【投資日本 (沖繩) 物業】價值和成本
香港有一位名人阿源說過：這些機會不屬於我！
沖繩最搶手的物業一定是沿海物業，要買到其實不容易。畢竟，大家也是為了沖繩的海才過來。本島人很喜歡購買沖繩海邊物業作別墅。因此需求比較高，價錢比較保值。
今天看到沖繩著名的China Town 糸滿市有一間物業也令我們心動。所以便用這個機會介紹沖繩建築物的種類。
但我們再次重申，我們沒有和任何移民顧問，地產公司合作，也不是中介，不賣樓。我們的收入來源是我們的潛水公司青潛和媽媽代理日本品味生活雜貨Cream Japan。
分享物業資訊，只是爸爸的職業病，因為在香港的時候幫朋友找尋物業投資。
伸延閱讀:日本（沖繩）買房子攻略第一篇： 看房子及注意事項: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
日本建築物大致可以分為4類，木造，S造 （鋼根）,水泥。水泥又有分RC (水泥+鋼根) 和 SRC (水泥+鋼骨)。價錢以S RC水泥比較最高。
在沖繩大部份對物業的估值，木造有40年壽命，水泥65年左右。物業價值會每年遞減，年期達到上限便會歸零。剩下的只有土地價值。 （注意：這個是一般計算方法，但不是絕對）。亦是因為這個原因，在日本購買物業通常價值只會下跌。
我們本錢所限，只購買了木造物業。但在沖繩，我們會偏好水泥，因為颱風，沖繩的鹽害比較嚴重，金屬和木頭老化比本島快。但建築成本相對會貴很多。所以如果我們選擇沿海物業，我們只會選擇水泥。
今日遇到的物業，正正就在海邊轉角位置。距離沙灘只有幾十米。兩層高+天台，前邊沒有遮擋，無敵海景。如果我們仍在找尋居處，我們也會認真考慮這一物業。（所以開車過來看）。
疫情下，遊客不能入境查看物業，一些華人物業經紀便馬上推出網上看房子服務。但這些華人經紀大部份目標客人是海外客戶，價錢也是為海外人而設。只要是合法，這些只能夠當作服務費。
但是因為疫情持續，日本本島人也減少外出，所以沖繩一些物業代理終於推出網上看房子，服務本島買家。價錢便是真正市場價格。
最後如果想投資民宿搬過來沖繩居住，你們要小心選擇。計東京大阪後，沖繩酒店民宿已經出現過剩跡象。如果每年收入和估計有太大落差，有機會影響你的簽證。
為什麼說這些機會不屬於我的？因為我們估計這一間物業很快便會售出。這個區域的供貨一直不足，能夠近距離看海，還要是水泥，絕對是可遇不可求。所以不用私訊我們，我們不是中介，而且這些物業轉眼間便會賣出。
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rc建築成本 在 [閒聊] 建築成本怎麼算- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
有查過建築成本的朋友，大概都在網路上看過一些建築價格表，
像是保險同業公會出的、或是各縣市政府出的，
但這些價格表往往與市場行情不符，很難應用，
最大的原因就是「這些價格表沒有反映當地房價」。
一般都知道房價越貴的地區，建材用的越好，
如此才能支撐起高單價，
例如整棟崗石、加厚樓板、複層牆面、精裝修的梯廳、高級設備等......
因此房價與建築成本是有高度正相關的，
舉例來說，
一棟房價50萬的16層RC大樓，每坪成本約14.5萬
一棟房價80萬的16層RC大樓，每坪成本約17.4萬
這樣的趨勢我把它寫進一個網頁裡，輸入任何房價都能找出合理成本價：
https://bit.ly/2PlDWBj
但還有個問題就是，這個網頁估算到底準不準？
這個答案可從既有都更案例中找到，
以下是抓取雙北50個都更案之建築成本：
這些數字都是經過政府審核，而且實際拿來興建，可信度應該相對較高，
進一步分析，若將上述案例分為「高房價組」與「低房價組」，
高房價組(均價約80萬)之平均建築成本18.31萬
低房價組(均價約50萬)之平均建築成本15.33萬
從結果來看，能大致符合網頁的估算。(更詳細的估算隨樓高、結構等變動)
當一般民眾能逐漸了解建築成本時，
就不容易被建商隨意喊價，
無論在購屋、或是重建時都能幫助判斷。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.109.30 (臺灣)
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※ 編輯: suwy (36.228.109.30 臺灣), 10/28/2019 13:39:25
坪數全拿但要自己出錢
※ 編輯: suwy (36.228.109.30 臺灣), 10/28/2019 15:18:11
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