而上國際線的寶庫。
3. 甚麼是「香港身份認同」,自然每人都有不同定義。林鄭月娥、李柱銘、梁天琦的定義,就全不一樣,但都會存在,就算是2020年的林鄭月娥,也不會說自己不是香港人吧。所以無論怎樣定義,香港身份認同從來都是外向型的,是很有效的大熔爐,信奉的是公平競爭、相信法治但靈活變通、專業精神而超然政治、東西文化共融、不依靠被規劃而相信由下而上,屬於典型的港口身份:例如梁天琦、羅冠聰也是新移民港人,南亞裔Jeffrey Andrews是土生土長港人,猶太人盛智文也是歸化港人。假如說離開了香港,就再也沒有身份認同,那怎解釋在過去一年,不少海外港人二代、甚至不懂地道廣東話,就像剛談及的美籍港人Samuel Chu,也完全被connected?特別是互聯網時代,對身份認同的影響已經超越了昔日理論,顛覆了上世紀對地緣政治的想像,本身就是一種加速劑。且看今天香港青年認為與英國同齡港人屬同一社群,還是感覺隔壁藍絲長老更似同一屋簷下?
4. 說到海外的生活、工作,這從來不應使用香港的同一基準:人不應該為了生存,而是為了生活。在這層面,處於不同崗位的香港人,完全可以發揮2+2=5的作用。香港人的資產相當豐厚,能力也高,人均GDP接近五萬美元,甚至高於不少人的移民目標德國、加拿大、日本;總GDP的規模,也可比愛爾蘭、馬來西亞、以色列,而且還未計算海外港人在內。
在全球化時代,香港人毋需大規模聚居在某一地方,也可以結成互助經濟體:英國港人可以支持住在台灣的黃秋生拍電影;台灣港人可以建立網上教室教美國港人中文;美國港人可以請被打壓失去工作的本地港人當freelance designers、editors;本地港人則可以從英國網購當地港人製作的日用品……李嘉誠在英國建「香港城」,固然是由上而下的例子;無數可以出現的虛擬香港村,則是由下而上的例子。香港百年前起家之時,華商全球網絡的匯款,承擔了非常重要的角色,讓香港成為一體兩面、內外合一的概念,日本濱下武志教授對此有詳細研究。百年前,未有現代科技,尚且如此,何況2020年後的世界?
這些,自然都是理念層面的討論。重點,還是如何執行。
真正的「移民」,其實是減少任何單一依賴的一個「Package」
十年前,我就真心相信每一個香港人,無論今天廣義的黃、藍,都應該有一個足以在全球生活的package。無論是最本土、還是最建制的人,萬一到了萬不得已之時想離開,都不應該受限。建制派有一個觀察是對的:不少vocal的本土派輿論領袖,都不在香港。不願離開時,也應該擁有實力。這對人對己、大局小局,都有好處。這個package,不是由純粹物質的check list組成的,而是由能力主導的check list 組成的:
1. 我們需要有被其他地方接受的能力。這不一定等同外國護照,可以是一種後備身份(例如擴權後的BNO),可以是一種聯繫身份(持外國護照的家人讓你離開),可以是一種能力身份(擁有其他地方高認受的專業資格),也可以是一種社會身份(外地朋友願意和有能力在必要時協助離開)。對香港人而言,這是不少人想到「移民」時真正所指的:對現狀感到不安,但因為種種原因,卻不希望馬上走,這在黃、藍營當中,都非常普遍。
2. 我們需要有在任何地方都能開工的能力。這不等於高薪厚職,甚至恰恰相反:在未來slashers世代,任何工作反正都保障不了終生收入、也再沒有到死的長糧這回事,真正能保障生活的,再不是擔驚受怕地保住一份工,但到了退休還是繼續擔驚受怕,而是要有到死也能開源的能力。很多人不敢發聲、犧牲一生的自由,不外出於這種恐懼,因為很擔心沒有走出comfort zone的能力。
至於這能力是甚麼,總會與時並進,更重要的,還是「學習的能力」。我們常對新一代說:能夠好好與人溝通(須知陪月、幼稚園老師才是最難被人工智能取代的工作),與持不同語言者溝通(例如瑞士人那樣有四種語言),與電腦溝通(例如掌握編程語言、能隨手寫網頁和app等),基本上,就可以保障在任何地方找到工作。無論現在是否依靠單一僱主,我們都必須有第二、第三收入,可以是某種嗜好,可以是某種投資,而且應該是geographically friendly。到了要走要留,地域就不是限制。
