譚新強:RBG去世 一石激起千重浪
上周文章總結了一下特朗普任內功過(當然功不多),本來有一段提到他成功提名了兩位最高法院大法官,和如果金斯伯格(Ruth Bader Ginsburg,RBG)在短期內去世,可能將給予特朗普再多一個機會。但後來因篇幅有限,和似乎不該在RBG病重時這樣寫,所以還是刪除了。但不幸RBG真的在上周五去世了,可說一石激起千重浪!
外國人不覺得美國任命大法官是什麼大事,但因為大法官是終身制,所以其實對美國內政極為重要,足以定下未來幾十年美國的司法方向。雖說立法和司法是獨立的,但其實很多法律問題如墮胎、種族政策和槍管等,都充滿灰色地帶,經常需要最高法院作出法律的闡述。最有名案例包括保障女性墮胎權利的「羅訴韋德案」(Roe v. Wade),以及裁定黑白人隔離教育制度違憲的「布朗訴托皮卡教育局案」(Brown v. Board of Education of Topeka),這些判決的重要性甚至超過國會立法!
美國最高法院判決重要過國會立法
RBG是美國歷史上繼奧康納(Sandra Day O'Connor)後第二位女大法官,是一位終生努力為女性爭取平等待遇的「英雌」,近年更成為美國女權主義者偶像。2018年紀錄片《RBG》獲得好評如潮,得到奧斯卡金像獎提名。
據她孫女兒說,RBG的最後遺願是希望總統特朗普高抬貴手,不趕在選舉前提名新的大法官,提名權應留給下一屆總統,這做法較合理和順應民意。但特朗普當然不會這樣做,他已講明將盡速提名替代RBG空缺人選,唯一「妥協」是預告將提名一位女性。暫時呼聲最高的是48歲的芝加哥上訴院法官巴雷特(Amy Coney Barrett),她的法律、種族、性別、宗教和政治觀點都傾向保守,極反對墮胎,支持特朗普的反移民政策,以及美國憲法第二修正案(2nd Amendment)下的槍械擁有權。
無論特朗普提名誰,都需要經過參議院聽證會和投票通過。何時舉行聽證會尤其關鍵,決定權在參議院多數黨領袖麥康奈爾(Mitch McConnell)手中,而他是一個沒有原則,甚至可說沒有羞恥心的機會主義者。他絕非一個特朗普的「鐵粉」,只是在過去三年多見到民粹主義高漲,所以就順勢而行,支持減企業稅和幫手把多次被指控性侵的卡瓦諾(Brett Kavanaugh)推進最高法院。到了今次選舉,他眼見特朗普選情不妙,就絕迹於任何選舉集會,包括上月的共和黨全國代表大會。據聞因他擔心共和黨失去參議院控制權,所以暗中提醒參選黨友避開特朗普,不要被他牽連。
麥康奈爾雙重標準 政治凌駕公眾利益
但如能在短期內把再多一位保守派的大法官推進最高法院,那麼對整個共和黨的選情都大有幫助,所以麥康奈爾就答應將在最短時間內舉行聽證會。民主黨人為此非常憤怒,因為在2016年2月,大法官斯卡利亞(Antonin Scalia)去世後,奧巴馬提名法律界名氣極佳的加蘭(Merrick Garland),但麥康奈爾竟故意拖延一年至奧巴馬下台時,仍不肯舉行聽證會,雙重標準到離晒譜!
麥康奈爾的唯一辯護是從1880年至今,當白宮與參議院由不同黨派掌管時,從未試過在總統任期最後一年通過總統大法官提名人。這個辯護當然不合理,我不知道類似情况在過去發生過多少次,應非常有限,但即使過去這樣做法,也不等於是對的,只能證明親疏有別,把政治放在公眾利益之上。
雖然RBG是位值得人尊敬的女權主義鬥士,她的勤奮和不屈不撓精神亦令人敬佩。但她不永言退,工作至死的最後一天的這種做法就不敢恭維,似乎有點太過固執、自大和自私。她早在1999年已患過大腸癌,幸而復元,到了2009年又發現胰藏癌,經治療後又總算復元。她總共經歷過5次癌病,另外還有心臟問題,確是個勇敢的抗病勇士,但其間她的工作能力真的沒有受到影響嗎?無論她有多能幹,她真的無可替代嗎?