3. 我們需要有在任何地方都能適應的能力。這也是我們在過去十年,常推廣的「文化智商」(CQ),一方面了解國際關係宏觀的基本倫理,另一方面要在最「落地」的日常生活,培養多元品味,例如兼容咖啡與烏龍茶、印度電影與台灣文藝片、Rap與古典樂等,那樣到了任何地方,都不會成為異鄉人。而這能力和我們珍愛本土文化和生活,從來不是對立的。即使足不出戶在香港,只要有能力,也足以建立personalized的獨家國際網絡,這可以圍繞你的興趣(例如電競)、技能(例如投資)、研究(例如找到愛好哥德式建築的全球同路人)、工作產生,到頭來,才容易在不同地方都有接頭人,讓網絡和現實世界虛實相間。至於出國留學、working holiday,除了增值,也是獲取上述網絡和能力的理想中介。
海內外香港人,不分黃藍,也是命運共同體
只要香港人、特別是中生代和新生代,能做到上述各點,兄弟爬山,各自選擇,自然不應再有「移不移民」這疑問。目前有大約150-200萬港人和後代散居海外和中國內地,單是主張加拿大的60多萬香港人、已比在沙田的香港人多,香港人已經是一個散居全球的命運共同體。今天藍黃高度對立,其實除了20%酷愛天天鬥爭的深藍無可救藥,絕大多數香港人的思維都是很一致的,在共同體內部,到了海外,反而大可以拋開政治分歧,就像印度人、巴基斯坦人在香港,反而變成buddy,因為他們有共生能力。例如不少(表面上的)藍營商人,捐了很多資源支持香港(大多是黃營的)新一代創業、學習,這種資源流動,屬自然發生的默契,這就是真正的香港;現在很多僱主也在讓資金、公司先移到海外,也製造了不少就業機會予香港下一代。我們面對大時代,應該改變停留在數十年前「是否移民」的過時思維,內外合一,這才是香港人生存下去的最大憑藉。
在過去十多年,每次被訪問,都有記者問我「是否移民」。其實,我心裡明白,他們只期望最簡單的答案。而作為國際關係學者和近年的創業者,我大多時間,都不在香港。於是,有人以為我在新加坡,有人以為我在台灣,有人以為我在葡萄牙,有人以為我在英國,有人以為我在美國。其實,我全都在,one way or another,因為我成長以來,就是如此追求,也許是預視了全球大趨勢如此,也許是預視了狹義香港的出路如此,也許是futures studies和國際關係令我不能自拔。
至於未來,作為父母,讓下一代在這樣的香港接受教育,無疑是不負責任的,因此一定會讓她們到海外讀書,也會花多些時間和她們一起,但除非有不能入境的一天,否則斷不會改變保留香港為根據地之一,而且無論在香港、還是海外,適逢亂世,都應該開拓更多業務。朋友們,即使以往不理解,難道到了國安法時代的新香港,還不理解嗎?身體力行讓香港人有落地的國際視野,無論身在何方,一直都是我的崗位,過往如是,未來也如是。
但願我們不會成為最後一代香港人。
經濟一週,2020年8月
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【智富雜誌】放寬按保 中產上車/換樓時機?
2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空,其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼,補貼額由1/4調升至1/3,補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民,估計將可多領20、30元,夠吃個早餐。
土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》,將加大「搵地」力度;房屋方面,特區政府增加各類公營房屋供應,尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋;私樓則放寬首置按保上限至九成,單位總價限制亦由400萬元改為800萬元,八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機?經濟學者林本利接受訪問,剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。
基建則是施政報告的次重點,提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告,特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。
整份施政報告無驚喜,特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴,市民又會否「收貨」?
放寬按保細節
‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元,放寬至800萬元;八成按揭則由600萬元,提升至1,000萬元,八成按揭可包括自用樓換樓按揭。
‧ 適用於已落成的住宅物業,不適用於樓花
‧ 供款佔入息比率以50%為上限,壓力測試以60%為上限
‧ 按原有保費(根據按揭成數及供款年期而定)額外再加15%(樓價800萬元,供款期30年,按揭成數90%,原有保費為4.35% )
‧ 即日生效,以申請按揭日計算
‧ 目標為協助首置人士,不用借用發展商按揭上車,增加上車選擇
換樓客中產成新政贏家 林本利:不會大幅推升樓價
為協助首次置業人士,特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元,申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元,後者包括自用樓換樓按揭,僅限於已落成物業。
物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為,對年輕首置者來說,未必需要買超過400萬元的單位,故今次放寬按揭成數,最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒,林本利直言今次令市民多了選擇,「沒有人迫你買樓,即使樓價大跌也不應埋怨政府。」
他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元,卻因為首期不夠,仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元,不合資格申請居屋,例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等,「如果這些夫婦,做公營機構工作,月入已過6萬元,他們應該『自求多福』,用九成按揭買私樓,對政府(興建資助出售房屋)的壓力也少一些。」
切記考慮收入風險
不過,林本利認為,今次按保成數鬆縳,最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭,樓價上限由600萬元升至1,000萬元,「這個做得很好,很明顯放寬到這麼高,不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位,要投入500萬元的首期,即使你手上有層樓升至700、800萬元,供剩100、200萬元,套現後要付500萬元首期,還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣,還要付15%額外印花稅,賣了樓才可向稅局取回(退稅),這窒礙了很多樓宇流轉!」
他認為,上述例子中,過往買1,000萬元的物業,需要預備500萬元首期,現在預備200萬元首期就夠,這些換樓客便多了300萬元可以用來投資,隨時可以多買一個物業。
當然,林本利也提醒這類換樓客,個人入息要夠穩定,若是購買1,000萬元物業做八成按揭,也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠,若果買1,000萬樓,欠800萬元也是很大筆錢,最緊要未來收入穩定!」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠,即使經濟下行,被裁員的風險也較低。
供應增 不應吊高賣
坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫,以後800萬元也是首置盤。事實上,新政策公布當日,一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價,因業主恃着買家最新可造八成按揭。
不過,林本利相信政策不會大幅推升樓價,「需知道現在的土地和房屋供應大增,希望吊高來賣的人(業主)要考慮一下,未來供應會大增下,會不會重蹈八萬五的覆轍,很多人開頭不信,怎料後來(八萬五推倒樓市)威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標,結果樓市供應大增,加上1998年遭逢亞洲金融風暴,1997年至2003年間樓價跌足六成。
他奉勸有意賣樓的業主,要考慮未來樓市供應可能會大增,再加上現時香港反修例示威愈演愈烈,而中美貿易談判雖有初步共識,仍要慎防美國總統特朗普反悔,內外交困之下,「要賣樓就賣樓,不應吊高來賣。」
林本利直言,今次放寬按保僅限二手樓,其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按,讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事,「可以帶動到換樓,二手樓也好,一手樓也好,買家可以自己選擇。
想繼續做五成六成按揭也可繼續,不像過去限死了,現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機?林本利認為市民要考慮自身情況,包括供樓負擔能力,是否決心留在香港長期定居。
土地政策方向正確
今份施政報告對土地政策着墨不少,包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等,林本利認為土地政策方向正確,「全部都要做」,因建立土儲,有助穩定樓價。
「回看過去數據,香港樓價最平穩是2004年至2011年,大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾,好多樓200萬元也買到,當時樓價為何平穩?因為有很多居屋未賣到,而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去,因為有很多房屋存量,樓價才可以平穩發展,所以香港要建立足夠的土地和房屋供應,便不怕樓價飈升。若樓價急跌,(居屋)就遲啲賣,政府自己可主導。若私樓平過居屋,就私人市場主導,最重要是房屋供應充足,政府可以調控。」
引例收地政府勝訴多
「我常說香港土地很足夠,問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」,收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》,2018年5月她出席立法會時表示,《收回土地條例》可能引致司法覆核,處理官司須一段長時間,最終土地無法有效釋放。
今次林鄭「打倒昨日的我」,林本利直言︰「現在證明(林鄭)過往所講的都是大話。」他指出,過往每次動用《收回土地條例》,即使上到法庭,因為興建公營房屋,涉及公眾利益,政府大多勝訴。
房屋及土地 供應政策全面睇
房屋
• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限,由400萬元提升至800萬元;八成按揭貸款(包括自用樓換樓)的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元
• 大增過渡性房屋︰預留50億元,未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位
• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋
• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位
• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位;擬明年進一步增加「白居二」配額
• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目,由私人發展商提供約1,000個「首置」單位
• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位;擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃
• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位,並放寬現行要求,容許租戶遞交或保留其個人公屋申請,在配額及計分制下繼續累積分數