RBG倘提早退休 利部署繼任人
早在2010年起,已有不少人勸她退休,當年她已77歲了,在一般工作崗位,早已過了退休年齡。如她願意在奧巴馬第一任內至第二任的2014年中期選舉前退休,奧巴馬都可以成功提名另一名屬自由派的大法官,因為當時參議院在民主黨掌控中。即使在2014年選舉後參議院易手,但當時政治兩極化仍未到最差情况,所以仍有通過機會。但可惜RBG一直堅拒退休,我相信部分原因是她的丈夫在2010年過身,生命中失去重要支柱,感覺空虛,所以更全力寄情於工作。個人層面上可以理解,但其實想法自私,更種下今天禍根。她亦自辯如她退休,不容易找到比她更好人選,這想法就有點自大了。2016年特朗普當選後,她更知道闖禍,所以就加倍努力去健身房鍛煉身體,希望能夠活到特朗普下台,寄望下一次民主黨總統的來臨。可惜只差不到兩個月,等不到今年選舉,但當然仍未知道結果。
RBG的去世對美國未來司法方向、11月大選、全球市場、中美關係和全球地緣政治,都有頗大直接或間接影響。第一場惡鬥當然是提名戰,共和黨擁有53個參議院席位,已有兩位女共和黨議員說明尊重RBG遺願,將投反對票,若再多兩名共和黨人倒戈相向,就將不夠票通過。民主黨那邊亦在盡力斡旋,暫答應不會關閉國會,但明顯已表態不合作通過CARES 2.0的第二輪紓緩國民困境的財政刺激方案。
民主黨拒合作 第二輪紓困方案受阻
CARES 1.0到7月底已完,停止派放每周額外的600美元失業金,影響消費頗大。但市場有如老卡通片的嗶嗶鳥(The Road Runner)與歹角威利狼(Wile E. Coyote),經常跑過了懸崖邊緣一大截,仍未跌下去,直至嗶嗶鳥殘忍地提醒威利狼腳踏空氣,才突然掉下深淵。
8月全球股市牛氣冲天,Tesla和蘋果,在最古老、最經典、最無聊的股份拆細消息推動下,竟分別大升84%和43%!本來市場一直等待CARES 2.0的通過,但到了9月就開始擔憂,RBG去世後就開始絕望。
對大選又有什麼影響?主要有三方面,第一是任何有助分散選民對COVID疫情注意力一點點的議題,對特朗普來說都是好事。美國死亡人數已超越20萬,多過一戰、韓戰、越戰、伊拉克和阿富汗等5場戰爭加起來的美軍總傷亡人數!早前有個別民調顯示經濟又重回到選民關心榜首位,但近日歐美又再擔心第二浪重回北半球,但怎可能真的不重要?第二,美國人,尤其保守人士,確關心大法官委任,他們極擔心被剝奪憲法第二修正案的權利。RBG未去世前9名大法官已有5名屬保守派,但首席大法官羅伯茨(Chief Justice John Roberts)是講道理持平的溫和派,經常成為平衡兩派勢力的搖擺票。但如再增一位極右派,最高法院將變成一面倒,可能更多保守派人士將因此而投特朗普票。
總統大選或掀爭拗 最高法院主宰結果
除此之外,今次選舉有機會出現特朗普對選舉結果不滿情况。特朗普早已指控或佔多數的郵寄票是騙案,暗示未必服輸。這情况非常危險,或將引起大量街頭暴亂,法律挑戰更無可避免。情况或將有點類似2000年選舉,不少人認為最後是由最高法院判決小布殊獲勝,是個政治決定,並非民意。所以如果今次選舉決定又要經最高法院決定,如再多一位特朗普提名的大法官參與,當然對他非常有利。即使他輸了,萬一各種法律訴訟排山倒海殺埋身,多一個自己人在位,亦大有好處!
間接地,美國選舉結果,當然亦對中美關係有深遠影響,所以我們亦應留意這場相關的大法官提名戰。
最後,我曾多次指出過美國古老過時憲法的漏洞,包括選舉人票制度保留黑奴年代的不公,傾斜幫助南方州份,亦有利於保守派共和黨。另外美國修憲制度極困難,所以無法彌補嚴重不適合現代文明社會的第二修正案。現在發現另一大憲法漏洞,大法官的終身制亦是個大問題,導致現今出現的危險。終身制亦導致法院司法跟不上社會道德標準,科技進步和其他社會變化的速度,最後變成一個陳舊兼故步自封的小圈子遊戲。RBG死前的9名大法官,6男3女,只有1名黑人,1名拉丁裔。更驚人和不健康的是9名法官,都只是由兩家法律學院(美國有237家)──哈佛和耶魯培訓出來!半個例外是RBG,最初考入哈佛,後來跟丈夫搬到紐約市,轉校到哥倫比亞法律學院。他們的法律觀念能不狹窄嗎?
(中環資產持有蘋果及Tesla的財務權益)
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好? 影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI 【好市多促進中壢房市分析】 答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租...
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190611淺談房仲的價值有哪些?◎文/陳泰源
【前言】
許多同業以為,客戶多半都希望「施捨一點點」佣金就可以享受到房仲的服務,最好是買家直接找上賣家,直接跳過仲介媒合這一關,服務費能省則省。
真是如此嗎?
《案例1》
某位地主要賣土地,剛好買家認識地主的朋友,便把聯絡方式交給這名友人請他協助聯繫地主,希望能直接洽談購地事宜。
這名地主,明明已經拿到買家的電話卻猶豫許久,最後決定找上我,並將買家的電話給我,請我代替他去跟買家洽談買賣事宜,而且地主還承諾,該給我的服務費不會少。
《案例2》
有個獨立產權車位,車主想把它賣掉,她竟然自己花錢印製傳單,並且自己去菜市場、捷運站出口派報,重點是,傳單上的聯繫方式竟然還秀上我的電話,而且她還願意給足我服務費!?