土地
• 動用《收回土地條例》︰加快規劃,然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地,發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地;於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展,但仍未有發展計劃的私人土地;及位於市區的寮屋區私人土地
• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島,探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫
• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架,以期在2020年年初起接受申請
• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展,包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展
• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地,以「一地多用」模式發展,並協助非政府機構善用其持有的土地
壓測「肥佬」仍可酌情批
除了放寬按保,按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求,供款佔收入比率(DSR)不可高於50%,比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用,若業主未符合通過銀行壓力測試,仍可酌情處理批出,惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引,現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試,即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。
假設還款期30年、息率2.375厘計,若採用新按保,800萬元物業可造九成按揭,首期由原先320萬元(六成按揭)減至80萬元,家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元,首期由原本至少500萬元(五成按揭)降至200萬元,壓測後月入要求不少於7.4萬元。
人人上車 解社會怨氣?
觀乎特區政府近年的房屋政策,由綠置居,加快公屋「租置」,到今次放寬首置按揭成數,均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣?「有層樓,對個地方歸屬感一定會強些,始終自己放了這麼多資產在此地,不會想亂。增加市民置業機會,這是應該的,但這是機會來的,市民不一定要選擇,最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒,林本利直言,「沒有人迫你買(樓),不要買了樓,將來樓價大跌便怨政府,一定要搞清楚概念,買樓是投資,不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據,過去十多年置業比率低了,他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」,一直未能重新上車,「希望這政策,可以鼓勵他們上返車,也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車,租金無咁貴,創業都容易啲,讓年輕人消消氣。」
不過,林本利直言現時香港最核心問題不是住屋,「市民不是單單希望安居樂業,特別是香港經濟發展到一個高度水平,自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求,一定要處理政制不公平,警隊形象低落等問題,如果搞唔掂,多多政策也不能吸引市民在此長期定居,很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識,切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。
換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價
近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師,家庭月入超過7萬元,他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭,5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位,地方已不敷應用,打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數,買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭,惟壓力測試下,家庭月入至少要7萬元,Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位,「用二、三萬元供樓,這比例(佔7萬元家庭月入)也接受到,因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起,他也不打算這樣做,因為借800萬元,可算是一筆龐大的債務。
公布當日即加近一成
Alex自9月起已四出睇樓,目標是荃灣及美孚的三房單位,預算約800多萬元,他的盤算是近期樓價稍為回落,或可乘機執到筍盤。可是,他在施政報告公布前,看中的一個美孚新邨單位突然反價,該三房600多平方呎單位,業主原叫價850萬元,在施政報告公布當日,業主立即加價至930萬元,加價達9.4%。
「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元,現在全部已升至900多萬至1,000多萬元!」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價,「本身賣850萬元,買家只能借五成,升到930萬元買家仍可借八成,業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。
Alex搵樓的同時,也在放售自住的荃錦中心單位,「本身單位值600多萬元,因全屋裝修新淨,放盤時代理建議我賣600萬元,因為買家難借錢。」放寬按保計劃前,樓價600萬元仍可承造八成按揭,超過600萬元便要造六成按揭,故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元,首置人士仍可承造九成按揭,他預計準買家可借多一些,出手也會鬆手一些,故也打算賣貴8%至10%,以抵銷換樓單位的升幅。
推三大基建項目 明日大嶼再上榜
今年《施政報告》的焦點是土地及房屋,推《土地收回條例》加大「搵地」力度,繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目,包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後,對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕,建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款,稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。
鐵路延線早已公布
《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內,這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵(00066)更已就東涌延線向政府提交建議書,該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。
另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶,該處居住人口約9萬。5月時有消息指,政府會採用「鐵路及物業發展模式」,由政府另撥地給港鐵建樓,賣樓所得抵銷建鐵路的經費,估計工程造價約160億元。
有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓,預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位,但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路,全長10.7公里,配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區,預計新發展區人口逾7萬人。
政府未棄填海造地
《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展,屯門西乃指龍鼓灘一帶,該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等,屬未發展區域,亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究,考慮將河內碼頭沿海做住宅發展,這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。
早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區,可興建2.2萬個住宅單位,佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施,這當然包括青山發電廠。
去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現,但人工島方案曾引起社會極大爭議,《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃,並爭取立會撥款做研究。
「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠
今年《施政報告》在風雨中「出台」,人人期望獲「派錢」的願望落空,「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭,唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。
一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼
受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士
調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%,兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭,可增至每月4,200元。
受惠者︰低收入家庭
增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率,由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。
受惠者︰全港打工仔
增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等
受惠者︰5,700名學童及其家庭
學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元
受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生
#經濟 #民生 #地產
香港青年創業例子 在 BennyLeung.com Facebook 的精選貼文
【智富雜誌】放寬按保 中產上車/換樓時機?
2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空,其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼,補貼額由1/4調升至1/3,補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民,估計將可多領20、30元,夠吃個早餐。
土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》,將加大「搵地」力度;房屋方面,特區政府增加各類公營房屋供應,尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋;私樓則放寬首置按保上限至九成,單位總價限制亦由400萬元改為800萬元,八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機?經濟學者林本利接受訪問,剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。
基建則是施政報告的次重點,提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告,特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。
整份施政報告無驚喜,特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴,市民又會否「收貨」?
放寬按保細節
‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元,放寬至800萬元;八成按揭則由600萬元,提升至1,000萬元,八成按揭可包括自用樓換樓按揭。
‧ 適用於已落成的住宅物業,不適用於樓花
‧ 供款佔入息比率以50%為上限,壓力測試以60%為上限
‧ 按原有保費(根據按揭成數及供款年期而定)額外再加15%(樓價800萬元,供款期30年,按揭成數90%,原有保費為4.35% )
‧ 即日生效,以申請按揭日計算
‧ 目標為協助首置人士,不用借用發展商按揭上車,增加上車選擇
換樓客中產成新政贏家 林本利:不會大幅推升樓價
為協助首次置業人士,特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元,申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元,後者包括自用樓換樓按揭,僅限於已落成物業。
物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為,對年輕首置者來說,未必需要買超過400萬元的單位,故今次放寬按揭成數,最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒,林本利直言今次令市民多了選擇,「沒有人迫你買樓,即使樓價大跌也不應埋怨政府。」
他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元,卻因為首期不夠,仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元,不合資格申請居屋,例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等,「如果這些夫婦,做公營機構工作,月入已過6萬元,他們應該『自求多福』,用九成按揭買私樓,對政府(興建資助出售房屋)的壓力也少一些。」
切記考慮收入風險
不過,林本利認為,今次按保成數鬆縳,最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭,樓價上限由600萬元升至1,000萬元,「這個做得很好,很明顯放寬到這麼高,不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位,要投入500萬元的首期,即使你手上有層樓升至700、800萬元,供剩100、200萬元,套現後要付500萬元首期,還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣,還要付15%額外印花稅,賣了樓才可向稅局取回(退稅),這窒礙了很多樓宇流轉!」