《案例3》
有位租客透過我租房子,發現某物件月租金廣告價5萬元,於是請我幫她去跟房東洽談。
沒想到這名租客竟豪爽表示:能殺多少盡量殺,她願意給足我「房東與房客雙方服務費加總起來等於『廣告價5萬元』的服務費」。
【買賣租屋,你該這麼做】
案例1與2,我都親自問過賣家為什麼願意對我這麼好?經詢問才知道……↓
以案例1而言,正因為地主與買家彼此有共同認識的朋友,地主認為直接對談若是價格沒交集,甚至氣氛僵,以後逛街巧遇時豈不尷尬?
而案例2,車主的想法跟案例1的地主一樣,但還多了一個需求,就是希望房仲公司作為公正第三方推派代書,接案處理買賣事宜,並作履約保證,為的就是求交易過程的安心。
至於案例3,這名租客非常聰明!
她知道,租賃市場的服務費收取通則來說是:1年1簽採房東與房客各收0.5個月租金=總共1個月作為房仲服務費。因此,站在房仲的立場,多數都是傾向幫房東租高,不願幫租客議低,因為談成5萬服務費就有5萬(雙方各付2.5萬),談成4萬服務費就是4萬(雙方各付2萬)。
而這名租客竟然用「房東支付多少服務費?租客願意補足至廣告價/開價月租金額」當作誘餌,讓房仲完全站在租客立場全力去跟房東殺價。
原本月租金5萬元1年就要60萬後來談成月租金4萬元1年只要48萬元,1年就省12萬的租屋成本,而服務費只不過是從原本付的2.5萬元變成3萬元,多付了5000元而已,是不是非常划算呢?
【房仲必學訣竅】
以案例1、2而言,很明顯,就是有人寧願付服務費換取「交易安全」、「避免直接對談價格產生尷尬」,這就是房仲價值所在。
至於案例3,忘記是從什麼時候開始?每當客戶問我「服務費怎麼收?」時,我都回答「幫您賣到多少價格會有4%服務費?」、「幫您用多少價格買到有2%服務費?」。用這樣的說法,不是要讓客戶覺得我們勢利,而是對客戶傳達:我可以「被利誘」,只要大器給足我服務費,我一定盡力達成您的目標價格。
尤其對買家而言更是如此,假設:某物件,價格區間落在900萬至1100萬都屬於合理範圍;對買家而言就是多花200萬或是多賺200萬的差別。
如果,能用「900萬買到,給我2%=18萬服務費;1100萬買到,給我1%=11萬服務費」的方式去斡旋,對房仲而言,是不是更有動力幫買家殺價?對買家的差別不過就是多付7萬元服務費而已,買家會不願意嗎?
只是,要讓客戶主動找上你,關鍵還是口碑,要明白「君子愛財,取之有道」,房仲是長久事業,千萬別執著近利而把客戶做死掉,重承諾、培養信任關係,屋況瑕疵不隱瞞,被動客源自然滾滾而來。
筆者為美商ERA不動產資深經理
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190611.html
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在我這種年齡,兵變,情變,婚變其實都見過不少,通常受害者千遍一律的臺詞就是
<我對他這麼好,他怎麼可以這樣對我?>
雖然受害者很可憐,但可憐之人通常必有可恨之處,而且有很大的機率,受害者會被拋棄,就是因為他對另外一半太好,導致產生邊際效益遞減的現象。
我們有個學員自行創業,由於自己是員工一路爬上來的,所以對於員工獎金很重視,公司成立前三年,獎金都超過6個月的薪水,到了第四年,由於遇到一點瓶頸,只能希望員工共體時艱,獎金不要領這麼多,想不到員工的反應十分負面,細問之下才發現員工認為6個月的獎金已經是慣例,如果要縮水,等同於扣薪,也就是在這個時候,我們的學員才開始發現,他忽略了權謀要求的四不定。
事實上管理學上的標準難題就是
<因為資源並非無限,所以我們無法讓每一個人都滿足。>
但是在我們權謀兵法道的洗腦手法內,有教授如何透過技巧,用最少的資源,讓員工感覺被重視與善待。
重點就在於如何避開邊際效益遞減的現象,而讓員工自我合理化認為自己並非是因為有型的獎賞而努力工作,一旦洗腦過程完成,員工不但不會因為薪資不好而反彈,反而會與公司榮辱與共,將公司的利益放在個人利益之上。
我們有學員將這套手法用在自己的女友身上,結果女友開始對於他的一些明顯缺點不再挑剔,甚至開始幫他向自己父母辯護,原本女友父母要求結婚必須付出大額的嫁妝與聘金,也在女友的斡旋下,降到他可以負擔的程度,更好笑的是在蜜月旅行之後,岳父不但偷偷退回所有聘金,還給他一筆創業資金。
這個洗腦手法的可怕之處,不在於你有多少資源,而在於你如何給,只要能夠符合四不定的原則,就可以避開邊際效益遞減的魔咒,而如果能夠使用上洗腦三步驟,就可以讓對方對你死心塌地。
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【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
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