他認為,上述例子中,過往買1,000萬元的物業,需要預備500萬元首期,現在預備200萬元首期就夠,這些換樓客便多了300萬元可以用來投資,隨時可以多買一個物業。
當然,林本利也提醒這類換樓客,個人入息要夠穩定,若是購買1,000萬元物業做八成按揭,也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠,若果買1,000萬樓,欠800萬元也是很大筆錢,最緊要未來收入穩定!」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠,即使經濟下行,被裁員的風險也較低。
供應增 不應吊高賣
坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫,以後800萬元也是首置盤。事實上,新政策公布當日,一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價,因業主恃着買家最新可造八成按揭。
不過,林本利相信政策不會大幅推升樓價,「需知道現在的土地和房屋供應大增,希望吊高來賣的人(業主)要考慮一下,未來供應會大增下,會不會重蹈八萬五的覆轍,很多人開頭不信,怎料後來(八萬五推倒樓市)威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標,結果樓市供應大增,加上1998年遭逢亞洲金融風暴,1997年至2003年間樓價跌足六成。
他奉勸有意賣樓的業主,要考慮未來樓市供應可能會大增,再加上現時香港反修例示威愈演愈烈,而中美貿易談判雖有初步共識,仍要慎防美國總統特朗普反悔,內外交困之下,「要賣樓就賣樓,不應吊高來賣。」
林本利直言,今次放寬按保僅限二手樓,其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按,讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事,「可以帶動到換樓,二手樓也好,一手樓也好,買家可以自己選擇。
想繼續做五成六成按揭也可繼續,不像過去限死了,現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機?林本利認為市民要考慮自身情況,包括供樓負擔能力,是否決心留在香港長期定居。
土地政策方向正確
今份施政報告對土地政策着墨不少,包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等,林本利認為土地政策方向正確,「全部都要做」,因建立土儲,有助穩定樓價。
「回看過去數據,香港樓價最平穩是2004年至2011年,大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾,好多樓200萬元也買到,當時樓價為何平穩?因為有很多居屋未賣到,而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去,因為有很多房屋存量,樓價才可以平穩發展,所以香港要建立足夠的土地和房屋供應,便不怕樓價飈升。若樓價急跌,(居屋)就遲啲賣,政府自己可主導。若私樓平過居屋,就私人市場主導,最重要是房屋供應充足,政府可以調控。」
引例收地政府勝訴多
「我常說香港土地很足夠,問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」,收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》,2018年5月她出席立法會時表示,《收回土地條例》可能引致司法覆核,處理官司須一段長時間,最終土地無法有效釋放。
今次林鄭「打倒昨日的我」,林本利直言︰「現在證明(林鄭)過往所講的都是大話。」他指出,過往每次動用《收回土地條例》,即使上到法庭,因為興建公營房屋,涉及公眾利益,政府大多勝訴。
房屋及土地 供應政策全面睇
房屋
• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限,由400萬元提升至800萬元;八成按揭貸款(包括自用樓換樓)的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元
• 大增過渡性房屋︰預留50億元,未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位
• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋
• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位
• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位;擬明年進一步增加「白居二」配額
• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目,由私人發展商提供約1,000個「首置」單位
• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位;擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃
• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位,並放寬現行要求,容許租戶遞交或保留其個人公屋申請,在配額及計分制下繼續累積分數
土地
• 動用《收回土地條例》︰加快規劃,然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地,發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地;於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展,但仍未有發展計劃的私人土地;及位於市區的寮屋區私人土地
• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島,探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫
• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架,以期在2020年年初起接受申請
• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展,包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展
• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地,以「一地多用」模式發展,並協助非政府機構善用其持有的土地
壓測「肥佬」仍可酌情批
除了放寬按保,按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求,供款佔收入比率(DSR)不可高於50%,比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用,若業主未符合通過銀行壓力測試,仍可酌情處理批出,惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引,現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試,即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。
假設還款期30年、息率2.375厘計,若採用新按保,800萬元物業可造九成按揭,首期由原先320萬元(六成按揭)減至80萬元,家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元,首期由原本至少500萬元(五成按揭)降至200萬元,壓測後月入要求不少於7.4萬元。
人人上車 解社會怨氣?
觀乎特區政府近年的房屋政策,由綠置居,加快公屋「租置」,到今次放寬首置按揭成數,均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣?「有層樓,對個地方歸屬感一定會強些,始終自己放了這麼多資產在此地,不會想亂。增加市民置業機會,這是應該的,但這是機會來的,市民不一定要選擇,最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒,林本利直言,「沒有人迫你買(樓),不要買了樓,將來樓價大跌便怨政府,一定要搞清楚概念,買樓是投資,不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據,過去十多年置業比率低了,他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」,一直未能重新上車,「希望這政策,可以鼓勵他們上返車,也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車,租金無咁貴,創業都容易啲,讓年輕人消消氣。」
不過,林本利直言現時香港最核心問題不是住屋,「市民不是單單希望安居樂業,特別是香港經濟發展到一個高度水平,自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求,一定要處理政制不公平,警隊形象低落等問題,如果搞唔掂,多多政策也不能吸引市民在此長期定居,很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識,切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。
換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價
近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師,家庭月入超過7萬元,他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭,5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位,地方已不敷應用,打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數,買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭,惟壓力測試下,家庭月入至少要7萬元,Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位,「用二、三萬元供樓,這比例(佔7萬元家庭月入)也接受到,因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起,他也不打算這樣做,因為借800萬元,可算是一筆龐大的債務。
公布當日即加近一成
Alex自9月起已四出睇樓,目標是荃灣及美孚的三房單位,預算約800多萬元,他的盤算是近期樓價稍為回落,或可乘機執到筍盤。可是,他在施政報告公布前,看中的一個美孚新邨單位突然反價,該三房600多平方呎單位,業主原叫價850萬元,在施政報告公布當日,業主立即加價至930萬元,加價達9.4%。
「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元,現在全部已升至900多萬至1,000多萬元!」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價,「本身賣850萬元,買家只能借五成,升到930萬元買家仍可借八成,業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。
Alex搵樓的同時,也在放售自住的荃錦中心單位,「本身單位值600多萬元,因全屋裝修新淨,放盤時代理建議我賣600萬元,因為買家難借錢。」放寬按保計劃前,樓價600萬元仍可承造八成按揭,超過600萬元便要造六成按揭,故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元,首置人士仍可承造九成按揭,他預計準買家可借多一些,出手也會鬆手一些,故也打算賣貴8%至10%,以抵銷換樓單位的升幅。
推三大基建項目 明日大嶼再上榜
今年《施政報告》的焦點是土地及房屋,推《土地收回條例》加大「搵地」力度,繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目,包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後,對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕,建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款,稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。
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《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內,這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵(00066)更已就東涌延線向政府提交建議書,該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。
另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶,該處居住人口約9萬。5月時有消息指,政府會採用「鐵路及物業發展模式」,由政府另撥地給港鐵建樓,賣樓所得抵銷建鐵路的經費,估計工程造價約160億元。
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去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現,但人工島方案曾引起社會極大爭議,《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃,並爭取立會撥款做研究。
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香港青年創業例子 在 容海恩 Eunice Yung Youtube 的精選貼文
早前香港青年專業網絡對於青年創業所遇到的困難進行了問卷調查,發現原來年輕人創業最擔心是資金問題,但上星期 香港青年‧專業網絡,與新民黨青年委員會合作舉辦《青年創業Chat》,邀請到Smart Box Starage Limited創辦人 王若丞先生(Jacky)及eprint集團營運總監及e-banner創辦人 陳剛雄先生(Chris)出席,講解他們的創業之道。
Chris及Jacky都不約而同地指出,創業不應該被資金問題絆腳,Jacky認為年青人要有想法,問問自己創業的原因,深思熟慮,如果想法是可行,必定可找到投資者。
Chris就指出,眼見很多年輕人創業,都會選擇同一時間投資於不同範疇,例如同時於印刷、餐廳及運輸業有入股。這是他不贊同的,他寄語年輕人切勿漁翁撒網 ,Chris認為成功創業的一個重要因素是專注,於不熟悉的範疇入股投資,好大機會失利。Chris以自己為例子,他有一段時間,分別於酒吧、麵店、火鍋店、海味、波鞋的行業去投資創業,涉足之多令在場聽眾嘩然。他笑稱這是一個痛苦的領悟,令他學會對自己的業務要專注。
Eunice就鼓勵青年人堅持夢想,先深入發展一個業務,然後萬變不離其中,再變奏出相關的業務,這樣也是創業的一種正確態度。
香港青年創業例子 在 Mobile01: 首頁 的推薦與評價
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香港青年創業例子 在 又一個創業成功好例子,值得參考。... - 香港青年創業家總商會 ... 的推薦與評價
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